中国首届商业地产国际高峰论坛

时    间：2007年8月16日

地    址：北京永兴花园饭店 3F 锦绣厅

尊敬的各位领导、各位嘉宾大家好！

首先，请允许我代表“中国首届商业地产国际高峰论坛”的主办方——中国商业联合会购物中心专业委员会和全国工商联房地产商会对大家的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎！下面请允许我荣幸地向大家介绍出席本届论坛的各位领导和嘉宾：

    中国商业联合会会长、购物中心专业委员会主任 何济海先生；

    全国工商联房地产商会会长 聂梅生女士；

    中华人民共和国商务部市场建设司 胡剑萍女士；

    中国商业联合会副会长兼秘书长 姜明先生；

    中国房地产与住宅研究会副会长 顾云昌先生；

    江苏红太阳集团商业管理中心总经理 李品璐女士；

    中国商业联合会购物中心专业委员会副主任兼秘书长 鲍德建先生；    

    中国商业联合会购物中心专业委员会副主任  王新胜先生；

    全国工商联房地产商会常务副秘书长  钟彬先生；

    国际购物中心协会中国区首席代表  许有为先生；

    国际注册商业房地产投资师中国总会主任  梁蓓女士；

    华东MALL总经理   严俊琪先生；   

    江苏百老汇系姜线中国区总经理伟先生；

    中弘投资集团副总裁吴建波先生，还有众多的知名商业企业代表、开发商代表，以及众多的新闻媒体和其他贵宾，谢谢你们的光临！

    下面请中国商业联合会会长、购物中心专业委员会主任何济海先生致辞，有请何部长！

何济海：

    各位嘉宾，女士们、先生们，今天“中国首届商业地产国际高峰论坛”隆重开幕，首先我代表中国商业联合会向出席会议的各位嘉宾、专家、学者、建筑商、地产商和媒体界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

    近年来，我国购物中心建设快速发展，改变了传统商业业态，创造出全新的购物休闲空间，中国零售商业已经开始步入全面升级的时代。中国商业地产和购物中心正在逐步进入到发展的关键时期，认真做好购物中心发展方向与政策的研究工作，从专业的角度对中国购物中心发展基础、发展环境进行认真研究和分析，有助于我们更加准确的把握发展购物中心的发展策略，提高购物中心建设成功的有效发方法，达到和谐发展的最终目的。我们要以发展的眼光、实事求是的态度对待中国购物中心建设。在建立健全管理技术规范的基础上，才能够充分发挥购物中心应有的价值和作用。

    当前，我们面临着难得的发展机遇，同时又面临着严峻的挑战。随着我国经济快速、持续稳定发展，人民生活日益提高，购买能力强劲，人们购物从来没有像今天这样便利，选择空间这么大，个性化这么强。但是，购物中心不是单集企业，而是集购物、餐饮、文化、影视、健身、休闲的综合体。要求从规划选址、设计、招商、运营以及经营对接各个环节都要以专业化运作，推动产业的持续发展。

    我们面临的挑战一是建设的盲目性，二是管理技术跟不上技术发展。对这些问题已经引起了政府各有关部门的高度重视，着手研究制订相应规范，避免盲目建设和无序竞争，为商业地产和购物中心创造良好的市场环境。我们希望购物中心建设尽快从盲目发展转到理性发展的轨道上来，在规范管理的基础上把握好应对市场变化的能力与创新理念推动中国房地产业和购物中心行业的持续健康发展。

    各位嘉宾，中国的购物中心建设和健康持续的发展离不开社会各界的支持，离不开企业家之间的交流合作，离不开金融投资、房地产开发、招商运营等方面的有效配合，希望大家能够在这次国际高峰论坛的平台上积极探索，为推动中国商业地产和购物中心行业发展做出有益的贡献。谢谢大家！

主持人：

    非常感谢何会长的精彩致辞！本次活动也得到了会长及商会各位领导的大力支持，再此以热烈掌声感谢何会长的致辞。

    下面有请此次活动的联合主办单位——全国工商联房地产商会会长、聂会上上台致辞，此次商业地产论坛也是我们两大专业协会第一次联合运作，在此次活动中聂会长也是在百忙之中多次关照，感谢聂会长！

