进入3月以来，北京楼市开盘项目逐步增加。仅本月第一周，北京新增房屋供应量就出现了大幅度增加。据北京市房地产交易管理网统计的数据，3月份第一周新开盘项目多达9个，新增供应套数较前一周增加了861%，供应面积增加了634%。而预计整个3月开盘的项目将达到36个，其中纯新盘项目6个。

    而在不断推出新品刺激市场的同时，不少开发商纷纷拿出了“打狠折”的手段期望在传统的楼市“复苏”季节翻盘。然而，这一次，购房者却对诱人的高折扣表现出了足够的“冷静”。

    高打折难救京城楼市 70%新项目销售为零

    在广州、上海等地一系列“折扣”、“降价”行动的影响下，此前按兵不动的北京楼市出现了松动。2月27日，位于京石高速路旁的万科中粮假日风景，出现了“间歇性”大幅折让，“3天之内一次性付全款9.1折，贷款9.4折”。3天之后，此项促销活动宣告终止。而在3月7日新上市的楼盘中，再次出现了3天之内一次性付全款9.3折，分期付款9.6折的“阶段性”优惠行为。而在3月15日当天，新开盘的东方郁金香大厦竟然打出了全款9折优惠的京城新开盘最低折扣。同时一些老牌项目也出现了大幅度打折促销活动，合生创展的合生国际花园，对于为数不多的尾盘予以7.5折出售，而富力地产的富力桃园也打出开盘一周之内在1.4万元每平方米的基础上，每平方米下调2000元的促销行动，调整幅度不可谓不大。

    如此大规模、高幅度的打折行动，对于已经持续火热了数年的京城楼市来说无疑是罕见的。尽管如此，记者却在北京市房地产交易管理网上查询时发现，在已经开盘的19个项目中仅有7个项目有签约记录，其他12个项目的签约套数均为零，包括打出新开盘项目最低折扣的东方郁金香大厦。这也意味着，3月份上半月，北京70%的新开盘项目实际销售为零。而根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截止到3月16日，北京3月份期房网上签约套数为3137套，而去年同期北京的期房签约套数为4392套，同比下降了近三成。

    开盘盛况“今非昔比” 购房者“送礼”变“收礼”

    在此前“盖什么样子的房子全不发愁卖”的市场下，购房者想买到房子要么连夜排队拿号，要么先行缴纳订金或购买VIP金卡。而记者在采访中也发现，以往热闹非凡、人头攒动的开盘盛况似乎已难在3月楼市显现。

    3月8日，燕郊项目上上城二期二组团开盘，据销售人员表示，只要交钱，没几天就可以看房。事实上，就在去年年中记者走访该项目时，上上城开盘排号达到了2万人，且每一个排号者需预缴1万元的订金，但仍然不能保证有房可买。同样，不久前开盘的石景山鼎城项目，现场购房者也是为数不多，甚至还有看房人没有销售人员多的时候。

    而一些老项目后期，销售状况更是显现冷淡景象。在CBD著名项目东区国际的销售大厅，对于这个均价已经卖到2万元/平方米的项目，仅有的几位购房者只是在匆匆询问后便离开了。记者了解到，由于目前该项目在售的基本上全是大户型，很多自住需求的购房者面对总价接近300万元/套的房子只能望而却步。

    新项目开盘没了排队现象，以前是购房者“下订金托人送礼买房子”，如今却变成开发商“送家电送汽车送物业费还打折”，前后的对比不禁让人感叹楼市的峰回路转。面对购房者依旧执著的观望态度，京城楼市“复苏”前景也似乎变得更加难以预测了。

    京城第二套房贷或将“松动” 开发商有望“苦尽甘来”

    综观楼市这一轮调整不难发现，政府通过第二套住房和缩紧按揭政策，压制了购房者的自住需求和炒房者的投资需求，导致市场观望气氛浓厚，交易低下，开发商回笼资金举步维艰。

    SOHO中国董事长潘石屹认为，“房地产市场中的按揭是对房地产影响最大的政策，如果把按揭贷款利率提高，按揭的成数减少，房地产市场的需求马上就会减少。1998年，政府为了把住宅作为新的经济增长点，采用了按揭的政策，房地产市场才兴旺起来，房地产的成交量在每个城市才巨额放大。同样是按揭政策，在去年，政府出台了第二套房子按揭从紧的政策，房地产市场的需求马上就出现改变。其实这次美国次贷危机也跟按揭有关系。因为家庭收入低，按揭贷款成数高，美国银行不断提高利率，使银行的按揭成了坏资产，波及到了全世界的经济。所以按揭在房地产市场中的作用就像变压器一样，它既可以正面帮忙，也可以帮倒忙”。

    但是让开发商值得欣喜的是，近日，有媒体报道上海地区第二套房贷出现松动，主要的变动是一些银行开始对已还清第一套房按揭贷款再购买第二套房的按揭客户，给予第一套房同等优惠利率。有业内人士预计，此政策会导致上海地区房产需求增长及房价新一轮的报复性上涨。

    而上海出现的“第二套房贷有所松动”的现象是否会像“降价”一样波及到北京房地产市场呢？记者从链家地产权证部门了解到，北京关于“第二套房贷政策”或将出现松动，但与上海完全不同，主要是各银行都在酝酿如何衡量第二套房贷群体第一套住房的人均住房面积问题，待正式确定后执行452号《补充通知》中“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”政策。

    对此，“链家地产”市场研发中心认为，政策从出台到完全执行到位需要一个递进的过程，因此当前各银行酝酿调整也不是真正意义上的松动，只是《补充通知》的一个后期延续问题。而当前关于“人均住房面积”相关问题的酝酿执行，则是与改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的相吻合，也更加有利于推动二手房市场的活跃，使得政策的实施更加科学、合理。这对于有升级置业需求的自住消费者来说，是一个人性化的利好，在一定程度上保护了“小房换大房”的自住需求，或将影响升级置业需求上涨。