身为平安保险旗下的平安信托投资有限责任公司（平安信托）首次以合作开发的模式介入了商业地产。11月16日与深圳泛华建设集团持有的泛华置业达成战略合作协议后，其投资主向就此逐渐明朗。

这份战略合作协议透露，将投资近10亿元，开始对北京、南宁、玉溪和荆州等首批4个商业地产项目进行合作开发，核心租户均为零销业巨头沃尔玛。其中玉溪美佳华商业广场项目即将全面开业。

“平安未来几年会将精力主要集中在商业地产方面，为此，平安调集了部分资金进行主攻，住宅开发暂时不会涉及。”知情者向记者透露，平安将分期投入，由泛华置业主要负责开发，知情人表示先期投入资金额不便透露。

探索合作模式

平安信托与泛华置业“相亲”之旅，早在去年就已在坊间流传，而直至11月16日最终共结连理。

此次合作，平安信托将与泛华置业共同进行包括土地开发、工程建设、商业管理和营运在内的项目相关运作。双方将在战略合作协议框架下，充分利用各自在房地产开发建设与资本方面的互补优势，进一步推进后续系列商业地产项目的合作。在双方的战略合作协议中，未来5年内，双方将在已确立的模式下，持续加快投资步伐。

作为国内注册资本最大的信托公司，平安信托拥有42亿元注册资本，其资金实力毋庸置疑，但苦于无实战经验而一直徘徊在商业地产开发的门槛之外。而深圳泛华置业今年在房地产项目开发上的业绩也颇有成绩，“但现在有的房产开发公司开发商业物业不仅需要短期融资，更看中建成后一直持有物业，将来打包上市，发行REITs。要完成这一长期操作，需要较大资金支持。而信托公司正是能够为开发商提供这种支持。”业内人士邓举功一语中的，道出了开发商与信托公司的姻缘原由。

坊间常见的战略合作模式主要有两种，一是基于项目上的合作，二是成立投资公司合作。而具体的合作方式则又可以共同股权投资、债权投资，甚至信托公司可以自己操作，无须仰仗开发商。

至于平安与泛华置业的合作模式，上述知情人表示不宜过多透露，但同时告诉记者，“在此次合作中，开发方面还是主要由泛华主导，平安负责解决资金问题，但也会适当参与其开发过程。”

但据一位熟悉战略合作的市场人士分析，此次合作，属于直接投资，与一般的信托业务不同，平安信托更多的是扮演经营管理人的角色，会去管理资产和客户。并认为今后房地产信托的一大特点将是直接投资。该人士同时指出，战略合作只是框架协议，并无实际约束力，要实行还需其他协从协议。不排除当事人双方以战略关系来掩盖合作细节。

商业地产冰山渐露

此前的8月25日，平安信托以20亿收购中信城市广场部分股权从而涉足商业地产。但这次与泛华置业合作的合作目标更加明确，是为“快速实现商业经营物业在全国范围的合理布局”。

平安信托董事长兼CEO童恺称，今后将“在全国范围内锁定核心租户的大中型商业广场项目并长期持有和经营。目的就是要迅速形成在商业地产投资、建设和经营领域的领先优势。”

投资商业物业，要求有雄厚的资金支持，投资回收期较长，这是对信托公司的资金实力的一个考验，而平安信托对此并不担心。

上述知情者透露说目前这份战略规划已进行了最后讨论，只待最后通过。平安对于将要投资的城市则没有明确界定，只要是投资项目有发展潜力与投资优势都会考虑，“商业地产的确是平安未来几年的投资主向，主要是由于这两年宏观调控对商业地产的影响较小，而对住宅开发却影响很大，因此暂时不会考虑介入住宅开发。实际上他们在商业地产领域有一个非常明确的战略规划，也调集了一定资金来展开全面强攻。”