徐亚光博士为美国不动产投资人士

1977年，考上北京航空航天大学的飞机制造专业，研究生毕业；

1984年，到中国民航担任设计师，工作四年多；

1988年，在美国获得航空工程博士；

1992年，开始在美国做不动产投资。

　　一般我们能做的投资项目，包括股票、债券、共同基金、贵重金属、房地产、银行存款，按照这个顺序排列,投资的风险是递减的，股票风险最高，钱存在银行里风险最低，利益最低。房地产对投资者来说，风险在诸多中是最低之一。

　　美国房地产投资特点

　　第一类是土地，第二类工业用房，第三类独立房屋，第四类产权公寓，就像国内大家住的房子，一个楼有100户，每户自己拥有一百分之一，每个人都有自己的产权，这种形式的物业在美国叫“Condo”，翻译过来叫“产权公寓”。第五类写字楼，第六类商业零售类的房产，比如沃尔玛，它用的场所是商业零售的房产。第七类公寓，这公寓与第四类的产权公寓有什么差别呢？比方这个楼100户，这100户归某个公司所有，或者归某个人所有，或者归某基金所有，我们强调房地产信托基金，归基金所有，而不是归100单独个人所有，住100户人全是房客，是只租不卖的东西。第八类旅馆。

　　为什么这么排顺序？这也是我个人的看法。我认为从上到下管理难度增加，比如旅馆是管理难度最高，土地管理难度最低，不用管理。相对来说管理难度增加，投资回报也是增加的。建筑商盖完房子要么卖给个人，或者卖给大的集团、公司，要么是第三类不动产投资公司，这是美国最多的，也是拥有资金最多的人。这些人也不搞土地开发，也不搞建筑，他们做的就是房地产后期的管理、增值，即后续经营部分。

这一部分投资公司分很多类，有人专门买商贸，有人专门买写字楼，有人专门做公寓，还有一类房地产投资信托基金，就是大家讲的REITs。国内有很多物业管理公司，美国也有，比如只管旅馆的，或者只管公寓的，就是专业化管理公司，它没有产权，只是负责管理。

　　美国的房价

　　美国的房价讲究一个中立价格，是指有50%的房子价格比它高，有50%房子价格比它低，这不是平均价格，这是中立价格。

　　以过去25年全国单一住家的住宅中立价格变化情况为例。1980年美国中位价格5万美元左右一家，买4室两厅房子就5万左右，现在2005年得超过20万。25年来房价大体是向上，可以看出有下调的时候，但是时间很短，而且幅度不大。我不认为中国房地产会一下子下调30%到50%，有专家说美国泡沫一破会下跌30%、50%，我不认为会这样。

　　我观察了一个结果，以十年为期，房地产价格是七年上升，两年不升不降，一年下跌，你说房地产从来没有下跌是不对的；有下跌，十年可能有一年下跌，两年可能是平的，剩下七年是涨的。如果房地产有下跌那是会有，但是幅度不会剧烈，长期来看，价格一定上走。

　　美国房屋贷款利率

　　利率变化反映了整个经济形势的变化。过去35年以来，房屋贷款利率一直在变化。从1977年到1980年，房屋贷款利率在10%到16%以上，这时是美国吉米卡特当总统，虽然外交很有建树，就是与中国建交，但是只当了一任，为什么？因为老百姓忍受不了通货膨胀，所以他下台。1980年开始里根上台，利率一直上涨，李根是演员出身的总统，在美国人民心目当中，他排位第三位伟大总统。我百思不得其解，原来里根把利息从16%一直下调到10%左右，他另外还做了件很重要的事情，就是聘任了格林斯潘当美国联邦储备委员会主席。1988年老布什上台，到了1992年克林顿上台，美国人讲这两个总统也不懂经济，这几年为什么美国经济好呢？就是格林斯潘的原因，尤其小布什，简直是一个好战分子，他当总统时经济好，就是因为格林斯潘的缘故。

　　格林斯潘与美国泡沫

　　从2004年10月，利率不到5.75%，中间最高的时候在2005年3月，到了5.8、5.9，到了今年9月份又回到5.75水平。而从2004年6月开始，格林斯潘作为美国联邦储备委员会主席，连续11次上调美国短期利率，他希望长期利率也能向上，但是12个月之内，长期贷款利率并没有像他预期那样往上走，而一直往下走，这说明一个人的力量有限的，这就是市场的反应。不管政府怎么调控，市场就是这么反应。