博鳌亚洲论坛2006年年会于4月21日-23日在海南博鳌举行，本次年会的主题为“亚洲寻求共赢--亚洲的新机会”。以下为博鳌亚洲论坛2006年年会分会7：住房发展与构建和谐社会实录：

　　主　题：住房发展与构建和谐社会（分会7）
　　主持人：中国房地产业协会副会长、建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森
　　演讲人：中国建设部住宅与房地产业司司长沈建忠
　　　　　　首创置业股份有限公司董事长刘晓光
　　　　　　SOHO中国有限公司董事长、联席总裁潘石屹
　　　　　　万科企业股份有限公司总经理郁亮
　　　　　　中国国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲
　　　　　　中国建设部政策研究中心主任陈淮
　　　　　　美林（亚太）有限公司副总裁蓬钢
　　　　　　中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭

　　主持人：各位来宾晚上好，欢迎大家参加住房发展与构建和谐社会分会。今天我们非常高兴的请到中国房地产业协会副会长、建业住宅集团有限公司董事长胡葆森先生主持本场会议。有请。

　　胡葆森：各位来宾、女士们、先生们，大家晚上好。博鳌亚洲论坛已经五岁了，借这次博鳌亚洲论坛五周年之际，大家兴致勃勃来到会上参加地产分会。大家知道，住房问题一直是住房和老百姓、媒体、开发商、金融机构和金融学者共同关注的话题。大家也知道，住房问题从开发商的角度来讲，或者从专家学者的角度来讲，影响涉及的非常多，所以有时候就变成了一个社会问题。当这些矛盾处理不好的时候，会在某一个阶段上升，所以可以下一个结论，住房问题对任何一个政府来讲都是大事。2001年国土资源部11号令之后，发了一个文件，把住房产业作为国民经济的支柱产业。这些房地产新政不断出台，目的只有一个，就是使房地产业能够健康、持续、快速发展，使房地产业能为国家这一轮的工业化、经济化做促进作用。
　　在房地产这个行业市场化进入到第二个四年之后，虽然大家都在做着共同的努力，无论是政府还是开发商，还是专家学者，还是金融机构，还是媒体，大家都在做着共同的努力。但我们看到一些现象，使我们感觉不是很理想。当老百姓还都期盼房价下降的时候，我们又看到今年一季度房价又有了一个攀升。今天来了很多专家、媒体，希望大家共同来探讨这样一个话题，今天在台上坐的嘉宾的阵容也异常庞大。
　　我下面一一为大家介绍一下在台上就坐的八位演讲嘉宾。建设部住宅与房地产业司司长沈建忠先生，沈司长也是第一次参加博鳌论坛的论坛，对于政府官员参加这样的论坛，应该说代表了国家的产业政策的一些思考，同时也有一些自己的想法，他自己特别擅长对构建和谐社会的宏观问题，同时对香港的住房问题，对欧洲有些国家，比如瑞典都有着很深的研究，也有这方面的专著，同时在我们国家伊斯坦布尔宣言等等世界范围内的功臣，为中方代表谈判代表之一。可以说，既是专员又是专家。
　　第二位大家可能都比较熟悉，是刘晓光先生。他是又红又专的房地产开发商，因为今天在座的都是官商的代表，他是一个学者型开发商，不光是一个集团的总经理，还是博士生导师，自己在房地产开发方面也有所专著。
　　第三位是潘石屹，也是博鳌论坛的常客。也是我们国家创新地产、娱乐地产的代表人物，也是中国房地产营销大师级人物，SOHO中国的董事长兼联席总裁。
　　第四位是郁亮先生。大家知道，郁总作为万科的少帅，很少参加大型的房地产论坛，因为王石，大家知道，原来参加比较多，后来参加公益比较多，所以郁总不得不走上前台。大家知道，万科为中国房地产开发商的一个杰出的代表，最先有可能实现千亿销售的房地产企业，他将带领房地产走向千亿。
　　第五位是国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲先生。任所长参加这类的活动不是太多，他是我们国家市场经济研究会的副会长，也是会展经济和物流经济具有独到的见解。
　　第六位大家都比较熟悉，陈淮先生，他是中国建设部政策研究中心的主任，是我们国家房地产产业政策制定者之一，他也是博士生导师，也是社科院研究中院的城乡建设经济系的主任，关于城乡建设这方面有独到见解。陈先生这几年也是屡屡发表关于房地产方面的专著，我也读过他的文章。
　　下一位是蓬钢先生，美林（亚太）有限公司副总裁。他是美国著名的大学高材生，毕业之后现在是清华大学建筑学的学士，关于房地产投资和房地产经营方面有自己独到的见解。最后一位是哈继铭先生，他是中国国际金融有限公司首席经济学家，这几年在报章上经常读到他关于房地产方面的专著，相信今天也有自己非常精彩的观点。