聂梅生：

    尊敬的各位来宾、女士们、先生们大家上午好！作为首届商业地产国际高峰论坛的主办方之一，我代表全国工商联对各位到场表示感谢！

    在今天这样一个场合，主要在这里表达四层意思：

    第一，这次论坛的召开也是我们业内一件很大、跟高兴的事情，主要是和中国的商业地产当前的发展态势有关系。从我们房地产商会来说，很多的主要的会员尤其是副会长、常务理事一起的会员，都是国内很知名的开发商在最近几年，这些企业都不约而同的开始从原来的单纯的住宅房地产的开发，逐渐走向了商业地产的开发。在各种场合我都在说，中国房地产走向成熟的标志之一就是从单纯的住宅开发，走向了商业地产和更高领域的开发。因为商业地产从业态来讲，比住宅开发是更高一层次的业态。大家都知道，中国的住宅商品房这块的发展是在房改之后逐渐形成的，现在发展在全世界瞩目。主要是针对现在宏观调控当中进行的，它的开发和国民经济和人民生活有很大的关系。但是从业态来讲，目前对住宅这块儿，开发商的持有还是很少，基本上开发完了就卖完了。所以，循环不断地买地，从银行贷款卖房，卖房以后有了盈利，又不断地进行土地开发。

    商业地产开发显然跟它不太一样，正是因为这样，对商业物业的持有和长期的经营是它盈利的最终目的。所以，现在我们很多的会员都积极投入了新的领域，这也就是为什么我们商会要和商业联合会一起举办这次“首届商业地产国际高峰论坛”的原因之一。

    第二，在今天这个会上会有很多的交流，尤其是一些成功的商业地产项目来介绍经验。我来的时候粗略看了一下后面的模型，像华东MALL等等这些一些好的项目能够在会上进行交流，使我们今后的商业地产能够少走一些弯路。同时，今天特别有价值的就是商务部颁布的《中国购物中心行业发展标准和实施措施》，为商业地产的规范发展指明了方向。我想这是非常重要的，从住宅发展的房地产开发过程来看，每一次政策和标准的出台和实施，都会使整个行业的发展和市场发生很大的变化。

    第三，当前中国的房地产进入了一个非常关键的时期，同时更加体现了房地产业（不动产业）最根本的属性是一种金融属性。在这之前，业内飞快发展时期，大家不太认可这一点，觉得房地产就是市场行为等等。实际上从房地产这个领域上来说，它和国民经济、宏观经济，尤其和金融这一块联系的非常紧密，这一次持续了四年的宏观调控实际上从开始到现在，我觉得发力点还是在金融领域。

   作为商业地产来说，它是资金高度投入的投资领域，甚至于比住宅开发更需要资金的投入和资金支持。而且商业地产的开发贷款又和住宅不太一样，从银行的金融政策来讲又收的比较紧，应该说资金链还是比较紧张的。在这种情况下，我也注意到一开始中国的商业地产和住宅开发一样的方式，把产权分割来卖。在去年、前年很多类似的研讨会上，我都提出来这恐怕是一种初级的业态，真正发展起来以后，我们还是应该总体的持有，长期的经营。尤其是现在各种各样海外的基金进入中国，很大一部分针对了中国的商业地产，进行了总体的收购、打包、上市、推出这么一套。所以使国内的房地产开发企业，尤其是做商业地产的企业对这方面非常的敏感。这点是非常重要的，正是因为如此，从央行、银监会也很注意这一块儿。其实这点很容易想清楚，海外基金进入中国，瞄准了中国的商业地产，为什么中国的金融主管部门不能够开发更多的金融政策来支持中国的商业地产？正因为如此，我们商会也屡屡向银监会、央行写建议写报告参与他们的研究。很好一个消息，最近关于从信托这块儿，央行已经开始在做管理办法，进行这方面政策的最终准备，同时也确定了两个金融机构，来作为试点。

    所以，我们商会正是在这样的背景下和联华信托正在酝酿，成立一个房地产基金，这个基金面向支持物业持有型的商业地产，同时以信贷的方式推出。我想为什么我们商会对商业地产非常重视，而且很愿意和商业联合会一起促进中国商业地产金融新的品种的出现。

    第四，作为商业建筑，特别要注意“绿色地产”的国家主导方向。因为从中国发展观来讲，进入科学发展观，同时进入了循环经济，对于一个写字楼在这方面比住宅更应该重视。举个例子能耗来讲，一般商业地产就是写字楼、宾馆、SHOPPING MALL这类的商业性建筑的能耗一般是住宅的10倍左右，甚至于达到15倍，而这一部分恰恰并没有受到很大的重视。所以从我们商会来讲，对这商业地产这块儿，公共建筑这块儿，绿色建筑、节能、节水、节地、节材非常重视，同时也推出了很多这方面的标准，再进行一些认证。我希望中国未来的商业地产能够坚持走循环经济可持续发展之路，由于时间关系我就简单地跟大家交流这四方面的意见。谢谢大家！

