债权融资涉及的方式节比较多了，我们习惯用债权只能用银行，而银行本身贷款可以分成不同种类。所以尽管是贷款也有不同的方式，你可能是用抵押，投的是股权，或者是一个实物，表面看都是贷款，但是贷款的组合方式是不一样的。目前在国内很少看到银行贷款，实际上从84年做华威的第一个项目就是银行贷款，这可能用一部分担保，可能用一个有实力的企业或物业做一个担保，华威我们投了人民币500万，这个项目本来预定是7年半的还千，我们不到6天就已经还完了。说明银行可以用单一的借款，也可以用组合的方式贷款。

　　第三个是股东贷款，任何一个外资在项目投资里头，我们都会要求，在你入了股本后还要提供一定的股本贷款，这样就会把融资的条件扩大，这样就会解决信托公司提出来的在卖楼之前，可能有一段时间造成现金流不足的问题，如果有这种股东贷款，你可以给他一个合理的回报，就能解决这个问题。

　　第四个是担保，很多企业现在是强行的要求施工单位一定要有电脑，我觉得这是不公平的，如果相反你在这个过程中提供一个担保，它在法律上就有了一个和约，相互之间是对等的。现在你要到银行开信用证，你可以要付30％的资金，如果你信誉很好，就可以换成百分之百的带担保，这种担保可能也变成了一种借款。我们常常听说小企业存在缺钱的问题，大企业不缺钱，这是因为他可以节省出来很多资金。

　　我们过去97年，把债券停掉了，因为有的大企业债券还不上。我们发了债券三天以后，中行发了2亿美元，如果企业按照国际规则去运营，你可以更好的用债券的形式进行融资，现在好的企业发短期债券，这需要企业有一套监管的措施。很多信托公司跟我们联系信托的问题，有些企业一开始提出的是10点几的利息，我们没有同意，现在大部分有两三家给我们降了，因此我觉得华远是这个很重要品牌。我们有一个沃尔玛的租金，在大运村的旁边，我们的租金也是很高，所以很的多银行和基金都在看中我们有这么一个好的和约。

　　出租物业可以用信贷的方式进行转换，虽然我们银行有这样的说法，但是从来没有一个银行开辟这样的一个品种，最后我们用境外的银行，我们现在用的是东亚银行，他用我们的租约，就把3千万给了我一个七年的贷款，这就不用抵押了，但是我们的银行为什么不能做呢？我们拿物业抵押可以打5折，所以在融资来说很多REITS是因为有现金流、稳定的收入。但是企业我们对市场做不到，如果把物业打包后在新加坡上市可能变成一个很受欢迎的东西，但是中国做不到，现在我们力图改变它，当我们把东亚银行的和约那到中国银行的时候，既然别人可以用单纯的现金流我们的贷款，而且他们的的审查是严格的，咱们的银行需要我把物业给他，我说那绝对不行，除非你给我翻一倍。

　　现在都在想怎么样去融资，但是你不用现有的法规，老想创新也是不太现实的。用不了两年的时间境外的银行就可以经营人民币业务了，你肯定管不住一揽子股票的实际操作问题。如果要和境外投资有几个基本条件，这个是大多数不太重要的。我们大门外了分了很多的简介，另外很多公司简介了没有报表，你是难以和境外的投资者进行任何合作的，如果你公司把三年的报表都写在上面，你交给一个境外公司的话他非常愿意和你合作。我们有些地产公司是把羊肉、骨头都搁在一个锅，所以里一定要把它分开，这样你会在和境外投资合作的时候给他一个选择权。第三个就是要有一个财务透明度，你要有一个合法的财务审批。比如你可以拿出来所有银行发的资金的A级的证书，当我把这些证书都摆在桌子上的时候，外资说我可以信得过。国外的投资者首先要的是你公司的流程，是不是有完整的规章制度，如果没有这些他仍然认为你是不透明的。如果你的公司一个人说了算，他很难和你合作。这些问题都是需要解决的。另外你需要保留一定的物业、资产、股权。