房地产是近年中国最为热门的行业。长期以来，中国居民深受住房条件简陋之苦，对拥有房产的渴望是强烈的。国家取消以前的福利分房制度之后，商品房的市场豁然打开。住房的需求在短时间内突然迸发，推动了房地产行业的兴盛。每个人都似乎看到了背后巨大的赢利空间。地方政府、企业、个人都投入到了挺进房产业的“运动”之中。多数城市明确提出要将其作为新的经济增长点，甚至作为支柱产业。而企业和个人则纷纷摩拳擦掌进入建房买房售房的行列之中。这种畸形的全民炒房地产的做法是国家的悲哀。目前，房地产已经成为中国风险最高的行业。

　　中国房地产风险主要体现在四个方面：

　　一、价格水平波动大，且地区差别悬殊

　　2003年之前，我国的房屋销售价格增幅是很稳定的。2002年房屋销售价格上涨3.7%,2003年上涨4.8%,到了2004年,就出现了加速上扬的趋势,上涨9.7%。从季度指标看，2003年四个季度的同比增长速度基本在5%左右波动。进入2004年之后增速加快，基本在9%-10%左右，最高在2004年第四季度同比达到了10.8%。2005年第一季度房屋销售价格比2004年同季上涨9.8%,第二季度上涨8%,由于宏观调控力度效果显现,第三季度增幅有所下降,为6.1%。假如没有宏观调控及时出台,房地产行业的价格必然会再攀高峰,诱发更大的行业风险。目前虽然暂时凭借行政力量压抑了房地产价格涨幅，但调控之后是否出现反弹，仍然是一个需要我们高度警惕的问题。

　　不过，此次全国房屋销售价格的抬高，主要是由于局部地区，特别是东部城市房价高涨所致。对上海、北京和广州三大代表性城市进行分析，就更能说明这种地区差别。上海市的房地产泡沫严重，调控十分必要；而北京有泡沫，但并不严重；广州则没有泡沫存在。

　　上海

　　上海市房价不但增幅远远高于我国水平，其增长趋势也完全与我国不合拍2003年以来的11个季度，上海与我国的相关系数是-0.15,统计上没有显著性，说明它完全游离于正常走势之外。

　　在房地产投资和销售环节上,上海的增速也是惊人的。上海统计公告显示，2003年上海完成房地产开发投资额901.24亿元,比2002年增长20.3%;商品房施工面积8267.51万平方米,增长20.6%;竣工面积2491.84万平方米,增长25.6%;商品房销售面积2376.4万平方米,增长20.5%,其中商品住宅销售面积2224.47万平方米,增长20.5%。全国商品房销售额1216.34亿元,比2002年增长49.2%,其中商品住宅销售额1109.86亿元,增长50%。销售额的增长幅度明显高于销售面积增幅.存量房产交易持续攀高.全年成交过户面积2306.28万平方米,比2002年增长28.8%。到了2004年,上面的一系列指标都又有了大幅度提升。房地产开发投资额达1175.46亿元,比上年增长30.4%;商品房施工面积9481.61万平方米;竣工面积3443.02万平方米,增长38.2%;商品房销售面积(包括现房和期房)3488.75万平方米,增长38.9%,其中商品住宅销售面积3233.74万平方米,增长38.5%.全年商品房销售额(包括现房和期房)2263.84亿元,比上年增长58.9%,其中商品住宅销售额2064.74亿元,增长58.8%。所有增幅都大大高于2003年。存量房成交过房面积也增长18.2%。

