从地产新政后，资金问题一直是困扰房地产企业的主要因素。自2003年以来，国内银行对房地产开发商的贷款规模不断紧缩，贷款门槛不断提高，使得房地产开发商越来越难以从银行取得贷款支持。

　　在此背景下，国内房地产开发商不断拓展融资渠道，进一步呈现多元化趋向。其中境外资本日益受到房地产开发商的青睐。通过境外上市、与境外房地产投资基金合作、股权转让及企业联盟等形式，房地产开发商又拥有了拿地的豪情与炫耀的资本。

　　IPO淘金

　　在捕获境外资本的方式上，房地产开发商一般首选在海外上市。

　　2月14日，在香港上市不到两个月的内地房企雅居乐地产(3383.HK)便被纳入摩根士丹利资本国际(MSCI)标准指数，这意味着雅居乐地产的良好业绩和发展潜力已受到全球顶级投资机构的肯定。

　　除了雅居乐之外，老牌上市公司合生创展(以下简称“合生”)在香港股市的表现亦相当出色。2月13日其股价已升至每股14.5港元，而在两个月之前的去年12月初，其股价还维持在每股10港元左右。

　　此外，在香港上市的富力地产股价近期亦一路上扬，目前维持在每股34港元的高位，已达到去年7月中旬上市发行股价的近4.8倍。

　　一些在香港股市表现优秀的内地房地产企业，今年明显开始扩大在内地地产业务上的投资规模。今年年初，合生集团宣布进一步扩大在全国三大经济圈的地产投资开发力度，投资增幅将超过10%，并计划今年在全国推出30个房地产项目，超过合生发展历史上的任何一年。

　　同样在香港股市获得成功融资的富力地产，今年也扩大了在全国的投资范围和投资规模。“富力在广州今年卖60个亿是绝对没问题的。”富力地产集团联席董事长、总裁张力表示。此外，中海地产等在港上市的内地房企今年亦将扩大内地投资规模。

　　日前，摩根大通在一份研究报告中称，中国内地地产股2005年是亚洲回报率最高的股票，2006年有望继续领涨。摩根大通的报告预测，2006年地产股预计仍将成为表现最好的板块。在整个亚太地区，预计地产股2006年的加权平均总回报率将达12.2%，中国内地房地产股的表现和回报率，将高于新加坡等成熟市场。

　　REITs的融资之路

　　对于想在2006年去海外融资的内地地产企业来说，相比于海外IPO，另一种去海外融资的方式——REITs似乎要更现实得多，可行得多。一条新兴的，而且可能是最畅通的融资渠道即将连通中国房地产业。始作俑者为REITs(Real Estate Investment Trusts 房地产信托投资基金)。

　　房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，“REITs”）是一种以发行信托基金的方式募集资金、由专业投资机构负责进行房地产投资、并将投资收益按比例分配给基金持有者的基金信托产品。REITs的收益主要来自房地产的租赁与销售，至少净收入的90%必须以红利方式分配给基金持有者。

　　对于房地产开发商来说，REITs开辟了一条新的融资渠道，为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性；有助于优化房地产开发商/投资者的资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。

　　去年12月，内地第一只离岸REITs——广州越秀房地产投资信托基金（0405.HK）正式在香港联交所发售，首日股价上涨13.8%。作为内地房地产金融的标志性突破，越秀此次募集到17亿多港元巨额资金。这对宏观调控下面临资金困难的不少内地房地产开发商来说，显然提供了无限遐想的空间。

　　事实上，除了越秀集团，内地多家企业已经开始操作：大连万达的招股文件已获香港联交所批准，估计2006年上半年就能上市；天津华银控股已基本完成前期工作，预计2006年二季度在新加坡上市；此外，北辰实业（0588.HK）、华润、深国投等也传出筹备发行REITs的消息。

　　在很多人看来，中国的REITs市场十分巨大。在美国，拥有40年历史的REITs，约有300个在运作之中，其管理资产总值超过3000亿美元，近2/3在全国性的证券交易所上市交易。美国的商业物业都是在基金控制之下，包括写字楼、酒店、商业、厂房、娱乐中心、医院的运营等；而这些在中国还都是空白，倘若做开了，潜力巨大。