延续了四年持续上升的广州楼市，在2008年将会发生五大转变：政府态度的转变、二手住宅素质的转变、供应量的转变、价格走势的转变以及产品结构的转变。在市场发生重大转变的时候，市民置业也应该随之转变，以实现“更低的价格，买到更好的产品”。

    转变1

    政府态度：转向“鼓励”

    近段时间，政府“鼓励”语言迭出：从增长势头已明显放缓，到市中心房价不会降，再到广州房价有上升空间。相对于去年3月份的“广州房价确实过高”、“要控制广州楼价”，然后出台“穗七条”进行调控，政府的态度有了明显转变。虽然，20日市长有“尽地方政府的能力和努力平抑房价”的说法，但不改政府态度的整体转变。

    中原地产项目总经理黄韬说，政府对市场的态度，肯定不会一成不变。在楼价快速上升的时候，多以提醒为主；而在商品住宅成交下降，鼓励性的信息，有助于市场的稳定。

    ■置业转变

    能买则买限价房

    富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，政府态度的转变，可能会体现在限价房上面。今年可能是限价房供应的高峰，未来预计会减少。

    首个限价房的推出，但仍有100多套单位未售出。一方面是因为这些单位的面积、位置等方面不太好；另一方面是限价房持续大量供应，市民希望能选到更好的单位。黄韬认为，限价房对房价有比较大的狙击作用，政府不希望房价过快下跌，如果楼价大幅下跌，限价房的供应量未必会持续大量供应，今年可能是限价房最多选择的时候。

    与同区域的商品住房相比，限价房低2000元/平方米－4000元/平方米，对于经济实力不太强的买家，限价房依然是很好的选择。所以，市民今年如果有资格购买限价房的话，还是要尽快购买。

    市场的变化有时也难以捉摸。买家应因势利导，适时改变自己的置业攻略。

    转变2

    二手住宅：素质大大提高

    广州市国土房管局提供的数据显示，2007年广州二手住宅成交面积方面达747万平方米，是广州首次突破700万平方米。二手住宅成交面积的大幅增长，和二手住宅产品素质提高有关。

    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，2006年、2007年广州楼市的投资买家所占比例越来越高。即使广州楼价大幅下跌，2006年买家每平方米依然能赚1万元左右，2007年买家能赚5000元左右。预计在2008年，会有大量投资者抛售手中还没有入住过的高素质物业。

    据了解，近一两年，广州市一手住宅投资者的比例从一成左右上升到四成左右，按照一年6万套来计算，投资者近两年购买的单位达到四五万套，如果这些投资者大量抛售手中物业，将彻底改变广州二手住宅老、旧、无电梯等状况。

    ■置业转变

    就买二手楼

    2007年广州市二手住宅价格为4028元/平方米，仅为一手住宅价格的47%。在产品素质大幅提升，价格又相差很大的情况下，二手住宅不失为一个好选择。

    赵卓文说：“2008年尽量不要购买一手住宅。对于占市场多数的需要上班的购房者来说，时间成本非常重要，最好还是选择在市区里面的房子。目前市区里的一手住宅供应很少，二手房的选择面更广，在二手住宅产品素质大幅提升的情况下，当然要尽量挑选高品质的二手房。”

    转变3

    住宅供应：大幅增加

    2007年，广州市一手住宅成交面积只有约802万平方米，从2003年以来首次跌破900万平方米。即使如此，广州市2007年一手住宅的吸纳率还在1.2左右。

    这一现象，也会在2008年发生转变。合富辉煌最新监测数据显示，2008年广州市全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米，比2007年增加5%。其中中心六区新增供应约4万套，建筑面积420万平方米。而经纬地产项目发展及研究部的汇总统计，2008年广州十区的商品住宅供应量约为800万平方米，折合8万套左右，同比大幅增加了20%左右，是6年以来的最大供应量，接近历史供应高峰2002年的供应水平。

    “2007年一手住宅‘有多少都不够卖’的现象将会结束。预计2008年可售的一手商品住宅比2007年增加20%左右。2007年广州商品住宅新增开工量非常大，这些产品多数在今年下半年面市。”黄韬说。

    赵卓文认为，2008年一手住宅新增供应和2007年相比不会有太大变化，只不过90平方米以下的限价房、中小户型单位会大幅增加，所以2008年一手住宅的套数会出现比较大的增加。

