“最近我们刚帮一家准备在香港上市的内地房地产企业发了2亿美元的可转债。”7月8日，摩根大通证券(亚太)有限公司副总裁吕建东女士向记者透露，受人民币升值和外资对内地房地产行业的认知加深因素影响，拟在香港上市的内地房地产企业获得了香港资本市场认可，可以发行可转债或高息债券来做上市前融资，而不用再仅限于股权融资。

香港资本市场这一新变化，将直接导致准备在香港上市的内地房地产企业融资成本降低5个百分点。以前私募资金对内地房地产企业的投资回报要求在25%以上，而实行可转债融资手段，内地房地产企业可以将融资成本降低到15%-20%。

对内地房企重新估值

吕建东介绍，由于之前在香港上市的内地房地产企业大多没有信用评级或信用评级很低，都达不到发行债券融资的信用要求。因为无法以债券融资，赴香港上市的房地产企业做上市前融资时只有通过股权融资途径，而股权融资一直被视为成本最高的融资办法。

实际上，受2005年以来的国家对房地产领域的宏观调控政策影响，国际资本市场对内地的房地产行业走势普遍积极性不高，这也直接导致了2006年在香港上市的房地产企业股票价值估值不高，股权融资成本很大的情况。去年瑞安房地产上市时资本市场给予的估值不过13倍。

然而，今年4月后，情况发生了逆转。4月，碧桂园在香港上市时认购价格超过了30倍。

吕建东认为，现在面临的是国际资本市场对内地房地产企业重新估值。按照投行界新确定的标准，如果来香港上市的内地房地产企业资产在400亿元以上，则它的认购倍数能超过30。

为什么香港资本市场突然变得对内地房地产企业如此青睐？

吕建东认为，去年和前年都是宏观调控政策出台密集时期，外资对内地房地产企业发展前景不很看好。进入2007年以后，政府确定了今年是政策执行年，而且通过宏观调控政策之后，内地房地产行业健康稳定发展的大势已定。受惠于宏观调控政策，内地房地产行业出现高集中的现象，一些大型房企趁机通过并购来扩张自己实力，“强者恒强”逐渐成为内地房地产企业发展的趋势，而来香港上市的房地产企业多属于实力较强的房地产企业，国际资本普遍认为这些房地产企业在未来都有一个很好的成长性预期。

另外，受房价上涨等因素影响，2006年内地房地产企业业绩普遍向好，一些来香港上市的内地房地产企业业绩增长更是达到了50%以上，这让国际投资者认为应该给这些内地房地产企业重新估值。

而一位国际投行人士向记者表示，人民币升值预期使一些国际投行更愿意购买来香港上市房地产企业的股票。由于来香港上市的内地房地产企业大部分业务都在内地，其业绩也用人民币来衡量，因此当外资投资购买这些内地房地产企业股票时，已经将手中的外汇换成了人民币，待其退出时，可以获得房地产公司业绩增长和人民币升值的双重收益。

另一方面，自去年9月份，国家出台有关规定以红筹方式赴港上市的内地房企，需要经6个部门联合审批，大大增加的难度，同时有关部分透露不鼓励内地以H股方式赴港上市。据了解，去年9月份以后内地房企申请赴港上市的还没有成功获批的案例。

“今年在香港排队的有五六家内地房地产企业，这些之后，再没有新的了。”香港一家投资公司负责人说。

一方面是外资对内地房地产企业未来业绩的看好，另一方面是来香港上市的内地房地产企业资源变得稀缺，这就造成赴港上市的内地房企在做上市前融资时可以从多家投行中挑选战略合作伙伴的情况，从而加大了话语权。

转股价越来越高

相比高息债券，更多投行希望购买内地房地产企业的可转债，受此影响，准备在香港上市的内地房企发行可转债价格也一路水涨船高。

吕建东介绍，以前内地房地产企业发行可转债都需要一个折让价格，现在已经有些投行提出，可以按实际股价接受可转债。例如，一家拟在香港上市的内地房地产企业发行的可转债，转债期为1年，则国际投行在购买可转债时已经让步到可以按转债期过后，即1年后的股价来转股。

“以前在香港上市的内地房地产企业股价如今至少都涨了200%，正是基于这个预期，投行才对这些房企发行的可转债十分青睐。”吕建东说。

实际上，已经有很多在香港上市的内地房地产企业在再融资时考虑发可转债。如富力房地产，中国海外投资公司等，上市之后很快找信用募集，信用募集最主要的目的是能够为企业信用等级给出一个评估，信用等级的评估使房地产开发商可以更直接接触债权市场。

相比已经上市的房地产企业再融资，投资机构更喜欢“打新股”，因此目前五六家在香港排队上市的内地房地产企业都受到了国际投行的青睐，这些房地产企业可以获得低成本的上市前融资。