2005年6月16日，香港证监会正式发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港REIT投资海外房地产的限制，让房地产基金可以投资于全球的房地产。国内发展商可以按照该《守则》要求成立REIT，注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。这对国内房地产商来说无疑开辟了一个新的融资渠道。

严格意义上说，在中国房地产市场上，只有房地产信贷，没有多元化的房地产金融。面对"银根"紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。房地产市场对资金的扩大需求与传统融资渠道变窄之间的矛盾使得房地产业拓展融资渠道显得尤为必要。从这个意义上说，REIT无疑具有重要的理论与现实意义。

对照国外房地产市场的发展规律,开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场,三个市场有机组合方能构成一个完整、连续、同时覆盖投融资环节的房地产市场。在今后的几年里,房地产投资市场的形成必将促进房地产业的更大发展。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REIT)，正是启动房地产投资市场的重要融资工具之一。

对照当前房地产市场的发展障碍，如过分依赖信贷体系，中低收入阶层缺乏有效渠道参与房地产投资等等，都可以在发展REIT的过程中得到一定程度的化解。

房地产投资信托(REIT)的基本市场框架

房地产投资信托的涵义

房地产投资信托（REIT）是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款（Mortgage）投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。REIT产生于20世纪60年代的美国，是房地产证券化的一种方式。在国际上，自上世纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展，目前REIT正在世界范围内日益受到投资者的青睐，以房地产投资为主的不动产信托投资方式在全球渐成市场投资主流。

房地产投资信托的分类

按照投资标的分类，可分为：1)权益型（股权型）。权益型REIT资产组合中房地产实质资产投资应超过75%，其投资标的物的所有权属于整个信托基金，主要收入来源为出售房地产获得的资本利得和出租房地产获得的租金。2)抵押权型。抵押权型REIT的资产组合中对房地产开发公司的贷款和房地产贷款的抵押债权合计应超过75%，抵押权型REIT是间接参与房地产的经营，而非直接投资房地产，因而主要收入来源为贷款利息，所以此种类型资产组合的价值受利率影响比较大。3)混合型。混合型REIT的投资标的物包括房地产和房地产抵押贷款，是上述两种类型的混合。

按照投资人能否赎回分类，可分为封闭式和开放式两类：1)封闭式。封闭式REIT发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REIT以净值交易，同时为保障投资人的权益不被稀释，此种REIT成立后不得再募集资金。2)开放式。开放式REIT的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。

 REIT基本原则

房地产投资信托类似于公共基金，由个人和机构投资者共同出资组成专门进行房地产购买，运营，管理，销售等投资活动的公司。不同REIT根据委托人和基金章程会侧重不同的物业类型和地理区域,投资者以相对较少的投资持有一系列房地产股的组合。

REIT遵循信托的基本原则和精神：第一，设立的基础是充分信任；第二，信托财产的所有权和利益权相分离，在信托关系成立后，财产的所有权属于受托人，利益权属于委托人；第三，信托财产独立,信托财产即从委托人，受托人和受益人的自有财产中分离出来成为独立的运作财产。REIT投资主体即委托人指广大的中小投资者和机构投资者，他们是出资者，享有收益权；投资信托机构即受托人是投资财产和资金的所有人，享有财产的所有权。REIT是收益权和所有权的分离，既保护了投资者的利益，又有利于房地产企业解决资金短缺促进其良性发展。