此次发布的九部委细则中影响力最大的莫过于“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　然而，这一调控供应结构、试图让更多人买得起房的措施在操作可行性、合理性以及对于房价的影响上遭到了业内人士的质疑，同时在操作细节上也产生了不少疑惑。

90平米是否合理？

　　业内有人指出，90平米是一个技术指标，宏观调控应该从从大的方面进行调控，对技术范围做控制，实施起来难度很大，比如生产者有技术上的障碍，不可能一刀切。

　　90平米是一个“没法住的三居，卖不出去的一居”，相对比较适合作成两居，只能够三口之家居住。如果一个家庭结构有两代人，买这样的房子就不合适。

尤其是做高层，这样的面积的使用空间很小，电梯、公共走廊、机房、甚至节能房外保温的厚度都要摊到建筑面积上。在北京，得房率只有70-80％。

　　此外，建这么多中小户型与发展二手房市场和租赁市场相悖。有人认为，建这么多中小户型似乎建立在一个前提上，就是让大家都买房。而实际上，我们又希望发展二手房和租赁市场，不是所有的人都要通过买房或者买新房的方式来解决住房问题，在北京有300万套的公房和央产房，如果能充分流通起来，将满足很大一部分中低收入者的住房需求。

　　而随着将来未来人们对生活品质的提高，会不会造成大户型稀缺，小户型的过剩？

　　但也有人参照新加坡、日本的经验提出，从建立资源节约型社会的角度，90平米是非常合理的。新加坡在第一次进行住房调控的时候将75平米作为一个限，所有开发商做的房子不能超过75平米，这是一个死的行政命令；第二次随着新加坡GDP的增长，成为亚洲四小龙之后，把这个面积调至90平米。

我们可以参考他们的住宅结构，他们的75平米也或者90平米，也能做大户型，就是做成组合式的住宅，比如买两套低于90平米的，对墙体拆打组拼，这也是未来地产策划需要研究的。

界定模糊 操作疑点颇多

　　有人认为，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”这段话包含的信息在具体操作环节上有许多模糊之处，还需要政府去界定。

　　一个是对“套型建筑面积”的说法有争议，究竟指的是套内面积还是建筑面积？以前只有规定“套内建筑面积”和“建筑面积”，这次“套型建筑面积”是一个新的提法。但从对政策的理解来看，可能倾向于“建筑面积”。

　　第二，所谓“开发建设总面积”应不应该包括地下？比如会所的地下空间、停车位等等。如果包括地下面积，比例就不只70%，再按照套内面积理解，比例就达80％以上了。

在这点上，有人理解是包含了地下面积，但也有建筑师认为通常办理规划手续确定容积率的时候不算地下部分。

  第三，文件提到“凡新审批、新开工的商品住房建设”项目从6月1日起执行。而所谓的新开工是指整个大的项目已经开工还是按每栋计算？所以开工证是怎么界定的？

  第四，留了一个最大的悬念，就是 “直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”，据估计，这些城市中第一个去调整比例的不应该是北京，但仍然有悬念。

此外，有人认为，“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”这对企业的影响很大，绝大部分的企业都存在未开工项目或项目的部分楼座。但是当初土地拍卖的时候对户型没有要求，土地拍卖的价格和成交都是建立在原来的规划许可上，现在却要根据新的政策执行。实际上政府和开发商企业在拍卖过程中是一个合同关系，政府若单方要撕毁合同不太合适，会造成企业吐地的想法。