主持人：

    感谢聂会长的精彩致辞！也希望我们两大商会能够在商业地产领域做出更多更好的活动，再次以热烈的掌声感谢聂会长。

    本次活动得到了江苏红太阳集团的大力支持和帮助。作为江苏省知名的  房地产企业，红太阳集团作为一家综合性集团公司，涉足多项产业；华东MALL更是成为江苏乃至全国的知名商业地产项目。下面我们有请江苏红太阳集团商业管理中心总经理李品璐女士上台致辞。有请！

李品璐：

    尊敬的何会长、聂会长，尊敬的各位领导、各位同行、各位嘉宾，先生们、女士们、大家好！

    江苏红太阳集团能够成为“中国首届商业地产国际高峰论坛”的合作单位，我们深感荣幸，在此我谨代表江苏红太阳集团，对在座的领导、专家、同行、嘉宾，长期以来对“华东MALL”项目的关心和支持表示衷心的感谢！对各位在百忙中抽时间参加这次峰会表示谢意！

    江苏红太阳集团在1996年成立以来，经历了11载春秋，经营商业连锁、房地产、物流业的多元发展，我们始终坚持这一企业核心价值观，在当今中国经济飞增的时期，集团以构建城市价值为使命，跟进社会发展趋势，与时俱进，以推动城市发展，为社会创造更大价值为己任。对员工、消费者、社会进行人文化、任务化，这是我们打造企业基业常青的信念。秉承着构建中国城市价值打造成功的商业引领的责任使命，红太阳集团从装饰业发展，到商业连锁，到与其相关的房地产，再到“华东MALL”的商业地产模式，以及工业园林城的物流行业等，一直沿着自己熟悉的产业链在走。江苏红太阳集团在每条产业链的布局上都经过精心策划、市场调研和成本结算，我们走的是“做稳、强做、做大”的路线。

    江苏红太阳集团的商业连的构架和布局只有一个目的，就是成为城市构架的完整的一个“家”。商业地产的开发和商业运营管理就是为了完善这个“家”的工人，使这个“家”更加美丽、和谐、出彩，居住在这个“家”的人会更加舒适和不断地享受生活，今天我们大家兴聚在一起，就中国商业地产发展的现阶段的机会和挑战，对技术管理规范和如何推进商业的发展，进行“中国首届商业地产国际高峰论坛”，通过论坛广泛吸收同行的成功开发和商业运营的管理经验，也是使这个“家”更加和谐，人们更加富足和享受这个“家”带来的快乐惬意。

    本次商业地产，专业的国际高峰论坛，不光是构建国内的商业地产开发，和商业运营管理的和谐发展，还要国际商业地产开发和商业运营管理接轨，通过传统不断创新，共同进步，形成互补，构建地球村，我们共同建家园的富足和和谐。

    由江苏红太阳开发的华东SHOPPING MALL为大家介绍只是抛砖引玉，希望得到各位领导、各位同行、各位嘉宾的关注和支持，得到有益的建议，为中国的商业地产的发展和繁荣作出优异的贡献也为了我们家园的共同建设发展的更好献计献策，群龙聚守，共谋商计。感谢大会给江苏红太阳机会这样的机会，通过会议交流与合作，彼此能够踏上光明大道，通向成功，迈向辉煌。

主持人：

    感谢李光总统的致辞。

    一个行业的发展，离不开相关标准的设立予支持；上商务部作为商业领域的主管单位，在购物中心产业方面出台了许多相关的政策和法规，下面我们有请商务部市场体系建设司胡剑萍处长上台演讲。有请胡处长！

胡剑萍：

    尊敬的各位领导，各位来宾、女士们、先生们上午好！很高兴参加“中国首届商业地产高峰论坛”会，同时也非常感谢中国商业联合会提供了跟大家交流的机会。购物中心产业在国际上成为重要的零售经营方式之一，它的意义远远突破商品零售的界限，对一个城市改善它的商业环境，改变消费和休闲方式，优化投资结构等方面都发挥了越来越重要的作用。

    我国的购物中心应该在20世纪末才发展起来，虽然起步晚，但发展的速度非常快，同时也存在着盲目发展以及管理和技术建设速度不匹配，水平参差不齐等方面的问题。所以极需要对购物中心的建设管理进行规范，使购物中心的发展能够和谐、持续、高速。为充分发挥标准化对行业发展的技术标文的支撑作用，我们商务部在2006年将《购物中心建设与管理技术规范行业标准》列入了计划，这个组《标准》的起草单位是中国商业联合会的购物中心专业委员会。为了使这个标准制订得更为科学合理，具有可操作性，同时具有一定的前瞻性，我们在今年委托中国商业联合会的购物中心专业委员会开展我国购物中心发展方向与政策方面的研究工作。通过这些研究，为这个行业标准提供一些理论和实践方面的依据。使购物中心的建设和经营管理更为科学规范，将我国购物中心的建设从外延式的发展转向内涵式的提高，以适应消费结构升级的需要。