　　下面进入正式论坛，今天我是主持人，我自己提议，让每一位嘉宾谈两到三分钟时间，谈一个自己最关心的话题。

　　沈建忠：首先祝贺论坛的召开，今天这个主题是构建和谐社会，是我们部里边向大会所建议的。原来的题目是有关房地产方面的，我们认为中国正在正视一些社会问题，解决一些问题，提出了构建和谐社会这样一个战略性发展的方针。住房问题应该说中央重视、社会关注、群众关心，有媒体做过调查，大概70%的居民在他最关注的问题里面，住房占有重要的位置。
　　1996年，联合国大会提出了人人享有适当的住房，我想住房问题说到底是一个全人类大家共同关注的话题，也是大家认同的一个观点，就是人人享有适当的住房。应该说这么多年来，我们国家下了很大的力气来解决这个问题，我们现在一路上都可以看到高楼大厦，可以看到轰轰烈烈的工地，没有一个国家像我们这样有这么大的建设工程量的建设，每年有很多的住宅交付使用，数量也是巨大的，质量也在逐步提高，应该说成绩是有目共睹的。但是，问题也是存在的，我们还有很多人没有住房，很多人住房不好，很多人有各种各样的想法，其中就谈到做住房这样一个梦是最难圆的，所以从另一个层面来说，我们也需要讲究一条腿长一条腿短的问题，这是住房当中应该注意的问题。
　　当然可能多种多样，有体制方面的原因，有机制方面的原因，现在网上也登了各种各样的原因，两会上也有很多的利润。大家可能已经注意到了，包括我们的总理温家宝在两会的记者招待会上，他用了痛苦、朴实来证明我们在这几个方面解决的还不够好，其中就有住房问题。从这样一个信息我们可以看到，中央是在关注这些问题，是在想办法解决这些问题，所以从这个角度讲，我们跟大会秘书处提出这样一个论坛的题目，是想借助这样一个论坛，这样一个平台来呼吁我们的政府，呼吁我们的社会，也呼吁我们的房地产企业关注住房发展、各界社会这样一个很重要的方面。谢谢。

　　刘晓光：我觉得题目很好，我想讲的是社会责任，房地产与构建和谐社会。房地产业与其他行业一样，也是一个行业，比如医药、汽车，都是一个行业。第二个观点，它如果是一个市场化的行业，必然要有利润，没有利润企业就死了。第三个观点，房地产在发展过程中，需要科学发展，最大的社会责任是要造最好的房子，给老百姓提供物有所值的房子。地产有它的诚信、有它的好房子，还有很多很多，这涉及到政府等等。实际上地产商自觉的在有盈利能力之后，实际上也在体现社会责任。我想社会责任如果深入研究的话会有很多很多话要说。我就说这么多。谢谢。

　　胡葆森：因为刘总天天在搞阿拉善这个事，其实这个事是在2004年4月在内蒙古阿拉善，就是北京遭遇沙尘暴的源发地，大概87位企业家聚集在阿拉善这个地方，成立了吸引阿拉善的生态协会，刘总就是会长，这两年带领80多位企业家为治理沙尘暴做了很多工作，我也有幸参加了这个活动，感觉很有意义，虽然这个事情也是刚刚开始，但是我想在不久的将来，大家就会看到越来越多的这方面的成果。

　　潘石屹：在这之前跟胡总请示了一下，说是讲什么东西，他在手机短信上发了两个，一个是社会责任，一个是绿色地产，我在想，要不就顺着刘总讲社会责任，要不就讲房地产自身存在的问题。我觉得房地产发展商的社会责任第一条就是要服从政府，因为作为一个商人，服从政府的具体体现就是要遵纪守法，如果不遵纪守法其他所有的事情都谈不上。所以遵纪守法就是遵守党的各项方针政策和法规。第二条要做到诚实守信，为客户负责任，不要说假话。如果不诚实，说的都是言不由衷的话，说的是假话，如果是不诚实的话，所有的一切都是假的，所以作为一个有责任的房地产发展商，一定要有自己的动机。第二个负责任是要去盈利，任何一个亏损的企业是没有办法承担社会责任的，他欠银行的钱还不了，也没有给国家交税，给他辛勤工作的员工都养活不了，这样的企业做的再好，都没有能力去承担社会责任。
　　最近反复学习，我在想和谐社会只是靠商业的法则，靠市场的法则还是不够的，因为市场经济也是有缺陷的，有是有盲区的，需要赚了钱以后多献爱心，帮助一些穷人和困难的人。我在想，我看到一些商人在献爱心的时候采用的原则是相互交换的原则，等价交换的原则，我给你捐了钱你必须让我出名，或者今天捐了钱十年以后要给我回报。我觉得献爱心应该是无偿、自愿的，所以刘总说他到阿拉善治沙的时候我也参加了，参加第一天，刘总联合好友说是要搞一个活动，所以就去。我说什么活动呢？说是准备让中国的企业家脱了衣服到沙漠上裸奔，他说你要带头裸奔，所以我说我不去了，到今天我都没去过。这是我理解的房地产商的四方面的责任，不知道对不对。

