风乍起，吹皱一池春水。这几天，国务院“国六条”及九部委“十五条意见”的相继横空出世，将本就风波不断的中国楼市再一次推到了风口浪尖。问题是，现在掉下来的“第二只靴子”到底有多重？“上有政策、下有对策”的情况会不会导致“药效”减弱？信贷、税收、土地政策的综合作用，会不会引发海内外资本的一场混战？市场中的利益各方又该如何把握后市、权衡得失？在政策落地直至发挥效应的这段时间里，我们希望能以此期的及时策划，给市场各方一个在这“摇摆”的楼市中找到自己未来坐标、保持健康前行的契机。(柯鹏)

　　(一)各级城市(包括县城)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

　　影响：制定和实施住房建设规划的措施表明了中央在解决房地产供应结构问题上的决心和努力。随着规划限期制定调整完成，也就意味着今后几年楼市的供应结构大致有了雏形。而随着大量中低价位房的稀释，国内一些城市高企的房价有望下调。

　　指向：该措施对地方政府提出了要求，要求地方政府放弃以往“靠地吃饭”的思路和经济发展模式，在土地市场上把握真正地解决大部分人住房问题的主动权。无疑，这是对普通老百姓有利的措施，对他们而言，如果没有非买不可的原因，采取暂时观望，等上两年，选择空间将更大。对投资者而言，自然要摸着市场发展的方向走，及时调整投资方式。当然，在今后一段时间内，调控的气氛将继续弥漫楼市，选择暂时离开也许才是上策。

　　(二)6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　影响：如此量化的硬性要求被开发商看成是影响楼市长期发展的重要措施之一。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，这一政策明显体现了政府希望通过治本(即住房结构调控)的方式来达到治标(稳定房价)目的，但要想取得预期效果至少需要1年以上的时间。同时，市场人士担心，这种住房结构可能在2至3年后导致大面积户型供应紧缺，并由此产生新的价格失衡。

　　指向：由于措施中有一句“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”，这引起了地方上的注意，但具体会在比例要求和面积要求中的哪个方面可以获得突破，目前尚不得而知。专家也表示，这一结构比例要求更适合考量一个城市的整体标准，而不应该是对每个项目的要求，如果加上经济适用房，各城市达到这一比例并不难实现。

　　(三)从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　影响：该措施已经引发了上海等城市在6月1日前的二手房交易热潮。如果是一套总价100万元的普通商品房，6月1日后交易就意味着卖房人成本直接增加5.55万元。交易成本的增加还会作用在消费心理上，楼市内的观望气氛将趋浓烈，再由此作用到成交量、成交价格……税收对楼市的短期影响已可见一斑。(详见C10版表格)

　　指向：“无论是何种措施，政府的目的都是希望进一步打击炒房、稳定房价。而从结果来看，政府还是决定从年限上而非税率上来加强税收调控，主要为的还是一个执行力问题。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟这样认为。所以，现在对地方政府来说，关键是要严格税收征管，防止漏征和随意减免。同时，陈晟也认为，营业税征收的这一变化对楼市的“杀伤力”还是比较强的，如果不想在转让时被课以营业税，房屋所有人需要等待更长的时间才能出手。

　　(四)为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　影响：这一严格房地产开发信贷条件的措施会遭到不少开发商的抵制，尤其是还没有足够的底气说“这样的政策有利于整个行业的健康长远发展”的那些中小开发商。专家认为，该政策带来的影响，必须结合其他措施来看，在信贷上对开发商进行限制只是一种“截”法，而结合在规范商品房销售，监控购房贷款和预售款等方面的“堵”法，调控效果将事半功倍。