在2008博鳌房地产论坛上，因成功在纽约交易所上市的国内开发商鑫苑置业董事长张勇遇见了中凯房地产开发管理公司（下称“中凯开发”）CEO王谦，聊了不到三句，张勇已直入主题：“把你们公司卖给我们吧。”

说起此事时，王谦颇有些得意。目前在国内，鑫苑置业与中凯开发的模式是最为接近的。鑫苑置业“不囤地”、“零库存”以及“快开发”的模式，将利润的焦点集中于项目的开发过程，这与中凯开发致力于房地产项目的开发管理有诸多相似之处。

但两者的区别亦非常明显，鑫苑置业仍未摆脱国内传统的房地产开发模式，即拿地——开发——销售，而中凯开发则省去了拿地的过程，仅负责项目的开发管理及销售，因此两者在资金的需求上已不是一个重量级。

私募基金找上门

据了解，美国著名的投资基金华平投资自2007年初入股中凯投资后，历时一年半时间，已通过中凯开发进入了包括江苏徐州、高邮以及西安等多个二、三线城市的房地产项目。“二、三线城市风险小，相应的回报也低一些。但大城市的高回报也意味着高风险，我们不想承担过大的非系统性风险。”

虽然王谦拒绝透露华平投资通过中凯开发在内地的房地产项目的投资规模，但他仍表示，与华平投资入股富力地产（02777.HK）、绿城中国（03900.HK）甚至北京的阳光100及融科置地的资金规模相比，华平投资在这些项目上的投资规模并不大，但通过这些投资，华平投资进入了内地众多的二、三线城市的房地产市场。

王谦表示，目前有内地的私募基金——国顺投资已通过中凯开发入股了5个房地产开发项目，“他们希望能够进入房地产市场，这些项目还只是尝试阶段”。与此同时，有包括来自中国台湾、美国及加拿大等在内的境外基金已开始与中凯开发进行接洽，希望通过中凯开发实现在大陆投资房地产的目标。

“如果资金所有者进入房地产行业的目的是为了投资，那么他们就需要我们。”王谦表示，所有的基金进入行业，都需要找一个专业团队来实现资金进入—生产制造—实现回报这三个步骤。

与以往不同的是，由于目前内地房地产市场面临的政策风险，私募基金要求的回报已较之前有所提高，“现在普遍要求的内部收益率已高达30%，这也是我们比较大的压力之一，觉得发展太慢了”。

开发管理首先是资金的安排

就在一年前，王谦还在担心中凯开发这个从美国引进的房地产开发模式在国内到底有多大的认可度，从目前的进展情况看，业界对这个模式并没有显现出明显的排斥，但到底这一模式能否成为未来国内房地产行业的主导开发模式，现在仍言之尚早。

王谦坦承，现在与中凯开发合作的开发商，要么是缺钱的，看中的是中凯开发手里的私募基金渠道，具有融资的价值；要么就是遭遇资金瓶颈和管理瓶颈的开发商。目前中凯开发管理的项目中大多数都是华平投资参与投资的项目。

王谦表示，中凯开发所做的，虽然是项目的开发管理，但实质上，仍是项目的资金管理。因此，开发管理首先就是资金的安排。“现在开发建设贷款确实很难拿，银行现在对项目的规模都有明确要求，贷款额度及放款速度企业都难以掌握，所以现在需要预备更多的时间，项目的现金流安排可能也需要作出相应安排。”

用王谦的话说，中凯开发的作用在于，利用一切可能的方式、手段去解决项目的资金问题，实现股东价值的最大化。而且这些项目中凯开发都会有10%以下的参股比例，以保证对项目的重大决策留有否决权，在一定程度上对项目有所控制。

目前中凯开发管理的每个项目基本管理费按项目土地成本及建安成本之和的4%收取，另外，管理奖金则按境外基金盛行的“瀑布式”利润分成方式参与项目的利润分成。“从已完成的开发管理项目看，管理奖金与基本管理费基本能达到1：1的比例，即公司利润率达50%。”王谦告诉记者。