“年内，基强联行计划将和国内某金融机构一起发起一支房地产基金，规模大约在5亿－10亿元之间。”5月16日，基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强在接受本报记者专访时透露，目前，国内还有五、六支这样规模的房地产基金正在酝酿之中，估计将在今明两年内推出。

    按照陈的说法，两年内，REITs的发行规模或可达到30亿左右。

    “国标REITs”争议

    据了解，此次基强联行联手国内某金融机构所发起的REITs产品，将与地产前50强企业进行合作开发、物业增值以及提供部分夹层贷款业务，内部收益率大约为20％。采用5＋2的形式，即5年固定期限并可延续2年。

    “国际标准的REITs除了要有专业的基金管理公司之外，还要有可以取得稳定出租收益或者在一定期限内能够通过上市或者出售实现物业增值的项目产品。”陈基强坦言，此前存在的信托产品基本上都是在四证不全的情况下给单个项目的过桥贷款，发行规模比较小，多在1亿－2亿，年限多为1－2年。

    而央行121 号文件之后，信托产品也需要四证齐全，短期过桥贷款的信托产品变得越来越少，并促使相对规范的REITs产品出炉。此后较长一段时间，REITs产品沉寂。

    陈基强指出，直到今年，才出现了真正意义上的以信托为平台的房地产基金，这支基金就是中信－凯德1号。

    今年3月底，中信信托联手凯德置地推出“中信－凯德1号”信托产品，该信托产品为组合投资，预计投资3－7个项目，主要是北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。信托财产盈利模式是稳定的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。

    “由于进行资产投资而非为房地产企业融资、多项目组合投资而非投资单一企业项目、投资成熟物业而非房地产新开发项目、租金加股权溢价收益……”陈基强指出，这个产品基本满足了国际标准REITs产品的要素。

    也有不同意见。“国际标准的REITs通常都是可以上市流通的。显然，中信―凯德1号在这方面是一个软肋。”中国对外经济贸易信托投资有限公司李庆平认为，REITs有流动才更有价值。“不过，也不排除，该产品的股东方不需要流动的可能。”

    据透露，浦东新区不久前已向监管部门提出申请，要求设立基础设施物业增值基金的房地产信托投资基金。除此而外，北京国投、联华信托、美国的EI、蓝山等机构也在积极备战REITs产品。

    REITs难成主流

    记者得到的最新消息称，《信托公司房地产投资信托业务管理办法》将有可能在今年出台。而4月10日，央行发布的《2007年中国金融市场发展报告》就指出，要择机推出房地产投资信托基金产品。

    在陈基强看来，目前，REITs的推出仍是阻力重重。

    “最为重要的两个原因就是法律和税收两大难题。”陈基强坦言。首先我国没有出台《产业投资基金法》。其次，完善税制和进行相关配套基础设施建设，也不可能一蹴而就。“这就需要多个部门之间的协调，短期之内，REITs要想有真正的突破会比较难。”

    对此，李庆平持相同观点。“如何解决信托受益评证上市流通是个问题，所以，REITs的推进光银监会是不够的，还需要有证监会的相关配套政策。”李庆平认为。

    除了法律和税收原因之外，市场环境可能也影响到REITs很难在短时期内破冰而出。

    “目前，房地产走向很不确定，把不确定性的东西证券化，如果拐点真的到来，对于房地产以及宏观经济的影响将是致命的，政府对于出台的时机选择一定会比较谨慎。”李庆平强调。