一、内容回顾
　　
　　此次活动的交流内容共分为四部分，即对新加坡Reit的研讨、与新加坡大型房地产企业的经验交流、与新加坡金融机构和基金合作的探讨、房地产企业在新加坡上市的可行性交流。
　　
　　（一）对新加坡Reit的研讨
　　2005年以来，Reit成为房地产领域高度关注的创新地产金融工具；新加坡作为亚洲第二个启动Reit的交易所，到目前为止已有八家成功上市的Reit，成为业内瞩目的Reits市场。代表团一行通过对新加坡已上市ASCENDAS REIT、MAPLETEE REIT、PRIME REIT和已上市REITs的主理商大华银行、星展银行、华侨银行、及上市Reit法律顾问的拜访，初步了解Reit构造的要点、跨境Reit的运作程序等。

图2：新加坡上市MAPLETREE REIT与中国企业交流

　　其中，新加坡国立大学房地产系程天富教授所作的《跨境房地产投资信托基金：机会和挑战》报告，针对中国房地产企业的特点和发展历程，分析了中国在建立房地产投资信托基金市场的战略计划、把中国房地产推向海外市场的可行性、中国房地产投资信托基金的海外上市前景等方面进行了深入的剖析。
　　新加坡太平星集团是一家专注于亚洲的房地产投资和资产管理集团，自2001年成立以来，已经在亚洲完成了超过30亿美无的资产交易，并将佳盛房地产投资信托PRIME REIT在新加坡证券交易所成功上市。Prime Reit的首席投资官Cecilia Tan，以Prime Reit构造的实例，向与会者说明了Prime Reit的构造过程、资产组成，以及下一步拟收购包括中国商业地产在内的资产标准和合作条件。
　　同时，新加坡太平星集团与全国工商联房地产商会及投融资中心合作的《房地产投资信托基金——成立中国房地产投资信托基金市场的前景》一书也于3月份在新加坡面市，该书不仅系统地介绍了REITs的起源、发展、法律结构、组织结构和税收等构成要素；而且在全面分析比较美国、澳大利亚、亚洲的Reits市场的基础上，对未来中国Reits发展进行了展望。该书受到了代表团成员的一致好评，并计划于上半年在国内出版。
　　成功为越秀集团提供财务顾问服务的新加坡星展银行全球资本服务部董事总经理郭雪梅女士详细回答了中国代表提出的关于中国不动产打包在海外发行Reit中所涉及的资产估值、资产转让、收购中过桥资金的支付等问题。

　　（二）对新加坡大型房地产企业的经验交流
　　代表团成员考察了新加坡嘉德置地总部和盛邦新业集团（原新加坡建屋发展局控股公司）等大型跨国房地产开发企业，了解其公司发展历程、跨国公司布局与中国战略，从中汲取其成功的企业运营经验。
　　新加坡嘉德置地集团是一家全球化的跨国企业，在亚洲、澳大利亚及欧洲的主要城市开展业务，核心业务包括商用和工业用房、住宅房产、房地产基金、房地产金融、物业服务以及酒店和服务公寓，旗下拥有三只在新加坡上市的Reits。自1994年进入中国市场以来，凯德置地的足迹已遍及上海、北京、广州、大连、天津、武汉、厦门、香港等地，在华总投资规模达120亿人民币。在房地产开发方面，累积完成与在建住宅120多万平方米，商用房产超过30万平方米。嘉德置地集团的副首席执行官黎颂恒先生对中方同行的到访表示热烈的欢迎，对嘉德集团如何从一家住宅开发企业发展为以私募地产基金和上市Reit等多种地产金融工具为支持、开发和管理商业、住宅、酒店等多种业态的地产金融控股企业作了简要的说明，并就嘉德集团在中国的发展计划、合作目标与中国企业进行了交流。会上，中方企业就与嘉德集团进行合作开发的可行性进行了探讨。

