“外资对中国房地产的投资在今年出现了一些新的变化，比如开始直接介入开发环节，扮演开发商的角色。但就整个投资阶段来看，外资投资中国房地产尚处在起步阶段。”世邦魏理士华南区董事总经理刘蔚海认为。

结合具体投资方式的悄然演变，外资投资中国房地产的步伐有增无减，即使在政府主管部门相继出台相应规范甚至限制政策的背景下，外资依然以超前的速度流入。

越过限外令

“相关政策恰恰是更加规范了外资的进入过程，对于实力雄厚的境外资本而言，只不过是进入手续的变化，想做的投资，依然能做。现在的问题主要是寻找合适的项目，而不是进入的门槛。”

刘蔚海透露，“我们近三年在中国的业务发展比此前十几年加起来还多。主要就是因为越来越多的外资投入到中国房地产市场。”

外资“死咬”中国市场不放的主要原因，在刘蔚海看来，依旧是中国城市化背后潜藏的巨大房地产发展动力以及人民币升值巨大空间。

“城市化直接强力推动住宅市场。人民币升值以及成为国际货币，只是时间问题。值得一提的是，在全球市场上，中国仍属于发展中市场，尽管相对而言风险比较大，但同时也意味着高收益。”刘蔚海分析。

在他看来，“从1950年到2005年，中国已经达到40%的城市化，预计2015年整个城市化接近国际水平，2006年中国城市人口达到5亿，2030年预计超过9亿；我们估计，2010年人民币对美元大概是7.1”，这些才是吸引外资进入中国的根本，而当前的相关限外政策，并不会从根本上对外资流入产生影响。

刘蔚海介绍，外资对物业类型的投资偏好顺序依次是甲级写字楼、高档住宅物业、商场物业、仓储物业。“和国际水平相比，上述几类投资大部分回报率都非常高。”

“从海外投资者2006年下半年在上海房地产市场的表现来看，171号文件的影响是温和的。”世邦魏理士最新报告分析，一方面，降温措施减却了短炒投机者的热情，另一方面，以长线投资为目标的机构投资者则继续活跃，他们针对新措施对其投资策略进行微调并增加股权投资的比重。

据仲量联行有关报告，仅截至2006年10月中旬为止，外资机构在上海至少拿下了15处写字楼、商场及高档住宅项目，共斥资约160亿元人民币。而在限外政策出台前的2005年，上海此类外资收购物业有7个，总金额约60亿元人民币。

进入2007年，快增的势头还在延续。国家统计局近日发布的最新统计显示，1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。

潜在威胁

“对中国这几年房价的快涨，外资在其中至少扮演了促进的角色。某种程度上，房价的上涨是资本推动的结果，这一点在外资最早流入的一线城市最为明显，因此，宏观调控是必要的。”刘蔚海坦言。

然而，业内对外资的认识，早已不停留在房价的层面，在资本流动层面而言，外资大量流入的潜在威胁正在被业内人士重视。更不容忽视的是，就目前中国房地产的发展阶段而言，未来很长一段时间内外资的大量流入似乎难以避免。

对此，北京科技大学教授、前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，中国的房地产发展，充其量只走完了三分之一的道路，还落后于中国的工业化和城市化进程。

而对目前的国内流动性问题，赵晓坦言，“外汇的大量流入导致目前国内流动性过剩。其中，人民币升值是最大的诱因，外资流入是导火索。”

另一方面，尽管有大量外资流入，部分外资也开始采取与境内房地产公司合作的模式进行投资，但毕竟是少数，同时外资的主要目的还是分享利润。就这个意义而言，流动性过剩也仅是相对而言。

值得一提的是，大量外资流入与国内房企争抢中国房地产发展的利润之外，还有一些缺乏有效监管的外资涌入，对行业的潜在威胁不言而喻。

仲量联行工业部总监单维其告诉记者，“另外有各类并不规范的境外资本，一直由灰色渠道入境，而这类资本大多规模较小。”一些资本通过以投资其他行业的形式，先让资金入境，通过外汇这一关，然后再想办法把流入的资本投向房地产行业。

单维其分析，“从商务部、外管局联合发布的最新加强外资管理的通知也可以发现，主管部门控制外资投资房地产的一个关键点，就是在外汇流入环节上加强监管，这是目前监控外资的最有效方法，而资本一旦通过外汇环节，要监管其在境内的投资流动，就变得很困难。”

五合智库总经理邹毅表示，外资的潜威胁主要是抽取利润，攻占市场，“外资的资本优势将使得本土企业在竞争中落败，而外资在本国的盈利转移，将给经济带来巨大的风险。”