不论是从投资额，还是从房产价格分析，房地产在我国经济中的地位越来越重要，因此在未来相当长时期内应将房地产作为宏观调控的监测对象。但房地产的长期需求与短期需求，自住房需求与非自住房需求，当地需求、国内需求与国际需求存在显著差异。

房地产是一种特殊的产品，这是因为一定时期，土地供给是有限的，房地产供给受土地供给的约束较为明显。虽然可以通过不断扩大城市化（城镇化），不断提高建筑高度等手段，调整土地供给的瓶颈，但总的来说，一定时期的房地产供给是有限的。房地产价格较多的受需求决定，存在租金。要准确判断房地产市场现状及其走势，严格区分不同的房地产需求特点是关键。同时，我们还应看到，目前中国由于没有很好地在理论上和统计指标的技术支持上，满足区分房地产不同种类的需求分析，在相当程度上引起对当前房地产业走势判断的混乱。当然，这种需求区分，还仅仅只是理论性的，需要进一步利用数据、统计及某些政策手段，对不同的市场进行市场分割，分别进行长期跟踪监测。

１、长期需求与短期需求

对房地产需求的分析，首先需区分房地产的长期需求与短期需求。如从长期来看，上海作为中国的经济中心、国际性大都市，随着中国改革开放的不断深入，国际人员的跨国流动越来越频繁，上海房地产价格将与纽约、香港等市场，具有一定的相关性、可比性。对于国内部分房地产商将上海房地产与纽约、香港等房地产价格相比，从中国从上海长期的发展潜力看，认为上海房地产价格仍有很大的上涨空间，并不夸张，是有一定道理的。

但从短期来看，房地产相对于其它贸易品，变现能力较差，虽然人员、资金的跨国流动，能促使某地房地产价格与世界其他类似城市的房地产价格，保持一定的相关性，但这种通过人员、资金的跨国流动，尤其在资本跨国流动受到管制的国家，这种套利行为并不能保证世界各国价格的一致性（即使假设配套措施一样的情况下仍是如此）。更重要的是，短期内当地房地产价格是高还是低，更多地要受当地居民可支配收入的影响，受经济发展特定周期的影响。如我国当煤、电、油、运全面紧张，物价上涨存在明显压力，宏观经济调控势在必行的情况下，国家通过各种措施，包括利率手段进行货币紧缩，一部分房地产商资金链断裂，此时仍说宏观调控不对，有长期需求，则是因果颠倒了。

２、自住房需求与非自住房需求

分析房地产需求，还需要区分自住房需求与非自住房需求。自住房需求根据住房是否用于基本生存需要，还是一般居住需要，可进一步区分为生存必需房与一般自住房两种，前者是满足生存需要的必要住房，后者是在满足基本生存需要后进一步改善住房条件的住房。当然，两者很难严格区分开来，且对于什么是生存必需住房的标准也不断变化。但为了方便，从理论范畴上可以根据一国的收入水平，定性人均面积及装修等配套项目，达到某个标准之下的住房称为生存必需房，某个标准之上的，则认为是一般自住房。

严格区分生存必需住房与一般自住房的意义在于，政府在这两类住房的政策设计中，可发挥不同作用。实现“居者有其屋”是政府普遍愿望，也是实现社会公平的要求。因此，各国政府都通过采取各种措施保证生存必需住房的供给。可以更多采取政府转移支付手段，实现社会公平，另一方面，因为这一类住房属于生存必需，需求价格弹性几乎为零，价格的市场调节不能有效发挥作用，因此这一部分的需求，不会过多受房地产市场供求波动的影响。如前一阶段政府高度重视拆迁引起的被迫住房需求，出台了各种政策，反映了政府已认识到生存必需住房需求的满足，必须采取不同于市场化的方式。但由于我国目前针对生存必需住房的“经济适用房”政策的设计缺陷，经济适用房并没有能真正为低收入群体服务，有些甚至成为富有群体的投资渠道，使得房地产需求情况复杂，矛盾突出，各方利益群体争持不下，反而加大了政府宏观调控政策实施的难度。香港的廉租房实践值得借鉴。