或许任何市场的放开，都会有点混乱，也带点刺激。

有外资银行基金经理人向本报记者透露，2006年初，北京将会有几座甲级写字楼组成基金，整个资产总值高达3亿元，这些项目一般兼备有商场、写字楼、停车场等。尽管房地产信托基金对开发商的资金套现，只能有间接作用，但开发商仿佛找到救命稻草般蜂拥而上。然而，开发商又担心一下子推出各种类似的基金，投资者不知如何选择，无疑加大了融资风险，与初衷背道而驰。

为此本报记者专访了中国国际金融公司首席经济学家哈继铭、瑞士信贷第一波士顿(CSFB)亚太区首席经济学家陶冬与中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容。三位专家论及房地产金融走势，一致认为中国房地产融资市场远还没有实现完全的市场化，现在仅仅是一个开始。

走势

《21世纪》：央行行长吴晓灵近期在公开场合谈到今年中国宏观经济走势与产业发展的话题时，提到“今后企业融资要逐步减少对银行依赖，增加直接融资的比重，另外银行加强资本约束和风险控制是银行改革必然结果，银行今后贷款不可能增长很快……”这席话是不是暗示，未来房地产开发商应该更多地去寻找银行以外的融资渠道？

哈继铭：这的确是房地产融资开始走向市场化的一个重要信号，但是中国房地产融资还远没有达到完全市场化的程度，而房地产融资市场化一定是一个循序渐进的过程。融资渠道多元化只是融资市场化的一个重要内容。

发展包括信托在内的多层次融资市场实际上是一个直接融资和间接融资的问题。目前，房地产行业对银行的依赖性非常高，按照8月央行发布的《2004年房地产金融报告》提供的数字，这个比例达到了55%之多，而银行占GDP的比重比较高，这就意味着如果房地产所带来的银行风险最后还是要由国家来承担，而信托、基金等方式更多的是私人与私人之间的投融资，即使是出现问题，风险也不由国家承担。多层次的融资市场实际上是出于银行分散国家金融风险的考虑。

陶冬：任何一个正常的房地产市场、一个正常的经济体系，都无法容忍房地产金融的风险由银行独力支持，现在决策层已经认识到这个风险，正在想办法解决这个问题，但这不是一蹴而就的，因为房地产的风险集中在银行，并不是发展商或是消费者愿意这么做，而是目前中国的金融产品仍处于发展初期的必然产物。

例如美国的房地产业，其主要的融资是通过债券来完成的。开发商发行所谓的“垃圾债”(Junk Bond，一种风险较高但收益也较高的债券)来解决融资问题。美国通过这种方式可以把房地产的发展资金需求与资本直接见面，从而越过银行和银行的风险。

而中国还没有真正意义上的公司债，也尚未有一个真正意义上的公司债券市场。中国没有这种成熟的债券市场，而且发展商也无法从民间资本中进行筹资，否则会受到监管控制(所以目前银行承受了大部分的房地产融资风险)。

易宪容：市场越开放风险应该越小。市场发展的本身就是分散风险的过程，金融市场基本的目标和目的，为什么要推出很多金融产品？就是要通过这些产品和市场来分散风险。

《21世纪》：短期内的房地产融资热，目前已经带出一个趋势：多家开发商在寻求合作伙伴，如果银行方面也出台一些金融产品，会否与海外基金形成激烈竞争？

哈继铭：基金的大举进入，有可能带来局部地区的房地产热，房价上涨，进而房地产投资的成本加大，影响到整个区域的房地产良性发展。此外，基金的进入还增加了人民币升值的压力，对房地产市场不一定是一件好事。宏观调控不仅要针对国内房地产企业，最好也要考虑到外资对国内市场的影响而对外资采取适当的调控措施。