天鸿房地产公司董事长柴志坤

　　【柴志坤】：非常高兴有这个机会接受大会组为邀请在这里跟同行们进行交流，今天我演讲的题目是中国的房地产企业和国外的基金合作过程中的问题和对策。也说我们在这几年的时间内在一些工作中的体会。

　　我先介绍一下外资投资中国房地产企业的情况，目前应该说外商的投资已经超过了150亿，集中在04年以后。应该说我们外资在国内投资增长的速度比较快，但是目前占的比例起来比较低的。大致有六个方式，一个是开发式的开合作；第二个债权合作；第三个是收益性的合作，从去年开始在北京、上海包括一些其他大城市出现比较多的，购置大型的商业、长期持有性的物业；第四个就是投资型的，就是境外和境内共同组建基金公司；第五个是不良资产储备型的；第六个就是在参与房地产开发中的按揭贷款业务。结合这些情况来看，我的基本上我们可以得出以下的结论，一个就是说从目前来看外资在中国的增长速度虽然很快，但是整体来讲它不会出现爆发式的增长，我说的意思就是说，从前面数字大家可以看出，在增长的比例上是非常高的，但绝对数字起来比较低的，主要的原因就是说目前房价的上涨的速度并不是快的离弃，大家可以看到像美国、加拿大这些国家的房价的上涨速度比中国还要快。还有在我们跟国外基金的接触过程中，包括在项目操作的体会来看，汇率的收益不会成为基金投资中国的最主要的原因。还有一个特点，就是说外资基金在中国地产的投资只是尝试性的。其实外资在中国投资其实地产占的比例是非常低的。所以我觉得从这块大家可以看出，第一我们不用紧张外资进来后对中国的市场会产生特别特别大的影响，第二，大家也不用太着急，应该说目前的外资投资中国房地产还属于尝试阶段，整个来讲中资占的比例应该是绝对绝对大的。其次中外企业在合作过程中的一些分歧，我们在这里介绍一下我们的体会，怎么样把双方的分歧转为真正的合作。第一就是对项目收益评价的理解，作为中国的房地产公司，我们认为在评价项目的时候，这个项目的收益率是第一位的，第二个我们要考虑到项目以外对企业产生影响的因素。

　　外资评价的因素首先是资本回报，他也会考虑这个项目的收益率，他往往把项目的收益率作为一个控制风险的指标。对于风险的评价，这个就是说从整体来讲，因为中国公司毕竟是当地的公司，他对当地的情况比较了解，在这种情况下我们对一个项目的评价先是评价收益，再去研究这个项目实现的路径。外地的一些公司，他们上来首先研究的是法律文件和实现合作在路径上的可能性，进而会评估项目的收益。所以大家在一开始谈判的时候会耽误很长的时间。还有外资最担心的是这个项目的风险和收益的确定性。还有一个是大家的合作目的有些不同，我觉得很多做项目合作的我们站在开发公司家度考虑，往往一上来很愿意让外国进入的资金都作为一种融资行为，或者说是一种像银行借贷的行为。但是大家往往忽略是新的资金的加入自有资金使用效率上有什么变化。但是外方公司在这方面也会产生一些，由于他会风险评价的确定性过度关注，所以也难以使合作有一个实质性的推进。还有一个就是说，文化理念、包括人力资源，相互之间的缺陷，中国公司缺乏投资国际性的人才和经验，所以使得在合作过程中，对合作伙伴的了解很难，只能去关心一些表面的情况，比如他的资金实力、名气。外方公司同志面临这样的问题，所以在这个合作过程中他们比较注重中方合作伙伴的承诺，其实在中国很多时候吹得越大，可能树实现的可能性越小，但是他们对这个不是特别敏感，所以这个使我们很奇怪。

　　还有一些环境方面的问题，包括一个法律、政策等等，第二个在产业和金融风险方面还是存在，新的土地政策出来后，对于产业的影响，房地产行业各个地区还是存在一定的不确定性。金融风险也是一样的，这样使得追究的金融环境还不是特别稳定。还有一个是资金紧缩，应该说对外资来说是一个金融机会，从另外一个角度来看，实际上是中国公司在跟外资合作的过程中缺乏资金注入的能力。还有一个房地产是资本市场不健全，这几年探讨了很多跟房地产相关的很多经营产品，但是这些经营产品目前恐怕都是难以实施的。还有一个方面就是目前中国还没有出来房地产机构投资者，好多都是信托公司在扮演，否则房地产资金的关系比目前还要差一点，我想人民币基金能够尽快推出实际说对房地产金融环境会产生比较大的作用。结合这些情况其实需要做的应该说有下来几个方面。