当我们谈到回报率的时候会谈到资金水平的的可能性，或者是投资回报的可能性，或者是机会成本的损失。考察国际市场的时候因为不同投资地区导致的国家问题。首先我们可能考虑的就是货币损失，或者是房地产物业项目的名义，或者是不利于投资商的一些规则改变，我们是如何确定物业的价值的呢？物业的价值通常指的是这样一种关系，这样一种公式指营业净收入除以资本化水平。如果你低估了营业净收入他们价值也会被低估。如果你高估了营业净收入价值也会被高估。并且我希望大家知道投资价值并不等同于市场价值。关于如何选择政府的经营投资的国家，我们首先要考虑你是否被允许在这个国家进行投资。

 并且投资商必须要考虑一下因素，包括货币风险、税务以及物业权利的强制执行，当地的一些法规政策，一些中介的成本和其他供给和需求方面的基本要。现在我想对我的演讲进行一下总结，也就是说你很可能在入市的市场做得非常好，也可能在强势的市场犯一些措施。最后再一次感谢给我这个机会，迎接我们这个CCIM考察团来到这里，给我这个做演讲的机会，谢谢.

 　　【主持人】：感谢杨主席的演讲，我们在座有很多CCIM的资格获得者和我们的学员，这样的演讲更加缩短我们和国际投资者的距离，下面有请建设部政策研究中心副主任秦虹女士给我们大家介绍中国房地产交易的政策与特色。 

建设部政策研究中心副主任秦虹

　　【秦虹】：大家晚上好！首先欢迎远道而来的各位朋友和客人。听到很多国外的朋友对中国房地产投资和房子感兴趣，这是令我们既感到自豪，也感到担忧的事情。因为中国的居民刚刚开始富裕起来也刚刚开始有投资的意识，很快就有人来中国与我们分享投资的机会，我们感到既高兴又担忧。我想利用这样一个机会简短的介绍一下中国在中国房地产买卖、交易的环节的一些特点和我们目前的相关政策。

应该说中国的房产市场中国政府非常重视它的发展，一直把房地产作为支柱产业进行培育。现在每年用于房地产方面的投资占到整个我们国内的固定资产投资的五分之一还要多一点。去年全国房地产投资总额达到了1万3千多亿元。房地产已经成为拉动中国经济非常重要的力量，我们相信未来得中国的发展仍然离不开房地产业的支持。

概括一下中国房地产交易市场的特点有以下几个方面，第一个，目前的房地产市场交易是发展速度最快的一个时期，去年一年全国的商品房的销售面积是3.8亿平方米，而退回到五年前2000年的时候全国商品房的销售面积当时只有1.8个亿。所以近五年来我们商品房销售的面积是每年以20％左右的速度在增加，这个速度可以说是非常快的，再加上政府其他方面的支持，我们城市居民每年每人能够增加一平方米的住宅。由于这个市场非常的巨大，发展得非常迅速，吸引了很多投资者到这个市场投资，目前全国从事房地产开发的企业有4万多家。这几年房地产企业增长的速度也以20％左右的速度在增加。目前看到，一些从事家电、纺织其他行业的一些企业也开始转向房地产投资。从目前来看这个市场在这段时间发展得非常迅速，是市场规模迅速扩大的一段时间，也支撑了这个房地产交易的繁荣。

第二个，中国的房地产交易市场是一个以增量为主的房地产市场，这个可能和国外很多房屋的买卖交易以存量为主有很大的不同。所以中国在每年新增很多新的房屋进入市场，但是它的租赁市场和二手房的买卖市场相对来说是发展比较缓慢的。从整个市场结构来看，我们整个房屋买卖交易的房屋里面88％的房子是住宅用房。去年我们在房地产市场上共销售了3.4亿平方米的住宅。办公楼市场只占整个房地产买卖市场的2％，商业用房占到10％左右。

第三个，由于中国非常大，中国房地产市场区域的差别、发展的程度相差很多。在2004年，全国房地产投资1万3千多亿元里面，北京、上海、江苏、浙江、广东五个地区它的投资总额占到全国房地产投资的40％，这五个地区商品房的销售面积占到全国的44％，商品房的销售额占到全国的56％，这五个地区也是全国商品房价格最高的区域。在中国很多的中西部地区还有很多中小城市，相对来说商品房的价格比较低，而且投资总量、销售的面积相对来说少了很多。这是房地产交易市场的一个主要的特点。