　　郁亮：从大家的掌声来讲，是想鼓励潘石屹裸奔，大家应该给他一个勇气。能做到这个地步，确实我们的行业是有希望的，我们行业备受关注，我们的潘石屹是明星，喜欢被关注，关注美好的一面，当然对不太好的我们不太关心，我们房地产被关注是因为不太好。可能有些原则是客观的，每一个行业在成熟的过程中都经历了这样一个过程，家电行业也面临今天我们面临的问题，毕竟在十年的发展过程中有多进步了，在十年之前烂尾楼比比皆是，而今天烂尾楼已经很少见了，当然确实是我们自己发展做的不够，大家的认识也是不够的，所以为了弥补房地产行业跟房地产商发生的振荡，只要我们自己赚好钱，交好税，把客户服务好就可以了，结果发现还真的不只是这些。我们每年都会捐一部分钱参加公益活动，用于社区建设等等。这是我们努力在做的。
　　目前房价在房地产上升太快的话，这也不是行业发展之福。所以我们希望行业有更稳定的发展空间，要改变这个印象，需要更唱时间，所以我们希望房地产行业能够发展自己，能够用于承担相应的社会责任，做好自己的工作，为营造整个社会和行业的发展创造和谐的环境，这样我们也会有更多的发展。谢谢大家。

　　任兴洲：大家晚上好。首先非常高兴有这样一个机会和这样一些在我们国家住房业或者在房地产领域的专家，还有企业家，还有在座的对这方面关心的朋友一起讨论，我觉得这个题目非常好，我们改革将近三十年，我们在“十一五”发展新提点上来谈住房发展和构建和谐社会的问题，我觉得找到了他的非常重要的一个方面。从和谐社会的角度来讲，我们现在国家是进入了黄金机遇期，同时也是矛盾凸显期，矛盾凸显可能保证方方面面，有农民工的问题，也有其他方面的。但不可否认，住房问题也是矛盾凸显的一个领域，我在这里想谈的就是如何解决中低收入者的住房问题，如果搞不好这是一个矛盾凸显和利益冲突的焦点，如果这个问题解决不好，恐怕构建和谐社会无从谈起。
　　国外比较稳定的结构是中间的中产阶级占的比重比较大，可能社会稳定性就高。而我们国家由于历史的原因，现在应该说虽然改革开放以后大家的收入普遍有所提高，但总体来讲，中低收入者确实还是占较大的比重，这些人的住房如果不能很好的解决，当然这种解决有多种方式，我觉得这是构建和谐社会一个实实在在的举措。
　　改革开放以来，实际上我们整个政策体系的设计里面是考虑了这一点的，对不同的人有不同的住房体系。比如公积金制度，还有经济适用房、廉租房等等，应该说我们考虑了这方面来解决中低收入者的住房问题。但是我们回过头来再看，这个问题还没有完全解决好，所以我觉得从下一步的政策来看，如何有效解决中低收入者的问题，应该是我们政策的核心，而且不仅仅是政府层面，还包括我们的开发商，经营商，包括社会上更多的市场主体，参与到解决中低收入者的住房问题，这对构建和谐社会是非常有意义的，谢谢大家。

　　陈淮：我很紧张，不知道说什么好。因为我们今天的主题是构建和谐社会和责任。构建和谐社会是政府的事，社会责任是企业家的事，所以我不知道我该说什么。好在我在想，我想构建和谐社会和社会责任都是在描述一个良好社会的理想追求，不管我们的愿望、出发点多么良好，对理想社会的设计多么完美，官员等等都不能驾驭市场，只能完善市场运行过程中的问题。比如潘石屹讲的市场等价交换，就是市场经济运行的一个基本规则，没有等价交换就没有改革目标的具体规定，目前我们在座的很多媒体，画一括弧，这不是我说的，是一个我们熟悉的老头说的，他姓马，是马克思说的。当然潘石屹：也批评了一些开发商，每当支付一些爱心的时候，要求有相应的回报，这个做法不是太合适。但是毕竟这种开发商要求的等价，和他所作出的贡献是相应的，有些人名出的很大，但是不和出的那个名相比，还有可爱之处。

