12月11日至13日，第九届中国住交会将在中国国际展览中心拉开帷幕。预计，本届住交会无论是政策含金量还是行业影响力都要高过以往。“新科技·新人居·新城市”的主题将成新亮点。全国工商联房地产商会会长聂梅生出席了开幕式。聂会长在12月11日上午举行的住交会趋势论坛之“城市中心都市综合体”高峰论坛上发表了主题演讲。

    聂梅生  全国工商联房地产商会会长

聂梅生：很高兴今天上午参加第九届的住交会，同时参加这么一个很好的论坛，我昨天看了一下这个论坛的内容，做了一些思考，我觉得住交会里面有这么一个论坛非常重要，为什么？我们国家的房地产发展业态进入了比较高级、完善成熟的态势，这个从今天论坛选这么一个主题，刚才蔡总讲的非常好，我觉得体现了这条，我们现在已经从占房地产业80%以上，曾经有一段时间是85%都是住宅开发，从这个地方开始，尤其在去年、前年开始很多房地产开发企业走向了商业地产，我们一开始叫商业地产，走出了商业地产，把从商业地产当中，把房子打零卖掉，持有物业，享有稳定的现金流的支撑，这就是一个提升，这次又提出了城市综合体，一般来说是建立一个商圈，一个城市里面能不能形成一个集中的商圈，这个商圈以房地产开发作为策划和主体，这是更高层次发展的业态，所以我想这次住交会有这么多朋友参加，对于我们开发商一个社团来说都是比较好的事情。

　　我们可以考虑一下，假如我们做住宅开发，我们的业主是谁？我们的业主是买房人，是一个个体，我们已经很熟悉这个方式。到了2004年以后，开始有宏观调控，宏观调控从根本上调整住房结构，当然了，目标来说还是稳定房价，带动了很多的思考和讨论，到了2007年恐怕投资性的购房占了很大的比例，引起了很多的问题，尤其是跟金融方面的因素联系在一起，股市汇率等等，把局面搞的非常的复杂，所以很多人说看不懂等等，最近又有一些很紧缩的政策出台。

　　我们考虑一下，持有住房是个体的因素，我们再看一下，持有商业地产是什么样的业主，初级形态在中国仍然企图想要和住房一样，打零卖给个体的业主，这个被发现是不可取的，因为你把一个很好的商业地产，比如说写字楼等等打零了卖，整个楼就变成多个业主，就不值钱了，现在很多开发商开始，只要自己有实力，作为企业业主，他作为一个持有人持有整栋楼，这个升值的空间和价值，尤其是股票的价值就多了很多。

　　我们看一下，如果按照今天的主题，都市中心综合体，它的业主是谁呢？这个业态又上升了一步，不是哪一个著名的开发企业拥有整个的综合体，可以说整个城市由于它的存在而发展，或者说整个城市都是他的业主，由于这个综合体的存在，在经济、社会、就业各方面产生了很大的影响。

　　比如说纽约曼哈顿，并不是所有的街都有价值，为什么第五大道就有，东京就有银座有这个价值，所以它是一个城市整个带动，和住房和单一的商业地产业态有很大的不同。

　　大连裕景作为今天的例子，我本身是大连人，对大连非常的熟悉，他们在原来老的动物园附近，非常好的中心地带，建立了这么一个综合体的话，我觉得这个价值还不单单是大连，如何这个综合体做得好，他这个业主享有的绝对不是大连，会是全国甚至国际的，就像刚才我说的国际大都会会成为一个亮点，成为这个社会的钻石，成为国家的资产，从而成为国际上的资产。

　　所以我想这个意义就不一样了，具体来说，比如说放大倍数，由于我自己对商业地产本身研究的就不够，我原来是建设部住宅产业化促进部主任，研究住宅的多，现在我们研究了商业地产，我们从租金水平的放大倍数可以看出来，尤其北京有自己的特殊情况，北京的住宅租金就不是太高，也就是一平米一般的一块左右，但是如果到了商业地产这块，在北京比较好的地段就是五到十块，如果作为商圈会放大多少，没有研究，我想还是以倍数放大，绝对不是等同的，所以价值是不一样的。

　　具体到裕景这个项目，我觉得有三点可以思考，第一个这个项目很有远见，我到现场去过，前几天专门到大连为裕景这个项目有一个会，这个项目原来是一个动物园，不是今天拿到的，大概是十年以前就开始看好了这块地的升值空间，所以非常有远见，大家可以想像，十年前拿这个地的时候可能是大连非常贵的，再到现在这个地的价值，现在是什么样的可以想到。只有这样的远见才能造就将来的远见，十年以前考虑到现在，现在做这个肯定考虑到十年以后甚至百年以后的价值是多少，作为综合体一定要有远见；第二个，什么才能成为一个钻石，他们做了很多的思考，他们有高度，他们是东北第一高，大连是寸土寸金的城市了，敢于选择高度就说明敢于有这个品牌，高度这个定位我想也是经过深思熟虑的；第三个整合能力，我们叫做广度，他们的各方面的整合都是第一，在座的有单位，有开发商，首先从综合性来说，从他们的团队可以看出来，他们请了美国顶级建筑设计事务所NBBJ非常有名的，这些都是国际上顶级的设计团队，和工程团队，还有一些积淀，同时我们看到综合的团队才可以打造综合提，所以形成了娱乐、休闲，酒店办公商务与一体的世界级的城市生活的多元化。第三个特点的综合性是非常强的，我想由于对这个项目有前期的了解，同时又看了这个项目的PPT的文件，我的印象是非常深的，我想中国到了这个时候，要打造综合性的项目，打造一些全世界都为之振动的项目，这才是我们中国房地产发展的现状，谢谢大家。