房地产类信托正在生变：单一类信托和准房地产信托投资基金(“夹层融资”)，成为开发商融资新宠，而央行与决策部门对于房地产信托投资基金(REITs)的鼓励态度已是昭然若揭。

　　用益信托工作室最新数据显示，10月以来，全国信托公司仅发行了3个房地产信托，总规模不足5亿元，相比8月份的17.47亿元大为减少。

　　房地产信托境况何以急转直下？都是212号文“惹的祸”。

　　212号文效应：房地产信托夹缝求生存

　　9月1日，银监会向各地银监局下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文)。212号文三道门槛：项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35%，令开发商融资成本大有超越银行放贷的“嫌疑”。中小开发商立即面露难色。在获悉监管文件即将下发后，9月上旬出现了一波与212号文抢跑的发行高潮。9月1日至9日短短九天时间里，八只房地产类信托产品争先恐后上市发行。

　　然而，信托公司还是找到了走捷径的空间。

　　首先，部分信托公司打起了“包装上市”的主意，但大多无功而返。记者从北京一家信托公司了解到，该公司曾在9月份上报一个贷款类房地产信托计划，恰遇212号文下发，计划被打了回来。开发商亟待解决资金缺口，而信托公司也不甘前期大量心血付诸东流，于是两家合议，把计划修改成股权融资类信托再次上报。不过，变通未能逃过监管部门的火眼金睛，计划迄今未能获准。

　　在集合类信托锐减的同时，单一类信托有望脱颖而出。

　　中国企业海外发展中心主任孙飞透露，以前全国单一类和集合类的信托计划是各占半壁江山的。自从年初开始对集合类信托计划实施报批制以后，单一类信托计划的优势更为明显。

　　因为单一类信托计划不用向监管部门报批，这为其避开212号文的种种约束埋下伏笔。更令投资者意外的是，个别单一类信托计划规模很大，最大的一只超过20亿元，这显然是集合类信托不能比拟的。此外，单一类信托的委托人往往是机构客户，如果能够获得银行担保，其融资成本甚至低于集合类信托。

　　尽管信托公司对于单一类信托计划不予披露，但据初步统计，目前单一类信托计划已远远超过集合类信托，部分公司单一类信托占比80%，个别公司甚至高达90%。

　　然而，单一类信托风险要由投资者独力承担，并不足以成为讨好的角儿。

　　穷则生变。股权融资类、财产(权)受益权转让类、物业投资类信托，以及它们与贷款类信托的混合体，以前并不为信托公司看好的品种，现在越来越多地进入信托经理们的视野。

　　“原来做贷款类信托相对简单，风险也相对容易控制。而现在信托公司绕着弯去做，操作风险自然会加大。”中诚信托投资顾问马颋说。

　　信托公司目前正在尝试这样一种“绕着弯”的操作模式：同一开发商旗下的甲、乙两个项目，甲项目已经完工且达到发行贷款类信托要求，而乙项目存在资金缺口却无法达到要求。如果以开发商作为统一借款人，用甲项目物业做抵押，发行信托产品融资，可用于乙项目的建设。

　　这样操作的前提是，需要在信托合同里写清楚资金用途，抵押措施到位，对资金在不同项目公司间转移使用加强监管。

　　“夹层融资”独占鳌头？

　　11月5日，人行副行长吴晓灵在“2005中国地产金融年会”上表示，用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金(REITs)，才是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

　　吴晓灵对正在进行的股权分置改革，以及新修订的《证券法》的实施寄以厚望，希望它们能加快这一进程。

　　来自银监会的声音与央行很合拍。银监会政策法规部副主任李伏安告诉本报记者，把信托当作银行收紧开发贷款后的“替补”，一味以信托形式发放房地产贷款，而一旦信托公司风险防范能力不及银行，这就导致房地产信托酝酿了很大风险。212号文是出于规范信托市场的考虑，并不是要将房地产信托的路子堵死，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向。