    ■置业转变

    下半年选新货

    黎文江认为，2008年购房，如果想有更多产品对比选择后再购买的话，可以选择在年中之后入市；如果想买更便宜的产品，在上半年购买的机会更大一些。2008年，一手商品住宅供应在年中以后才出现大幅度增加。对于买家来说，如果想有更多的产品挑选，就尽量等到年中之后。黄韬表示，2007年新动工的楼盘，很多是在6月份之后。从工程进度来看，无论如何，最快也要在2008年年中之后才能供应市场。

    转变4

    价格走势：全年波动

    2007年广州一手住宅价格基本上呈一路走高态势。从1月份的7140元/平方米，一路冲高到10月份的11574元/平方米，到了11、12月稍有回落，全年只有3月、11月两个月环比出现过下跌。

    黄韬认为，2008年广州一手住宅价格不可能复制2007年的走势。1－3月份，和去年年底的市场相差不大，广州一手住宅的成交会继续下跌，成交均价也随着下滑。在4、5月份，广州的成交面积和成交均价有望稳定。6月份之后，成交量和成交均价有望震荡攀升。

    合富辉煌市场研究部分析显示，2008年房地产价格，由于受到大量限价房上市和宏观调控的因素影响，市场预期将变得更加理性，预计一手商品住宅均价将以8500元/平方米为中轴，呈窄幅波动。

    对于2008年的一手住宅价格走势，赵卓文则持全年都会下跌的观点：“基本上没有支撑价格上涨的动力，”赵卓文说，“届时，投资资金也会撤离，转向商用物业等，以投资资金拉升的一手住宅成交量和成交均价，将会出现同时下滑的局面。”

    ■置业转变

    上半年买平货

    因为2007年的特殊情况，去年基本上是越早买就越能买到便宜的单位。按照均价来计算，1月份购买的一套单位，付出的价钱只要12月份的67%。这种状况在今年会发生改变。黎文江介绍，老城区某楼盘原先2万多元/平方米的价格，近期以一次性付款只要1.5万元/平方米的价格推出，短时间内售出了10多套，而春节期间以较大优惠、折扣推出的两个大开发商，销售业绩都不错。在这些大开发商的示范作用下，众多开发商都会采取一口价、特价、打折等价格让步的办法，来打破上半年的销售僵局。加上还有限价房等的冲击，今年上半年楼价会低一些，而年中之后，整体价格可能会回升。如果买家想选便宜的房子，上半年入市可能会更好一些。

    赵卓文的观点非常明确：“现在叫人买一手住宅是不负责任的。对于投资者来说，2008年的一手住宅投资价值不高。对于自住买家来说，还不如买二手房。”

    转变5

    产品结构：中小户型占五成

    合富辉煌市场研究部分析表明，随着国十五条中“新建商品住宅中90平方米的中小套型要占70%”政策的进一步落实，预计2008年广州全市“90/70”产品市场供应面积比例将上升至50%，产品同质化趋势明显。

    黄韬说，2008年将会是中小户型供应的小高峰，很多90平方米以下的产品会从之前的三成上升到今年的五成。

    2007年的一手住宅，产品基本没有出现创新。同质化趋势明显，会使相互之间的竞争加剧，特别是90平方米以下的产品。开发商为更好、更快地把房子卖出去，会在空间利用、连通单位间隔跟以往不同的方面作出创新。

    ■置业转变

    改善型买家

    选90平方米以下单位

    黎文江介绍，广州64万套房改房业主中，绝大部分都有换房的需求。对于这部分买家来说，更需要面积在120－140平方米之间的大单位，而不是90平方米以下的中小户型。

    而市场供应是90平方米以下单位不断增加，90平方米以上单位在减少。如果买家选90平方米以上的单位，一来比较贵，二来选择面也比较窄。现在有部分开发商在即将推出的产品方面，将相连的两套单位，设计成可以打通的两套，这和之前的一些做法相同。不同的是，这些单位，一般是一套90平方米左右，另一套是四五十平方米左右，而不是之前的80平方米和80平方米或者90平方米和90平方米。这样一来，比较符合改善型买家120－140平方米的需求。另外，小的一套一次性付款，大的一套进行按揭，也可以减少二次房贷政策带来的影响。