REICO工作室

一、宏观经济和政策背景

2006年，我国宏观经济继续保持高增长低通胀的良好态势。前三季度，国内生产总值141,477亿元，同比增长10.7%，比上年同期加快0.8个百分点；居民消费价格指数为101.3；城镇居民收入实际增长10%，增速比上年同期加快0.2个百分点。

围绕着宏观经济运行中出现的固定资产投资增长过快、贸易顺差过大、信贷投放偏快等问题，宏观调控政策继续严把土地和信贷闸门，从严控制新开工项目。其中，货币政策方面，2006年央行两次分别上调人民币贷款基准利率0.27个百分点，三次分别上调存款准备金率0.5个百分点；土地政策方面，除国土资源部等不断颁布的土地管理政策外，8月31日，“国务院关于加强土地调控有关问题的通知”正式出台，用以规范土地管理。

2006年，房地产调控政策重点在于调整住房供应结构和引导合理需求，相继出台的政策措施主要包括：“国六条”、“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”、征收住房转让个人所得税、“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”等。同时，继续加强住房保障体系的建设。

二、2006年房地产市场运行状况

2006年，房地产市场运行状况呈现以下特点：

（一）在2005年房地产市场增长全面回落的基础上，2006年全国房地产市场供求增长均有所增加，房价涨幅继续回落，部分城市住房价格涨幅持续增加

2006年1-10月，从供给方面看，房地产开发完成投资、完成开发土地面积、商品房新开工面积和施工面积增幅均同比增加；其中，商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工面积增幅均有所增加。从需求方面看，2006年商品房销售面积同比增加、空置面积增幅逐步下降、定金及预收款降幅进一步缩小，说明房地产市场需求增长有所恢复。从不同区域来看，2006年，东中西三大地区、长三角、珠三角和环渤海地区房地产市场供求增长均有所增加。

土地交易价格和房屋销售价格涨幅继续回落，房屋租赁价格稳中有升。2004年、2005年、2006年前三季度，房屋销售价格涨幅分别为9.7%、7.6%和5.6%，其中商品住宅销售价格涨幅分别为9.4%、8.4%和6.5%，二手住宅销售价格涨幅分别为15%、8.4%和5.4%。2006年，办公楼和商业营业用房的销售价格涨幅均有所回落。2006年前三季度，部分城市住房销售价格涨幅逐季增加，北京、深圳、呼和浩特、大连、青岛、天津等城市的商品住宅和二手住宅销售价格涨幅排在前列。

（二）房地产开发各季度形势呈现先升后降的态势

从2006年季度市场形势来看，第一季度房地产市场供求增长有所回升，房价涨幅回落；第二季度房地产市场供求两旺，房价涨幅增加；第三季度在连续出台的调控措施下，房地产市场供求增长下降，房价涨幅回落。

（三）房地产开发资金来源中银行贷款增幅出现下降趋势

2005年第三季度至2006年第二季度，国内贷款分别同比增长30.8%、46.7%、48.5%、66.3%，增幅连续四个季度增加；国内贷款在房地产开发资金来源中的比重，也由14%增加到16.7%。2006年第三季度国内贷款增幅则出现下降，第三季度国内贷款同比增长35.5%，增幅比第二季度增幅减少30.8个百分点。开发贷款增幅的下降，在一定程度上反映了信贷调控措施的执行效果。

（四）商品住宅供应结构进一步调整

1998-2004年，经济适用房投资增幅一直呈下降趋势。其中，2004-2005年，经济适用房投资呈现负增长。

随着住房保障体系建设力度的加强，经济适用房投资增幅自2005年第一季度开始至2006年第三季度一直持续增加。2006年第三季度，在房地产开发投资增幅减缓的情况下，经济适用房投资增幅继续保持增加，同比增长12.19%，比第二季度增幅增加4.55个百分点。2006年经济适用房投资在房地产开发投资中的比重由年初的1.9%上升到1-10月的3.2%。

从区域分布来看，2006年，东部地区和西部地区经济适用房投资迅速增加，1-10月分别同比增长8.8%和25.1%，而中部地区经济适用房投资仍为负增长，但降幅比去年同期有所减少。

（五）城镇居民家庭住房以自有自住为主

2005年，城镇居民家庭自有自住的住房比例达到85.8%，自有出租的住房比例为2%。其中，中小城市的居民家庭自有自住的住房比例高于大城市。按照户主的年龄结构划分，年龄长者拥有房改私房的比例较高，年龄幼者拥有商品房的比例较高。2005年，城镇居民家庭自有住房平均建筑面积为84.5平方米/套，以二居和三居为主，城镇居民家庭自有住房资产价值平均为14.6万元/套，住房已经成为了我国城镇居民家庭的重要资产。从不同区域看，中部地区城镇住房自有自住的比例最高，达到88.24%；东部地区城镇住房存量中商品住房的比例最高，为26.31%。

三、房地产市场运行趋势

2007年，我国宏观经济仍将保持良好的发展势头，在房地产市场供求变化的共同作用下，全国房价仍会稳中有升。

第一，房地产市场供给增长减缓的可能性较大。可以肯定的是，在当前房地产开发融资渠道单一的情况下，控制投资增长和稳健货币政策的实施，会对房地产开发的资金供给增长产生影响。第二，房地产市场需求增长减缓的可能性较大。2007年，以收缩流动性为目的的货币政策继续出台，将在一定程度上影响房地产市场的需求增长。

从长期发展趋势来看，2020年前，中国经济仍将会享受“人口红利”所带来的快速发展，储蓄和投资继续增长，居民收入继续增加，中国人口年龄结构的变化将有助于维持房地产市场的旺盛需求。其中，2006-2010年，受第二次“婴儿潮”的影响，35-45岁的群体所占比重会有所上升；2010-2020年，25-35岁的群体所占比重由于第三次“婴儿潮”的影响将会出现上升。由此可以推断，在宏观经济保持平稳快速发展的背景下，2010年前，35-45岁群体的住房改善需求将会刺激房地产市场的发展，而在2010-2020年期间，婚龄人口对于住房的刚性需求将会再度增加。

《REICO2006年度市场报告》对上述每一部分的内容都进行了详实的分析，并根据房地产市场发展的区域性特点，对东中西三大地区、长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场运行状况进行了分析；指出了不同区域与不同城市居民住房支付能力的变化和商品住宅市场发展的机会和风险；对二手房市场、办公楼市场和商业营业用房市场进行了专题分析；对未来15年人口年龄结构变化对房地产市场的影响进行了深入分析；对住房存量资产（包括商品房、房改房和原有私房）在不同收入群体间的分布以及拥有住房资产的城镇家庭状况进行了详尽的分析。

2003年底，全国工商联房地产商会和中国城市房地产开发商策略联盟等单位共同资助支持建立了REICO工作室，开展《中国房地产市场报告》（简称为“REICO报告”）的研究和编制工作。REICO报告的宗旨为：

Ø       正确反映房地产市场现状

Ø       正确解读有争议的问题

Ø       正确解读政策背景及影响

Ø       正确预测市场发展

Ø       提出新的政策调整意见

REICO报告的研究是希望能正确的反映中国改革进程中的房地产现状和市场，正确地解读各种数字反映出的信号，给投资者、决策者、管理者、消费者一个最有说服力的判断。

REICO工作室秉持“自主超然、格物致知”的原则独立开展房地产市场研究，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。