图3：中国代表团成员在嘉德置地总部参观

　　（三）与新加坡金融机构和基金合作的探讨
　　中国代表团成员通过与多家金融机构和基金的面对面交流，对各家金融机构的投资策略和标准、合作模式有了较为全面的了解，并有几家中国房地产企业已与新加坡金融机构就具体项目展开了意向性接触。
　　新加坡太平星集团在已成功投资中国上海、重庆、杭州、武汉约352公顷住宅、酒店等多种地产业态的基础上，于2005年底，太平星集团发起设立了一支120亿规模的以中国为主要投资区域的亚洲私募房地产基金。该基金可以通过采用优先股、可转换债券等夹层融资方式在项目开发阶段为中国地产企业提供资金支持。

图4：中国代表团一行与新加坡太平星集团王仟东主席、
国际不动产协会（FIABCI）前主席张东孝先生亲切交流

　　Mapletree Reit作为在新加坡上市的一家专注于物流园区的Reit，不仅积极开展中国物流园区的收购业务（已于2005年底以1.2元人民币收购了其在中国的第一座物流中心），而且其旗下的私募地产基金也在积极介入物流园区的开发阶段。

图5：远大（珠海）房地产开发公司龚小文副总经理向基金经理介绍项目

　　新加坡大华银行作为新加坡的主要银行之一，获得穆迪投资者服务评选为世界最佳银行之一，在2004年被《欧洲货币》颁发的“亚洲最佳金融借款者”奖。大华银行将开拓中国业务作为今后几年的重点业务方向，针对大陆用户的特点，大华银行推出系列创新贷款模式，即股权抵押贷款、二次抵押贷款等特色服务。上述创新模式在风险可控的前提下，能够进一步放大融资主体的财务杠杆倍数，以有限的抵押物获得更多数量的资金支持。该模式受到了中国地产企业代表团的广泛关注。

图6：中国代表团成员在大华银行就其创新融资模式进行交流

　　（四）房地产企业在新加坡上市的可行性探讨
　　中国代表团走访了新加坡交易所，和新加坡大华银行、华侨银行、星展银行三大主理商，对中国企业在新加坡上市的标准、程序、费用进行了了解。新加坡交易所作为全亚洲首家实现全电子化及无场地交易的证券交易所，以活跃高效而著称于亚太地区。截止2006年2月，共有671家企业在新加坡交易所挂牌上市，其中来自中国的上市企业共有92家。随着中国银根紧缩政策的实施，房地产企业普遍感受到资金的压力，并积极开拓原有银行融资之外的资金渠道。登陆新加坡交易所，时间短、程序透明，采用股权融资方式获得企业发展的长期资金、利用新加坡国际金融中心的地位扩大企业知名度、与更多的私募基金形成战略合作，成为国内地产企业选择在新加坡上市的主要考虑因素。

图7：中国代表团部分成员在新加坡交易所的合影留念

　　中国代表到访之际，适逢中国河南地产企业阳光控股有限公司（以下简称“阳光控股”）发行的最后一日，阳光控股面向公众发行部分获得了16倍的超额认购倍数，深受新加坡投资者的青睐。阳光控股作为首家在新加坡上市的中国内地房地产开发商，立足于河南新乡地区的住宅、商业开发，并逐渐向安阳等地区扩张，近三年销售收入分别为11280万元、42240万元、63030万元人民币，近三年运营利润分别为2800万元、9690万元、14470万元人民币。阳光控股的成功IPO，使到访的中国代表团成员深受鼓舞，为中国地产企业提供了一种除私募基金、Reits之外的股权融资渠道。

图8：中国地产企业代表团在新加坡交易所就新加坡上市可行性进行交流

　　新加坡交易所副总裁兼风险管理及管制署上市监管部主任王伟玲就中国集体所有制土地权属、中国地产项目审批程序、中国房地产发展的形势等影响企业价值评判的专业问题，向全国工商联房地产商会投融资中心尹斌主任进行了咨询，王伟玲副总裁还热情地邀请尹主任能够经常性地给予新交所关于中国房地产方面的专业指导。