随着商品住宅户型的不断更新，入户花园、阳光露台等新的名词不断出现，房屋这些部位的面积如何确定？小区哪些范围不能算作公摊？近日南昌出台《关于办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法（试行）》，对一些现有规定中未作明确的房产面积计算问题给出了操作方法。2日记者从南昌市房管局获悉，操作办法即日起开始实施，已确权发证或完成预售测绘的房产面积不再改变。

　　套内建筑面积计算

    复式房楼梯计入套内建筑面积

    根据该操作办法，房屋外墙面积计算至墙体结构层；复式、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积；独立户室内已封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积计算；经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，层高在2.20（含）米以上部分可计入下方建筑面积，层高在2.20米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。

    入户花园按其水平投影面积一半计算

    计算一半建筑面积的部位包括：

    未经规划部门批准擅自将敞开式阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；

    独立户室内未封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算；

    当上部底板（盖板）小于本层围护结构时，本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板（盖板）水平投影面积的一半计算建筑面积；

    同一开间位置相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，当其形状面积相同且最高一层有上盖时，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    不落地凸窗不计入建筑面积

    墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层；檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分；非落地的凸窗部分；上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊；贮水（油）池、化粪池，以上部位都不计算建筑面积。

    5方面建筑面积不应分摊

    应该分摊的建筑面积范围按照国家标准《房产测量规范》的相关规定执行。不应分摊的建筑面积范围包括5个方面。

    为多幢服务的管理用房、警卫室、配电间、水泵房等设备用房；

    独立使用的地下室、半地下室、车库、车位，人防工程附属设施用房（含滤毒室）；

    物管用房、社区居委会用房、小区的会所、小区幼儿园、娱乐用房、健身房、阅览室、医务室、垃圾站、公厕等为公共事业服务的配套用房；

    避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位；

    独立于本幢房屋之外的公用建筑。

    其他操作办法

    多幢楼同一地下室面积单独计算

    根据操作办法，裙楼式建筑按单幢处理。连体楼和地下室相连、地面以上多幢独立楼房的建筑均按多幢处理。

    地下室相通地面上独立的两幢及两幢以上房屋，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。

    按功能设立分摊系数

    住宅楼原则上以幢为单位统一分摊公用面积，可按功能分别设立分摊系数。

    单幢房屋的地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口设在该幢房屋主墙体外或者设在主墙体内但与房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。

    出入口设在该幢房屋主墙体内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积计入幢共有建筑面积分摊。

    商住楼共建面积按商、住两部分分开

    商住楼根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

    商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列入住宅共有建筑面积，如该公共部分可与商业层相通，则列入幢共有建筑面积。

    为整幢服务的消防通道、屋顶梯间以及幢内其他商住共用建筑面积列入幢共有建筑面积。

    专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。

    专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。

    此外，该操作办法对房屋产权分割时，对公用建筑面积的确认也作了规定。

    确权或已取得房产证的房屋，可只对各户的套内建筑面积进行实测，按各户套内建筑面积的比例进行分摊计算。