　　北京

　　北京房价的绝对水平在2003年之前都是全国首位的。但是，房价涨幅还算温和。从季度指标看，2003年的三个季度，同比增长都只有0.2%，第四季度有0.6%，可以说是几乎没有什么变化。但进入2004年后，增速加快，四个季度增长分别是1.8%、3.3%、3.5%、6.3%，2005年第一、二、三季度增幅分别为6.5%、6.5%、6.3%，相当稳定。2003年以来北京平均季度增幅比上海低近14个百分点，比全国还要低4.2个百分点。从2004年全年看,北京市统计局数据显示，房屋销售价格总水平比2003年上涨3.7%,涨幅提高了3.4个百分点。北京市建委的统计显示,全市竣工后签订销售合同的商品现房平均销售价格5053元/平方米,同比上涨316元/平方米,涨幅为6.7%;其中,商品住宅现房平均销售价格为4747元/平方米,同比上涨291元/平方米,涨幅为6.5%;全市商品期房买卖平均价格5986元/平方米,同比上涨了225元/平方米,涨幅为3.9%.其中,商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米,同比上涨376元/平方米,涨幅为7.2%。可以说进入2004年之后北京房地产出现了轻微的泡沫。由于宏观调控的出台,其泡沫没有在2005年前三季度继续被扩大和膨胀,房屋销售价格增幅也基本与全国平均水平持平。

　　还有,北京市城建研究中心2005年2月发布“北京市商品住宅购房对象购房需求抽样调查结果”显示，购房对象置业目的以改善居住条件和解决基本居住需求为主，所占比重为81.94%(其中，高档次商品住宅购房需求所占比重为12.1%)，以投资为目的的购房需求仅占调查对象总人数的7.9%。这也从侧面反映北京市场上投机商的比重并不大。

　　广州

　　广州的房地产市场在三大城市中是最稳健、最成熟、最理性的。2003-2004年，广州保持了快速的经济增长：2003年广州市GDP增长仍然保持15%的增长高速，人均可分配收入增长为12.5%。但是房屋销售价格却波澜不惊，2003年的四个季度里，后三个季度全是负增长，2004年四个季度增幅都在5%以内，2005第一至第三季度增幅也只有4.8%、5.9%、4.3%。总的来说，广州没有房地产泡沫。

　　房地产泡沫对国民经济的负面影响是严重的。房价持续过快上涨会导致价格形成机制的扭曲，增大了行业风险，阻碍了产业结构的优化调整，对国民经济和大众生活的伤害是深刻和长远的。这三大城市之间巨大的差别体现出中国房地产行业的非同质性，增加了行业的复杂性。

　　二、第二个凸出的风险是行业内公司的融资结构不合理，负债水平高，很容易陷入财务困境。

　　中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在房产需求旺盛，销售红火的时期，这种高负债运行是十分经济的。房产出售率高、交易活跃，房产开发企业可以迅速回收资金，因此，他们即使没有太多的自有资本和现金流，就可以使项目正常运转。但是，一旦行业有效需求出现一降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，房地产公司的资金链条立刻紧崩。而当前，房地产行业也没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。

　　房地产行业是与金融体系紧密相连的。房地产行业如果陷入资金周转困难，银行系统的资产流动和赢利性会立刻受到影响。

　　三、不稳定的政策导向，增加了房地产行业的变数。

　　国家在取消福利分房之后，对开发房地产是持支持态度的，因此房地产公司大量涌现。而且，各地方政府对土地开发和成市建设的热情也是很高的。这主要源自政府官员以市政建设显示政绩的驱动。以地地吸引外来投资的需求，以及巨大的利空间的吸引。几乎每个小城市政府都提出要重视发展房地产，要把房地产作为拉动经济增长的妙招。

　　2005年4月30日，面对居高不下的房价，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等7个部门联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，认为当前房地产投资规模过大、价格上涨过快，提也各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　七部委的《意见》被视为近期最为严厉的调控措施，被称为“新政”，其中关于6月1日的规定被称为：“61大限”，与前面的“831大限”遥相呼应。

　　2005年5月30日，《关于转发＜国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知＞的通知》[建住房电2005(35)号，以下简称《通知》]发布，进一步明确细化了房地产业所涉营业税的相关政策。根据中央的精神上海、北京和广州也各自制定一些政策，加快了调控的步伐。

　　我认为宏观调控是必要的，但并不太认可“一刀切”全面调控的思路。由于泡沫只是在局部城市出现，并未扩展到全国范围，因此，一些全局性的宏观调控措施确实发挥了作用，泡沫得到了抑制，但这种一刀切产生的负面效果也是严重的，导致了普通民众的财富缩水，实际是造就了新的风险。

