最近，随着美国次贷市场进一步的崩溃，信贷市场危机的恶化，不少美国银行相继开始倒闭。一向被认为美国金融体系的"优等生"---两大房贷机构房利美（FannieMae）与房贷美（FreddieMac）（以下简称"两房"）也开始要美国财政部来拯救了。那么，美国财政部为什么要救"两房"？

我们看一下"两房"职能及其与美国财政部的关系就可知道。房利美创建于1930年代，主要职能是通过向银行购买抵押贷款债权，释放银行的现金流以便用于发放新的贷款，从而最终帮助美国家庭顺利买房。虽然"两房"均为私人拥有的上市公司，但是作为根据联邦法律创建的"政府授权企业"，这意味着两公司可以享受特殊的权利。一方面，"两房"得以在市场上发行具有最高信用评级的机构债进行融资；另一方面，"两房"可以从商业银行手中购买住房抵押贷款债权，然后将它们打包后实施证券化，发行住房抵押贷款支持证券并出售给全球市场上的投资者。这样，商业银行向居民提供贷款后，可以很快将贷款出售给"两房"。这不仅加快了商业银行资金的流动性，降低了资金运作成本，降低了抵押贷款利率，惠及住房按揭者，尤其是中低收入借款者，促进房地产市场发展。

截至目前，美国的住房抵押贷款市场规模约为10.9万亿美元（占GDP82%以上），而"两房"持有大约5.3万亿美元的抵押贷款债权，占整个按揭市场规模的44％。足见"两房"在整个美国住房金融体系中的重要性。由于这些按揭贷款不仅证券化，而且还可把证券化产品金融衍生品化。由于这些证券化产品及衍生化产品的风险状态取决于按揭贷款风险状态。一旦按揭贷款的风险上升，整个链条就会产生问题。所以，不论是美国次贷危机还是最近"两房"危机，实际根源都在于美国住房按揭贷款，在于不少商业银行为了短期利益放松对按揭贷款人市场准入审查。

尽管如此，美国住房按揭体系制度规则仍然是十分健全的。比如，任何一个办理住房按揭的借款人都会被纳入评级严格的信用体系下。美国住房金融市场不仅规模大、法律健全、体系严密、规避风险的工具与手段多、政府对市场隐性担保多样及监管严格，而且市场准入标准严格、金融主体多元。但是在这样的情况下，美国按揭贷款体系仍出现严重金融危机。产生这些危机的核心，就是对住房按揭贷款一级市场上众多的私人金融机构监管不力，这些商业性金融机构为了追逐最大利益或短期利益，在按揭贷款市场上非理性快速扩张。这种扩张发展到最后，必然会导致美国住房按揭市场金融危机的爆发。

用以上事实与经验来对照中国的住房按揭市场及按揭体系，我们就会发现，国内按揭制度与按揭体系表面上是学习国外的东西，但是只学习其形而没有学其神。首先，从中国的按揭贷款市场准入制度来看，不仅十分宽松，而且与按揭贷款核心精神完全相悖。看看早几年国内住房按揭贷款市场，无论谁购买住房没有谁贷不到款的。这不仅表现为按揭贷款市场准入标准低（银监会规定月按揭贷款还款占个人可支配收入比重可达到50%，国际通行标准则在28%-35%），而且进入者信用程度低，比如为了证明借款人的真实收入水平，只要开一张单位的工资证明就可以（而国际上可要四证，如个人收入银行对账单、个人所得税单、个人信用记录及单位工资单等）。

其次，由于国内住房按揭信用准入无差异性，因此也就无法体现商业银行的风险定价作用（最近359号文件对第二套住房的界定有了一定差异性，但仍然很少）。正因为个人信用评级无差异，一方面降低了商业银行对个人信用评级的审查，达不到信用标准的人也容易进入这个市场；另一方面，容易弱化个人住房按揭者对信用风险的控制，强化其高风险的行为。可以说，中国房地产市场投资炒作盛行与个人按揭贷款信用风险评级无差异，有很大关系。

另外，由于个人按揭贷款市场准入标准宽松、其进入信用评级的无差异，加上国内商业银行国有主导，从而使得目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重。这种行业性的寻租行为，不仅严重侵蚀着国内个人住房按揭制度规则，而且也是目前不少地方房地产市场价格炒高，大量的银行资金流入房地产企业的重要原因。

可以说，在目前国内个人住房按揭贷款发展时间短、所占比例不高（3.3万亿人民币，GDP的12%左右）、房价仍然在上涨的情况下，个人住房按揭贷款都面临许多问题。随着中国的房地产市场快速发展，个人住房按揭占GDP的比重迟早达到美国的水平。在这时，个人住房按揭所面临问题会更多。因此，现在该是对国内个人住房按揭体系进行全面检讨的时候，并在这种检讨的基础上，重新来厘定现行的个人住房按揭市场的制度规则。

最近，从监管部门的要求已经看到这个问题，比如要求商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析；要求坚持真实放贷，重点支持"首套房"等真实住房需求的借款人，严格执行"二套房"有关政策规定。这里看到对目前个人按揭贷款一些改革。如，一是如何对当前住房按揭贷款进行全面检讨与测试，以便了解这些个人按揭贷款风险程度及制度规则的缺陷；二是强调个人按揭贷款的真实性及合理性，遏制利用银行金融杠杆炒作房地产；对个人住房按揭贷款差别化等。

但是，这与一个完整有效的个人住房按揭体系相差很远，也与现代商业银行对个人按揭贷款的风险管理与风险防范的要求相差很远。在笔者看来，中国个人住房按揭体系改变应该从以下几个方面入手。一是个人按揭贷款真实性原则，以现代更科学合理的方式来评估个人还款能力的真实性，从严个人按揭贷款市场准入标准；二是贷款风险定价差异化，不同信用评级的借款人，采取不同的风险定价；三是全面检查个人按揭贷款银行工作人员的内部化情况，并制定全面监管商业银行信贷人员个人按揭贷款内部化的细则（比如汇丰银行仅限于个人自住性住房的贷款）；四是通过个人信用政策对房地产的消费与投资进行区分，不同的行为采取严格的差异化政策。如果能够这样，不仅能够保证国内房地产市场繁荣与发展，也能够减少国内金融体系风险与危机。