日前，国际知名房地产投资管理及服务公司———仲量联行发布了名为《更多市场、更多竞争》的全球房地产资本报告。报告指出，2005年全球直接房地产投资额比2004年增长了21%，达到4750亿美元。尽管欧洲市场的交易额占据跨境投资总交易额的2/3以上，但亚太市场的跨境投资增幅最大，达56%，交易额接近200亿美元。

　　■ 中国成跨地区资本流动热点

　　仲量联行国际资本集团国际董事郝思建说：“中国正成为跨地区资本流动的热点，并且日益受到欢迎。2005年中国市场外资买入总金额达23亿美元，卖出金额则微不足道。全球来源资本在商铺和写字楼市场显得尤为活跃，购买的资产价值高达16亿美元。投资力量的主体为来自美国、澳大利亚和新加坡的资金。”

　　随着对国际房地产市场的投入日益增加，机会资本越来越多地投入到新兴市场。郝思建预测，未来一段时间国际资本进入中国的趋势仍将继续，并且会日益关注中国快速发展的二级城市。中国市场在2006年仍将呈现强劲增长，而中国投资者预计也将成为重要的资本输出方。

　　跨地区投资交易量大幅增长达40%，目前已占到全球总交易量的近1/4。受到影响最大的是欧洲，因为欧洲市场吸引了跨地区购买量的60%。对于跨地区投资最热的国家，美国位居首位，其后分别是英国、德国、法国和瑞典。

　　全球来源资本在2005年主宰了跨地区投资，在买方和卖方各占到约329亿美元和289亿美元。这表明这些投资者正积极调整其国际物业投资结构，以实现更高的回报和国际业务多元化的目标。尽管美国和澳大利亚的投资者分别占据了14%的跨地区购买额，中东投资者仍旧是跨地区资本的主要来源（99亿美元）。他们在欧洲和南美的胃口很大，占到跨地区购买总额的13%。

　　■ 未上市基金是最大买家

　　对于国际市场，报告指出，法国继续保持吸引跨地区资本的强劲势头，购买额和出售额分别达72亿美元和50亿美元，净流入资金约22亿美元。跨地区购买者大多为国际投资者。巴黎写字楼市场作为欧洲最大的写字楼市场，因其较高的透明度和良好的租金增长前景，成为国际资本青睐的投资目的地。

　　英国市场的资金主要来自全球、中东和美国，来自爱尔兰和德国的跨地区投资资本，购买额和出售额分别达到76亿美元和43亿美元。

　　2005年，美国市场的购买额和出售额分别达到了218亿美元和140亿美元，净流入资金78亿美元。拉美地区的跨境资金流动十分活跃，特别是在墨西哥。墨西哥日益成为跨地区资本的目的地，其购买额和出售额分别达到20亿美元和8亿美元。

　　报告指出，2005年的跨地区投资的购买方大多为未上市或上市的基金和机构。未上市基金是去年最大的跨境买家，其购买量比2004年增长了73%。机构投资者在2005年也显得更加活跃，他们在跨地区购买额中所占的比例提高了55%，但从总体上来说，他们仍是净卖方。

　　2005年，跨地区投资在不同物业类型之间的资本分配并未发生太大变化。写字楼仍旧占据主导地位，占总交易量的约56%，商铺占26%，工业占13%，酒店占5%。

　　在欧洲和北美，仲量联行估计，投资者持有的物业（公有和私有）中有超过10%在2005年转手，这使得流动性水平达到了前所未有的程度。

　　■ 国际资本对中国兴趣将升高

　　展望未来市场的走势，郝思建表示：“由于和股票和债券相比，房地产作为一种资产形式仍颇具吸引力，因此进入房地产市场的资金还会有很多的机会。预计未来市场的核心主题包括两方面：一个具有竞争力、结构稳妥的债券市场以驱动资本的力量，以及推动RE－ITs市场的全球化和资产载体的发展，这两者将会加快房地产直接投资的全球化。”

　　对于亚太地区的表现，郝思建认为，国际资本对中国和日本市场的兴趣将在2006年继续升高，而印度则将开始成为新的投资目的地。总体来讲，亚洲在全球资本流动比例中占据的份额将越来越大，其交易额也将继续增长。