这次金融危机的最明显的现象之一是全球房地产市场都出现了房价下跌。北美、欧洲（特别是英国和西班牙）、澳洲都出现了房价下跌的趋势。美国的房价从2005年11月的时候就开始出现下降了，英国是今年上半年房价开始出现下跌。

    现象之二是从投资银行开始，出现了金融机构的信贷危机。投资者都是通过杠杆效应（leverage）买房子，这样在房价上涨的时候，利润可以最大。但是随着房价下跌，美国已经有9％～10％的房子出现断供，银行的呆坏账大幅增加。这个时候，运用到极限的杠杆效应变成反杠杆效应（deleverage）。

    杠杆运用过度的银行资不抵债，出现了一系列的破产。而此次金融机构倒闭的顺序基本上是与其杠杆运用比例一致的，杠杆运用的最多的就是上半年倒闭的贝尔斯登，然后就是“两美”、雷曼兄弟、美林证券。

    华尔街的五兄弟已经倒闭三家，而摩根士丹利在与人谈合并。高盛本来是在我心目中是非常好的公司，没想到也受了这么大牵连。更令人担心的是，现在美国居民连存到银行的钱都开始担心了，怕银行倒闭。

    现象之三是美国政府不断向市场注入流动性，但是却无法解决房地产资不抵债的问题。因为注入流动性只能帮助希望买房的人贷款，但是却不能改变大家对房价下跌的预期。

    而这轮波及全球金融危机的实质，一个是利益分配导致的经济失衡，一个是人口问题。从现在的房价来看，全世界的房子都是房价太高，供过于求。中国的贫富差距决定了目前房地产有价无市的现状。有钱人买了很多套投资，而穷人想买也买不起。美国也在提高税率，有钱人可以通过开工厂来避税，而固定收入的中产阶级就成为增加税赋最大负担者，这种失衡的利益分配不利于房屋消费的培养。

    另外一个就是人口问题。美国的婴儿潮是指从1946年至1964年出生的人，有7000多万。一般来讲，一个人最高收入的时间是42岁到46岁。1946年生的人到42岁是1988年，1964年生的人到46岁是2010年，也就是说1988到2010年这段时间美国人的收入最高。目前这部分人在逐渐退休，他们的孩子将独立出去。单独居住的退休夫妻希望把大房子换成小房子。婴儿潮这代人生的孩子大概是五六千万，因而从房屋置换和人口上来讲是供过于求的。

    美国南加州大学一位教授从这个角度讨论过美国房地产，结论非常悲观。本来人们还希望这次房子降价之后能像前几次一样几年反弹回去，但是根据他们的研究，这次反弹回去的可能性很小。他们预计，经过通胀调整之后的房屋价格，可能经过20年之后都达不到2006年的水平了。所以未来美国房地产市场的走势难以乐观。而这个现象，在现在的日本已经表现得很明显了。

    （作者是美国FULLER&THALER资产管理公司高级副总裁，肖艳整理）