困扰国内REITs发展的桎梏——税收，近日终于有了松动迹象。

　　1月11日，由中国人民银行和建设部共同举办的“2007年中国房地产金融论坛”在北京召开。记者从相关渠道获悉，在这个半封闭式论坛上，国家税务总局政策法规司巡视员丛明表示：“REITs的税收问题可参考信贷资产证券化的‘税收中性’原则执行。”即，既不会享受税收方面的优惠，也不会存在双重征税的问题。

　　这是两税合并后最让市场振奋的利好。虽然未形成文件式指示，但对于面临税收桎梏的REITs而言，终于有了一个较为明晰的方向。

　　REITs自2005年底领汇成功上市至如今天津领锐基金的“热炒”，其间也经历了从神话演绎到回归平淡的轮回。如果果真按照中性税收执行，包括北辰、华润在内的诸地产商是否真的看到了REITs融资的新希望？

　　但央行副行长吴晓灵似乎并没有给REITs的崇拜者太多的信心。她在会上表示：“理性看待REITs在我国房地产融资中的功能，不能过分高估REITs对解决开发融资的作用。”她同时表示，加快债券融资是央行下一步工作重要着力点之一。

　　“中性”税收原则

　　“最起码化解了此前关于REITs中的税收障碍喋喋不休的争执。”长期从事REITs的一家资产管理公司人士乐观估计，“照此执行，不出两年国内自己的REITs将真正浮出水面。”

　　据北京大学金融与产业发展研究中心主任何小峰介绍，信贷资产证券化的税收中性原则是指在证券化过程中，不会对参与主体征收额外的税收，以不干预市场经济及平等对待一切纳税人为目标。

　　具体到落实细则指的是2006年2月，国家税务总局联合财政部下发的《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，即财税[2006]5号文件。文件中，对包括营业税、印花税及所得税都作了相应规定。

　　丛明所说的参照文件亦指该文件。上述业内人士表示：“信贷资产证券化的操作流程比REITs简单得多，如果真照此执行，对于REITs推广而言，无疑是很大的优惠，它避免了重复征税的问题。”

　　事实上，税收问题一直以来是国内REITs成行的掣肘。

　　麦格理内部研究人士表示：“REITs本身的优势就在于税收优惠，香港的上市REITs企业所得税全免。”

　　“REITs不同于普通的公司上市，由于它的制度安排要求获得的90%的纯利润要全部进行分配。如果没有税收优惠，它的个体投资者将不得不缴纳公司层面和个人所得税双重税种。照此，那就失去了它存在的意义，与一般的上市公司并无二致。”上述人士表示。

　　资产证券化税收细则从酝酿到最终出台，其间经历了8年的漫长等待，而REITs无论从交易环节、参与方来讲，流程更为复杂，最终落地还需一定时日。

　　REITs风又起？

　　2006年年初麦格理联合大连万达运作多时的REITs计划，一再拖延至最终流产。此后，包括志在必得的华银控股旗下REITs在一阵喧嚣之后都逐步归于沉寂。12月8日，凯德置地打包旗下七项零售概念物业成功登陆新加坡交易所主板，给了内地投资者和地产商信心。

　　2006年12月28日，原中房集团董事长孟晓苏联合七八家投资机构和个人在天津成立发起一只房地产投资基金——领锐基金，注册资本10亿元。以在天津收购大量有租约的工业厂房，来收取稳定收益作为投资点。

　　其运作模式，已超出了目前市场上房地产投资基金的概念，与REITs十分相似。

　　除此之外，北辰实业、华润甚至刚刚在H股上市的新贵——绿城中国都在积极酝酿将旗下物业打包上市。记者了解到，天津泰达集团早在两年前就曾邀请瑞银、高盛对旗下资产进行评估，探讨作REITs可能性。

　　“对于地产商而言，REITs收益并不高，稳定的现金流才最具有吸引力。作为基金参与方之一，领锐基金曾多次就工业地产收购来探讨合作的可能性。”天津泰达滨海公司副总经理武永鑫透露。

　　如果税收政策开了口子的话，是否将正式启动国内地产的REITs风潮？

　　“REITs的整体运作是个系统的过程，国内目前存在的障碍不只是单纯的税收问题。目前国内成熟的商业物业收益率偏低，并不能有效支撑整体运营。”业内人士表示。

　　据知情人透露，维持一只REITs的良好运作，需要商业物业的收益率达到10%以上。“这在国内商业地产中并不容易寻找，香港几只REITs的净收益都还仅仅在6%左右。”