　　从调控结果看，中央和名地针对房地产行业一系列的调控措施，使过热的趋势有所缓和。目前，全国的房价增幅基本在6%左右，上海、北京两地的房价增幅也基本在向这个目标靠近。

　　依我看来，这些措施中有些比较恰当，但也有些措施比较武断和粗糙，对保持房地产行业的健康发展并无好处。这些缺点主要有：

　　1、中央及相关部门出台的政策过于宏观，没有照顾到各省区之间的情况差别。上海的调控是必要的，而对北京和广州实施调控则大可不必。而实施调控的结果是造成北京和广州未来房地产的发展具有潜在的威胁。以广州为例，这个原本比罚成熟的市场，经过调控后，虽然保持了平稳发展的态势。但是有些数据也透出负面的效果。

　　2、央行的上调房屋贷款利率没有区分购买群体，因此可能造成对穷人的打击。

　　2005年3月17日央行的决定，主要有两个实质性内容，一是在房地产增长过快的地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；另一条则是个个住房贷款的利率由5.31%提高到5.51%。央行官员表示，提高房贷是为了保护穷人。我相信央行的用意。不过投机商和普通民众对房贷利率的敏感度是不同的，对于穷人来说，房贷利率调高的结果只有一个，就是每个月要多付钱，这是明显的负担，而不是什么利好消息。对于投机商来说。这0.2个百分点的升幅我关痛痒，产要因为即使维持目前的房屋价格涨幅高于这个比例，投机商取得的银行资金成本显得并不高，而且，在土地供应有限的情况下，开发商只要轻微提价，就可以弥补损失。提高利率的结果，很可能是没有打击到投机商，却伤害了普通的购房者。中国青年报的文章甚至认为，这是变相向老百姓要“保护费”。而这些保护费，都流向了银行。对于银行来说，提高利率算是个好消息。

　　3、禁止有抵押的房屋转让的决定过于草率和猛烈，容易造成房地产交易停滞。

　　2005年4月6日上海市房地局下发通知，其中有一条内容是：凡有抵押的房屋转让，卖出方(上家)应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及进方新设定的借款的抵押权登记。这就是说，要卖房，必须先付清贷款。这个措施过于粗糙，后果是很严重的，它可能堵死了那些正常的房屋转让，造成房屋交易市场的停滞。按照这个规定，即使有人因为个人爱好或者住宿方便要换掉原先的房子(也是他唯一的一套房屋)，他也只能先把几十年的贷款还完。这种决定显然是违反经济规律的，将会进一步造成银行信贷的困难和失控，也会养成更多的刁民。其实，上海市不必这样一刀切，完全可以将买卖种类区分开来，对于用于投机目的的交易实施这种打击。例如，对于只有1套房的居民，不必应用此项规定。

　　4、调控增加了银行的不良贷款，使银行风险加大。

　　在2002年到2004年，国内几乎所有的银行都将房贷业务作为最重的增长点，都发放了大量的住房贷款，所以在此轮房地产调控浪潮中，都免不了被“潮水”波及。目前银行的逾期不良资产在上升，这与房地产行业的变化息息相关。

　　5、调控可能导致负财富效应，造成居民生活水平下降。

　　这方面，香港的例子值得我们借鉴。1997年金融风暴后，由于政府的整治措施不利，香港的楼市在两个月内跌了5%，而跌幅从5%到10%，仅为一个月；跌幅从10%下降到30，更缩短到只有短短的两个多星期。值得注意的是，不少高价盘跌幅更大。一些高档楼盘的跌幅甚至达到了60%！香港楼市迄今还未完全恢复到1997年时的水平。据香港金融管理局的统计，受1997年亚洲金融危机和2003年非典影响，香港共产生负资产家庭10.6万宗。直到2003年3月30日，香港的负资产家庭仍有1.4万宗,涉及金额240亿港元.香港金融管理局公布的数据显示,至2004年12月底拖欠银行3个月以上贷款的,占到全港整体楼市贷款金额的1.58%。这些都是国内房地产的前车之鉴。