记者从日前在京举行的“中国房地产金融论坛”上获悉，中国房地产融资仍然过分依赖银行信贷，股权、债券、基金等融资方式的发展相对缓慢。

　　中国经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券以及基金等融资方式在内的房地产融资体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。根据中国人民银行《2004中国房地产金融报告》分析，房地产开发资金中银行贷款的比重超过55％，房地产开发企业很大程度上依赖于银行信贷作为资金来源。截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重达到15.5％，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3％。

　　然而，房地产资本市场受种种原因的影响，发展相对较慢。

　　中国人民银行副行长吴晓灵说，与西方发达国家的房地产融资体系相比，中国房地产融资仍然过分依赖银行信贷，股权、债券、基金等融资方式的发展相对缓慢。应尽快拓宽房地产融资渠道，提高企业的自有资金比重。目前，国内房地产开发企业负债经营的问题较为严重，人民银行研究局根据国家统计局的相关数据测算发现，1997~2003年我国房地产开发企业的平均资产负债率为75％，2004年和2005年虽略有降低，但仍在72％左右，企业的自有资金比重有待提高。另一方面，企业的负债结构也急需改善，需要减少企业对银行信贷的过分倚重，适当增加债券的比例。

　　吴晓灵提出，为促进房地产金融的发展，减轻当前房地产融资结构中的失衡，完善房地产金融体系，应该加强以下六个方面的工作：

　　一是继续发挥银行信贷对房地产业的支持作用，优化房地产信贷产品结构，提高银行的服务能力。根据国际清算银行提供的数据，2004年抵押贷款与GDP的比值最高的国家是瑞士，达到了125％以上，美国、澳大利亚、德国、西班牙、荷兰也都超过了60％，而2004年我国这一比值相对较低，仅为11％，可以看出，我国抵押贷款仍有很大的发展空间。从房地产开发贷款来看，目前银行贷款利率缺乏弹性，对不同信用、不同资质的开发企业的差别较小，从而难以实现金融资源的优化配置，不利于房地产业的优胜劣汰。为此，对金融机构的定价能力和风险管理都提出更高的要求。同时，要认真研究房地产信贷的风险分担机制，建立住房贷款信用保险(担保)制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。

　　二是规范房地产信托业务。目前，信托融资已涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。但是受到政策等因素的影响，我国目前的房地产信托资金以信托合同而非凭证方式向少数人募集，信托计划的规模也有所限制，资金规模较小，现金流不稳定，难以实现组合投资，无法满足房地产项目较大的资金需求。房地产信托基本上以负债类信托为主，2005年，在房地产信托业务中，贷款类业务近八成。产品短期化特征明显，这与房地产开发对资金需求期限长的特点不相符，并且不利于股权类信托产品的发展。信托产品无法实现流通，与国际上流行的房地产投资信托(REITs)有本质的区别。此外，信托公司运作中的风险较大，在许多方面还有待规范。总的来看，目前房地产信托还难以为房地产业提供稳定的、大规模的资金支持。

　　三是理性看待房地产投资信托（REITs）在我国房地产融资中的功能，不能过分高估REITs解决开发融资的作用。从国外经验看，由于REITs适应的物业类型和融资阶段有限，大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，而非解决房地产开发融资问题。大部分国家或地区都要求REITs提供的融资阶段以后期为主，对前期的开发建设阶段有着严格的投资比例限制，例如欧洲国家、日本、新加坡、韩国为20％~50％，香港为10％，澳大利亚则不允许。这一点实际决定在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能大规模通过REITs融资。

　　四是加快债券融资，研究房地产企业通过发行项目债券融资的相关问题。在国外，项目债券属于一种专项债券，它通常以所开发的房地产项目为依托，筹集的资金用于该项目的开发，债券的本息用于该项目的收益偿还。在我国，债券审批程序比较严格，尤其是对房地产项目债券的审批，从1993年至1998年上半年基本没有公开发行的房地产项目债券。直到1998年下半年以后，政策限制逐步放松，陆续出现了深振业债券等几个项目债券。针对当前项目债发行中存在的主要问题，有关部门应加大研究力度，尽快在立法上对项目债进行明确，及早推动。

　　五是扩大房地产企业股权融资的比重，提高自有资金比例。由于公开上市门槛较高，符合这一条件的企业有限，因此还需要开拓除此以外的其他股权融资渠道。目前,一些企业开始采用私募方式进行股权融资，例如建立房地产产业投资基金，这类基金可以采取公司型或信托型的方式运作，有关部门应对此密切关注和跟踪研究。还可以考虑利用现有的代办股份转让系统，对其进行改造，使其成为具有重要意义的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。

　　六是进一步探讨和完善住房公积金在解决中低收入家庭住房问题方面的作用。住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容，在推进住房制度改革、支持广大城镇居民改善住房条件方面发挥了积极作用。我们需要进一步研究和完善公积金制度，充分发挥其应有的作用。可以借鉴新加坡在管理公积金方面的先进经验，吸收他们在保证公积金缴存、公积金监管等方面的一系列的先进做法，维护住房公积金互惠互利的基本内涵，从而保证中低收入群体从住房公积金制度中获得有效的支持。