6月16日，一个世界杯的周末到来，上海世联地产总经理袁鸿昌却忙得无心眷顾，正在洽谈中的日本基金整体收购案即将落单。无独有偶，仲量联行中国区董事陈立民透露，近日又有7家庞大的海外基金机构介入，这还是冰山一角。这些都发生在“国六条”之后，酝酿在针对海外基金的调控政策出台之前。

　　空穴来风定有因

　　“快的话，这个月底就可能出来，主要针对房地产领域的投机或投资性外资机构。”灵通人士传出的这则消息不胫而走。

　　自“国六条”细则颁布以后，业内人士指出，细则似乎忽略了对外资的调控。

　　“必须及时调整资本流进流出的政策，限制境外短期资本投资境内房地产。”中国建设银行董事长郭树清近日在中国金融高峰会上做出此番表态。

　　在此同时，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌指出：“中国目前M2与GDP的高比例意味着中国境内不缺资金，因此应尽快出台对境外资金投资境内房地产有所限制的政策。”

　　消息人士透露，此事已由建设部、国家外汇管理局、国税总局等多个政府管理部门协商酝酿，预计这个月底，最迟7月初，对外资流入的管理政策就将出台。其手段涉及行政、税收等多个领域。

　　“海外基金进入几乎是不受控的。”上海世联地产总经理袁鸿昌表示担忧。两周前，摩根士丹利再下一城，7.5亿整体收购华山夏都116套豪宅，其规模与此前多起收购不相上下，步伐却已加快。

　　“大摩作为一支先遣的‘指标股’带动了诸多中小基金的介入。”上海世邦魏理仕高级董事陈炜认为，新一波的收购潮不可小视。中欧国际工商学院张华博士说：“已经有很多投行在和我们进行接洽，证明他们看好中国这个市场。”

　　陈炜分析，国六条对90平方米小面积住宅的占比规定存在问题，它可能使得市中心小房型供应量本身不大的物业，在大户型上更加走俏，从而带动小户型价格走高。而这正是海外基金高兴看到的。

　　“基金从一进来就考虑退出。”陈立民指出，海外基金投资国内物业周期很短，最多5年左右，“如果5年后有50%的海外基金退出定然造成不小的市场波动。”

　　海外基金是天生的金钱游戏家，其逐利本性决定，它带来高回报的同时也带来了高风险。

　　新一轮的宏观调控对固定资产投资进行限制，开发商资金链出现断裂。“海外基金最大的优势是资本雄厚。”陈立民说，海外基金能够找到开发商硬伤，并用资本收购的方式来化解开发商的燃眉之急。

　　然而，据中国人民银行公布的报告显示，目前的居民存款总额已经达到15万亿人民币，其中有10万亿元放贷存在难度。固定资产投资作为银行信贷所努力争取的重要业务，也因银根紧缩政策的限制变得阻力重重。而海外基金对房地产开发企业进行融资、收购、兼并等各种形式的操作，一方面缓解了开发商的资本危机，另一方面却抢走了银行的“香饽饽”。

　　国有商业银行在处理固定资产投资所造成的不良资产的同时，也迫切希望针对海外资本的监管政策能早日出台。

　　仲量联行中国区董事陈立民认为，一方面海外基金的逐利本性给市场带来风险，另一方面，境内的经济环境也会促发海外基金投资风险的发生。

　　“‘中国’两个字本身就是风险。”陈立民认为，海外基金的幕后操纵者对中国的政策、经济运行规律、地方条例等一点都不熟悉，他们只是金钱的游戏高手。

　　同时，人民币升值对快进快出的海外基金并无很大意义。“人民币汇率的未来波动可能正是外资机构看好的。”陈立民说，境外资本来中国赌的是高风险下的高回报，这也可见海外基金唯恐天下不乱的一面。

　　“中国楼市流动性不高也给海外基金的投资带来风险。”陈立民指出，在欧美国家，房产交易双方都有法律代理人，楼盘成交有代理人通过“对盘体系”完成。前期调研、审计、会计、中介经济人等专业人才形成成熟的体系大大降低交易风险，也提高了楼市流通的效率。而这些人才和体系正是国内所急缺的。