　　蓬钢：很高兴今天有这个机会和国内房地产界的各位人士讨论国内房地产的问题。在座的有政府的领导，有开发商，也经济学家，我是唯一一个作为国际投资基金参与中国房地产市场的代表，所以我就想今天讲进国际资本和国际资本市场，对中国房地产的影响。在过去一年半，很多国际上著名的房地产资金都在中国市场投资，引起了国内业界的关注。国内的同行，还有国内的媒体都十分注视着外资企业，实际上今天我想和大家谈的一点就是实际上国际资金对总量的影响是无乎其微的，所以大家没有必要担心。目前外资参与到中国的房地产市场之中，主要是由于中国的非银行资本市场，这么一个非常完善的框架。在这样一个框架下，外资以及部分外资对中国的房地产有一定的认识，可是最终中国房地产资金问题应该由中国资本市场解决，而且中国资本市场总量庞大，如果经过很好的组织和运作，是完全可以满足中国的老百姓的住房要求的。
　　可是，因为多年以来中国的房地产业大量依赖于银行，这样的话自有资金，还有银行以外的资金，利润较弱，这种情况下，外资的进入也对这方面有一定的影响。在外资进入的过程中，我觉得主要有三个方面，就是在原来因为房地产业大量依赖于银行的环境下，突然间银行的政策发生了变化，银行对于房地产业的支持开始了减少。目前国内机构投资者比较缺乏的是利用外资来妥善经营管理。
　　基于人类资本市场供求的完善，我们现在有很多的开发企业发展到相当的规模，而且在今天的开发环境下，由于开发项目过程当中对开发商的资金，房地产的提高，很多开发商必须跟资本市场结合，获取资金，增加投资，在各行业的活动当中要紧急的与资本市场受到资本市场的肯定和支持，一定会战胜这些困难。

　　哈继铭：我是在中外合资投资银行搞研究的，我的主要工作是为广大投资者提供投资的建议，今天这个题目是和谐社会和社会责任有关的，我看到这个题目开始有点不理解，因为大家在谈企业社会责任的时候，是一个很广泛的概念，为什么我们在这里要关注谈房地产企业，房地产企业社会责任。我参加过一些企业社会责任的讨论，是在一个广泛的范畴讨论，刚才我们在晚宴的时候爱立信捐了100万的支票，这就是社会责任。
　　中国的房地产企业，一个是利润回报丰厚，不然也不会有那么多外资不远万里来到中国，现在我相信毫不利己、专门利人的白求恩大夫已经不存在了。第二是房价，如果房价很高，在中国还有很多老百姓没有买商品房，将来购房负担就会很重。从这两个意义上说，对房地产来说列这个题目非常有意义。
　　我有两个建议，一个是社会公益事业，另外可以在盈利的基础上适当的多建一些廉租房，有利于减轻中低收入者，使他们负担得起。另外我想谈谈房价的问题，房价高还是不高，我觉得这个问题应该拿到国际的环境当中来看，中国从97年到现在，中国总体来说房价是在上涨，但上涨幅度根据我们所掌握的数据，西方其他国家上涨速度比我们高得多，像美国、法国房价都超过100%，英国等等国家超过150%，全球房地产价格上涨是全球流动性泛滥的结果。流动性泛滥的东西是有周期的，所以中国在流动性泛滥的形势下，需要增强自己的领域，中国房地产涨的不如西方那么快，一旦房地产出现调整，就会给房地产商造成比较大的风险，所以应该在合理的范围内上涨。
　　最后我想谈谈，在投资银行和业界人士的观点，我觉得就目前情况来说，买房不如买房产，这是对投资自住的人来说，但对投资来说，买房不如买房产好。因为中国的房价在某些城市应该说是比较高的，而且可能也是与基本面不是完全相符的。中国大的龙头房地产商目前的估值在全国的水平来说，还是比较低的，相对来说比较低，这里我们可以看到，中国的房地产总体来说现在是在20%以下，日本在23%，美国是30%，都是非常高的，而且中国在A股市场的房地产公司与他们的资产净值还是存在一定的责任，因此我觉得买房不如买房产。