2月24日，中国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公一语惊人：“2005年，中国65岁以上老年人口比例从7%提升到14%，中国已是老龄化最快的国家之一!”

　　当中国人开始“未富先老”，住房反向抵押贷款——即通常意义上所说的“倒按揭”养老方式，开始进入国人视线。近日有消息称，国家建设部已委托某保险公司研究“倒按揭”养老课题，并将选择部分城市做模型测试。

　　南京的步调则快人一拍。该市内的汤山留园老年公寓，已将这一尚存争议的养老新模式付诸实施。“南京模式”正成为具有中国特色的“倒按揭”。

　　“倒按揭”南京先行

　　作为南京市汤山留园老年公寓负责人，刘小艳实施“倒按揭”养老模式最初的灵感来自于一个凄惨的故事。

　　“有位独居的老大爷突发心脏病死在房里。领居闻到臭味，却不知道是从哪里传来的。直到儿子再次来看老人，才发现老人早已发臭的尸体。”心痛之余，这件事给刘小艳极大启发：老人死在家中都没人知道，不如把房子交给自己，自己给他们养老。

　　这样的灵感与国外的“倒按揭”模式不谋而合。

　　据刘小艳介绍，目前已有两位老人正式与公寓签订了“倒按揭”以房养老协议。当记者试图察看相关协议，并与两位老人联系时，对方以涉及商业机密等理由拒绝。

　　由于目前国内尚无成熟的“倒按揭”模式可借鉴，刘小艳只能结合国外经验“摸着石头过河”。

　　据介绍，每一个签订了“倒按揭”协议的老人，在其有生之年不卖房，而是由老年公寓把房子租出去。如果房租高于老年公寓每月840元的收费标准，超出的钱老人自由支配。

　　按“以房换养”的方法入住以后，若老人生小病，老年公寓报销费用。若有大病且医疗费超过10万元，老人才能把房子卖掉。否则直到老人去世，老年公寓给老人办完丧事，老人的房子才会被卖掉，房款归老年公寓所有。

　　金融机构观望

　　尽管“倒按揭”直接针对中国社会老龄化下的养老问题，但作为一种新生事物，其在中国的实行和推广面临多重考验。由于它与中国传统伦理抵触，很多老人不愿将住房抵押，导致子女失去房产继承权。

　　上海外国语大学的社会学教授窦晖认为，随着家庭结构的变化和消费水平的提高，“养儿防老”的难度已越来越大。利用“倒按揭”,从相关机构每月领取一定生活费来改善生活，更加稳定，也会减轻子女负担。

　　与国外相比，“南京模式”只由私人养老机构运作，真正具有能力的银行和保险公司却缺席了。但近日有消息称，北京农业银行正密切关注房产“倒按揭”，表示会在条件成熟时推出。这是首家国内银行明确表示对该业务感兴趣。

　　然而，据农业银行信贷部门介绍，“倒按揭”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命。银行要培育一批类似保险精算人的测算人群，不是一两年能解决的。

同样因为潜在风险，国内保险公司也不敢轻易尝试“倒按揭”。中央财经大学保险系主任郝演苏说，反向抵押贷款是一个跨银行、跨保险的金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，使国内保险公司望而却步。

“只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展，受到金融机构及老年住户的欢迎。”郝演苏说。