笔者曾说过一句话：房地产的问题，三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自身的问题。笔者还想说另外一句话就是：政府手上有一根木头，它可以被用作大棒来打压房地产，也可以当作柴火烧来烧旺房地产。究竟这根木头是当成当大棒还是当成柴火，取决的是宏观经济形势。

　　简要回顾一下宏观政策与房地产发展的关系。众所周知，1997年是中国经济的一个转折点。由于亚洲金融危机的影响，中国经济突然陷于“七上八下”疲软增长态势，93年以来的经济过热早已无影无踪。在这种情况下，政府最着急的是如何摆脱通货紧缩的阴影，增长优先成为宏观政策的主要取向，房地产则成为政府拉动经济增长的突破口。为此，政府出台了包括取消福利分房、消费信贷等在内的许多措施，不遗余力地激活房地产市场。房地产业也果然不负重望，从2000年开始发力，每年的消费和投资增长都在30％以上，不仅将中国经济拉起来，甚至将中国经济拉得似乎有些过热了。在这种情况下，政府开始担心经济增长和物价会失去控制，于是从2003年开始进入了新一轮的宏观调控，政府同时也开始对房地产实施微调，但在2004年，宏观调控仍以行政调控为主；而到了2005年，政府则开始对房地产实施比较严厉的调控。2005年是名符其实的房地产调控年。

　　从促进房地产发展到房地产调控年，中间经历了8年的时间。房地产调控是否还将继续呢？显然，房地产发展中有许多不规范的地方，就像中国股市一样，这样一个市场已经不可能象过去那样高歌猛进，必须进行变革。从这个角度，房地产的调控不可能完全停下来，中国房地产事实上已经从草莽时期进入了规范时期。但是，我们知道，宏观形势是经常变化的，因此，大棒和柴火的关系仍有可能发生戏剧性的变化。展望2006年中国宏观经济形势，房地产的政策基调会如何，严厉的大棒还会继续挥舞吗？现在看来，这样的可能性非常之小。

　　理解2006年的中国宏观经济，先要明了2005年中国宏观经济的运行状况。有一点十分骄人：2005年，中国经济增长几乎超出了所有人的预料，全年GDP增幅估计在9.4％。这样的速度在2004年时没有人敢想象。为什么2005的增长会超出所有预测机构和人的预测呢？主要原因在于贸易顺差的放量增长。这一年，中国的进口增长因为内需的回落相对平稳，出口却一路猛打猛冲，一年下来贸易顺差超过了千亿美金，对全年经济增长的贡献在30％以上。2005比2004年的贸易顺差增长超过300％。这样类似于黄河壶口瀑布喷泄的大景象，中国罕见、世所罕见。

　　如果没有突如其来的贸易顺差的疯涨，2005年的中国经济会如何呢？显然，那将完全是另外一个故事。中国的经济周期在这一年早已陷入低速增长，再也没有人念叨宏观调控的经了。
　　2005年的贸易顺差高有许多复杂的原因，比如国内经济景气回落导致进口不旺、人民币升值预期导致出口猛增而进口延期以及美元汇率波动的原因。这些非常复杂和特殊的原因导致了这一年中国经济依然欣欣向荣。

　　中国经济尤其是外向型经济的欣欣向荣，令政府担心“宏观调控仍在关键期”，因此余勇可贾地用手边的木头当成大棒在这一年中对房地产大动干戈，替代2004年以来的行政调控，也替代人民币的升值，以致平衡经济。2005年，也因此成为亚洲金融危机以来第一个房地产调控年。

　　但是，经济的形势其实早已发生变化。本轮中国经济事实上悄然间已过热转向合理增长，并以惯性陷入到经济的下行期。本来，2003年的中国经济已走向过热，政府却因为担心SARS影响经济反而出台了许多刺激政策，2004年不得不运用严厉的行政手段进行打压，到2004年七、八月份的中国经济基本上到顶回落了（这从物价上可以清楚地看出）。2005年的房地产调控则更多是为防止经济过热卷土重来所添加的一脚。

　　但从经济运行的态势看，政府的调控其实多少有些反应过度。因此，早在2004年一季度，笔者就曾在《中国证券报》上撰文指出“警惕宏观调控过犹不及断送增长周期”，并在随后指出宏观调控已经到位，经济已经实现软着陆。对于笔者的这些论断，相信的人不多，怀疑的人不少，以至6月份在清华大学召开的宏观形势研讨会上，大家还进行了一番激烈的辩论。现在看来，经济的态势的确是在回落，但未曾预料到的贸易顺差的异常波动使得这一态势在2005年没有完全体现出来。