迪拜生态人居国际论坛颁奖盛典

    迪拜房地产市场环境
    从全球范围而言，全球能源价格与需求越来越高，美国经济走软，而西方国家经济也出现下降趋势，加上各种区域性不稳定因素，全球资本流动走向出现了明显变化。目前，迪拜具有稳定的内外市场环境，迪拜房地产市场尚处于起步阶段，为投资房地产行业提供大好时机。
从宏观方面而言，海湾地区的经济正在稳步增长，并且不断加大基础设施建设投资。根据《德意志银行2008年的中东地区展望》预测，阿联酋名义国民生产总值将从2006年的1601亿美元增长到2008年的2648亿美元；卡塔尔与阿曼等周边国家也有较大幅度增长，均在10％以上。
    迪拜位于欧洲、亚洲与非洲之间的主要商业走廊之上，整个地区蕴含丰富的石油资源，其战略位置与稳定政策使其成为知名的全球商业贸易中心。迪拜吸引了大批的国际顶级企业与专业人才入驻。在这样的环境中，投资迪拜房地产市场将获得非常高的回报。直接投资于住宅项目的年回报率为20－25％，投资与商业地产项目的年回报率则高达30－50％。如果投资购买土地，回报将是150－250％；投资开发项目为25－40％；即使是单独以投资基金方式进入迪拜房地产市场，最低年回报率也有20％。

城市	写字楼（单位：百万平方英尺）	人口（单位：百万平方英尺）	人均占有率
迪拜（2007）	32	1.5	21.33
迪拜（2005）	110	3.22 （假设增值率为10％）	34.16
纽约（2007）	361.14	8.25	43.77
伦敦（2007）	279.86	7.51	37.26
卢森堡（2007）	27.99	0.48	58.31
商业地产租赁价格
位置	类型	当前价格（平方英尺）	2006年价格（平方英尺）
SH. ZAYED路	一级	400－450	200－250
迪拜国际金融中心	一级	450－500	170－200
节日之城	二级	350－380	150－170
朱美拉湖塔	二级	220－300	150－170
JEBEL ALI海港	二级	190－220	无
国际资本公司/媒体城	一级	250－300	150－170
迪拜投资公园	二级	170	80
迪拜硅谷	二级	180	无
商业地产资本价值
位置	类型	当前价格（平方英尺）	2006年价格（平方英尺）
迪拜国际金融中心	一级	3200－3300	1900－2100
商业湾	一级	1900－2100	1100－1300
朱美拉湖塔	二级	1400－1600	850－900
JEBEL ALI海港	二级	1300－1500	无
迪拜硅谷	二级	900－1100	700－750

    迪拜房地产投资方式
    就房地产投资与潜力而言，海湾地区房地产市场仍属于幼年阶段。而迪拜房地产行业则处于逐步成熟的发展过程之中。由于工作机会与人口快速增长，迪拜存在很大的房地产需求量，当地的房地产市场体现出如下特点：按时按质交付合格房产，最终用户参与进来，吸引了大量利益投资者，并且给投资者带来合理利润。
    下面分析各种不同的投资方式的优点、缺点与预计回报率：
    1、直接投资
    直接投资的优点是可以广泛地投资于各类地区、开发商、部门与项目，可以将承受风险限制到一个适宜的数量上，从而控制资金的进入与流出。其缺点是风险集中、消耗时间、市场调节操作风险高、受议价部门限制，并且存在质量与竣工风险。如果投资于住宅项目，年均回报率为20－25％；投资于商业项目，年均回报率为30-50％。以阿联酋金融大厦投资案例为例。
表三：迪拜国际金融中心阿联酋金融大厦写字楼投资情况分析

土地投资的优点与直接投资大致相同，其中的风险也比较集中，需要大量的资金，其价值取决于主开发商的远见与执行能力，并且受基础设施建设与潜在障碍的影响。但投资回报很高，如投资商业湾，两年内回报率为220％；而投资艾尔里姆岛，6个月内的回报率就高达166％。以迪拜滨水地区地产交易项目为例。
表四：迪拜滨水地区地产交易

3、投资开发项目
投资开发项目的优点是存在羊群效应——利用好市场需求缺口，利用逐步成熟市场来进行规划与收益选择，控制价值链，可以把风险留给喜好风险的管理者。与之而来的风险包括集中风险、来自竞争对手的威胁、竣工风险、融资大于计划销售量、材料成本逐步增加、公共设施与供水容量限制、基本设施延误等。开发商的平均回报率为25－45％。以绿色社区写字楼项目为例。
表五：绿色社区写字楼分析

4、投资基金
投资基金的优点是在一段时间里（例如在信息不同步时的交易资金）获得优等投资机遇，实现投资多元化，投资周期明确，能够通过网络、场外交易与本土市场获取各种情报。其缺点是需要一致依赖于基金经理，如果是封闭式基金，还要考虑封闭期内基金无法赎回的风险。玛瑙1号（阿联酋）基金两年的收益率为80－90％，虎睛1号基金（海湾）最低目标为年收益20％。
表六：虎睛1号战略分析