【主持人】：谢谢聂会长的祝福，也希望房地产国内人士走出国际做出我们的努力，下面有请CCIM协会主席梁建纲先生做主题演讲，大家欢迎！

CCIM协会主席梁建纲

　　【梁建刚】：大家晚上好！现在我谨代表CCIM协会和考察团相关人员感谢宏宇集团的盛情款待。我相信考察团内的所有成员都会同意的我的意见，在粗略看过这个项目之后，我们项目是具有如此之高的品质。

现在我要在这里给大家做一个演讲，演讲的题目就是国际投资者对房地产项目的一些要求。现在我想介绍一下我自己，我是来自美国休斯敦，现在我们来看一下休斯敦的大致的情况，他是美国第二大城市，仅次于美国、纽约和洛杉矶。休斯敦大都市的地域面积达到了8770平方英里。每年有不少人进入休斯敦的机场，我觉得休斯敦一个非常有趣的现象就是在这里有超过90种语言被使用。这些是休斯敦的一些图片，休斯敦也是世界上最大的治疗中心，它占地284公顷，拥有42个医疗研究机构。每年经济影响达到100亿美元，并且在这个区域内有52000人以上得到了就业机会，这个地区的医疗中心超过了2100万平方英尺，并且每年为480万病人提供服务。并且休斯敦港口是外国吞吐量最大的港口之一。 

休斯敦有很多500强的企业。姚明就住在这里，大家如果不清楚姚明有多高可以来这里看一下。CCIM协会表明是国际注册房地产投资师，现在我们在全世界拥有超过17000个成员，大家可以看一下这张图，就会发现我们在过去几年内成人的增长速度是很快的。现在我们的成员组织里面大概有15％都是经纪人,15％是职业经理人，10％是资产管理者，12％是公司的房地产经营者，另外还有一些开发商、投资商和评估者。我们在全世界28个不同的国家都拥有成员。我们现在不只在美国拥有分会，还在韩国、俄罗斯、中国拥有分会。目前在中国有160名CCIM获得者，在下周末之前我相信会增长70名。并且CCIM非常出名是因为他能够提供一流的交易。

 我们不仅能够提供非常好的教育，并且大家可以看到在世界一千强的公司里面经常会把他们从事房地产相关业务的员工，送来学习我们的教育课程。并且我们有在线交易的网络，在这个网络上每年我们会完成15万笔交易，总额达到了5600亿美金。现在我们来看一下到底什么是投资呢？投资无非就是为了日后的收益或者是利润而进行的当前的一种资金的支出。那么我们为什么进行投资呢？因为投资会具有这样一种潜力，就是我们所能得到的收入会超过它的成本。那么究竟谁是房地产的买家呢？房地产买家一般包括两方面，一方面是投资商，他们购买物业是为了日后的现金流收入或者是价值的增值。另外一种，就是最终的用户，他们购买物业就是为了进行自己的商业运作，从而达到利润最大化。所以说投资商正是在购买未来得现金流。 

在我们进行投资的时候，通常会有多种投资的选择项目，这个时候我们就会把他们进行比较，通常我们会问四个问题。第一个，这个投资它价值多少，我们要投入多少钱；第二个，我是在什么时候进行支出；第三个，这笔投资能够产生多收益。最后一个问题，就是投资商究竟会在什么时候得到哪笔现金流。不光是投资在房地产领域，即使你是在珠宝或者其他资产领域，都要考虑这些问题。当然投资商总是尽力在房地产周期内选择非常合适的时机进入。现在我们来看一下房地产周期。

 房地产周期就是指我们在一定时期进入一个强势的房地产市场，在另外一个时期这个是的房地产市场逐渐变弱，然后再回到强势房地产市场。我们先来看一下强势房地产市场中随着市场的改进，空置被大量的吸收。随着空置量被吸收，开发商开始增加更多的物业项目。当房地产的供给等于需求的时候就达到了市场均衡。但是随着开发商对市场增加了过多的供给，空置率就开始增加。随着经济的恶化，需求和控制率都会增加。这个时候强势的市场就会逐渐变成弱势的市场。随着空置量的增长租金会相应的减少。随着租金水平的降低，贷款机构会停止他们的借贷行为并且开发商会停止提供新的项目。随着空置量被逐渐的吸纳，租金开始逐渐的增长，这个时候金融机构开始贷款，开发商上又重新开始建设。这个时候我们又会从弱势市场逐步进入强势的市场。现在我们一块儿来看一下这副图，他表示从1985年－2003年房地产投资的收入，根据不同地区划分，不同颜色曲线分别代表亚洲、欧洲大陆、澳大利亚和美国。这副图遵循刚才讲的从弱势的市场到强势的市场这样一个房地产周期。我们可以看一下上个世纪80年代末如果你选择在这个时期在亚洲比如在日本进行投资，这是一个非常强势的市场。但是大家在同一个时期看一下欧洲大陆，这个时候他们的房地产市场正在逐步的从强势的市场向弱势的市场趋进。大家可以再看一下上个世纪90年代初从这个时候起日本房地产市场逐步回升，他们从1988年、1989年左右开始下滑，从1991年开始又逐渐回升。可以看一下上个世纪90年代末澳大利亚、美国和英国的房地产市场正在逐步的发展。但是在2003年或者是2004年的时候我们就会想是重新回到亚洲或者是爱尔兰，这个时候正是我们需要考虑日本、俄罗斯的时机。所以这个时候投资商所面临的问题就是如何在恰当的时机选择恰当的市场。大家看这个小女孩，你们的他是向上越起，还是向下落下？我相信大家都会有不同的看法，很可能一些人认为她正在向上越起，另外一些可能认为她向下落下向下的过程中。所以在我们向房地产投资的时候通常要考虑四个不同的要素收益率水平，安全系数，杠杆作为以及一些控制方面的因素。头三个因素考虑市场趋势，它包括通胀率水平供给和价格方面的因素。当然控制方面的因素并不依市场，它只是投资商的不同的偏好。收益率我们知道它表示一个收益的水平，它指的在投资期限内美元赢得的更多投资收益水平。目标收益率是依赖于每个不同投资商各自的目的的。而在市场水平上这种投资收益率水平把它称为资本化率。并且我们大家也都知道，内部收益率这个概念通常是衡量这个投资项目的潜在投资回报率。大家都可以在CCIM课程里面学到这些方面的内容。