    这项研究工作的重点主要有以下几个方面：

    1、购物中心的基本商业概念，确定中心的基本体系结构以及运作模式。

    2、研究购物中心对我国商业零售业的影响、处境、发展，建立标准化专业思维和执行技术的模式，引导购物中心合理布局，协调发展。

    3、分析我国不同地区购物中心的发展趋势，建立适应当地购物中心协调发展的层级发展战略。

    4、如何规范和引导商业地产、投资资金对购物中心的投资项目，确定投资资金的专业化和稳定化进行研究。

    5、制订《购物中心建设与管理技术规范》。这个行业标准虽然已经立项，现在还是在起草的过程中，在标准整个制定过程中，也希望开发商、运营商、商业企业能够积极参与这个标准的制订，为这个标准积极出谋划策。

    在标准的制订过程中也希望中午中心专业委员会在对我国购物中心实际情况调研的基础上，对我国购物中心的建设规模、运行、功能、业态、风险控制等方面进行深入分析和研究，总结购物中心企业发展的一般规律，提出我国购物中心未来发展的方向和模式。在研究中，要特别关注对行业发展、流通方式创新、国际与国内购物中心发展趋势方面的研究，以及政府宏观调控方面的研究。

    行业标准将从购物中心的开发建设还有招商、顾客服务系统，物业管理，人员培训等方面提出一些基本要求，来指导购物中心的发展，从而搭建起购物中心协调运转的综合保障体系，来提升我国购物中心的企业管理水平，构建和谐的商业社会。中国购物中心的商业建设，需要社会各界的协调配合，今天到会的各位来宾既有行业的领导，又有直接参与建设的开发商、投资商、购物中心的设计招商、运营管理等方面的专家。希望通过大家的共同努力，使中国的购物中心的发展能够顺利、有序、高效。最后，预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家！

主持人：

    感谢胡处长的演讲！行业标准的规范是对产业的极大促进，是为了更好推动行业的发展。胡处长的精彩演讲，让我们对商业地产的未来发展充满了信心，感谢胡处长！

    商业不动产这几年发展迅速，如何能够持续的发展，也是我们众多地产商所考虑的问题。今天，我们也请到了顾云昌会长，他作为房地产的资深人士，对商业地产的未来发展趋势和方向有着独到的见解。下面有请顾会长上台演讲！

顾云昌：

    各位领导、各位嘉宾，我很高兴也很荣幸参加“首届中国商业地产国际高峰论坛”，而且有机会发表我的一些看法，谢谢这个大会！

    大家知道，中国的房地产正在高速发展之中，请大家注意我用了“高速”两个字，而不是“快速”。因为从2001、2002年开始，我们房地产的增长投资始终在20%以上，当然也包括了商业地产的投资增长。06-07年上半年，我们的住宅的增长投资是23.3%、30%。我们的商业运营商的投资增长都是17%多，写字楼的投资增长是21%、27%，远远高于GDP的增长，高于人均可支配收入的增长，当然可能地域财政收入的增长，财政收入的增长是最快的中央财政是32%，地方财政增长38%，平均30%。在这样的增长过程当中，到底中国的经济过热不过热，中国的房地产过热不过热，大家都有自己的判断。但是咱们看到的就是我们的投资的高速发展，在这样的投资高速发展当中，我们看到了住宅房地产和商业零售业房地产完全处于两种不同的世界里面。因为住宅的产品现在出现了供不应求的状态，导致了房价的反弹。因为今年上半年的房价上升幅度已经超过了去年年底的幅度，现在是7.4、7.8的增长速度，这种势头恐怕还会继续。在这样的前提下，房价好像有刹不住的势头，但是商业房地产好像控制力的增加，房价的涨幅从去年下半年开始明显的放缓，原先是20%以上，甚至达到30%，去年下半年以后只有一位数，去年全年的增长速度到最后只有3%多，今年的商业应用上的房价增长速度也在放慢。

    商业运营方面控制的比较高，和住宅房子不够卖形成了鲜明的对照，同样是快速发展，高速发展，但是最后的处境是完全不一样。这样的情况下，商业地产开发商们正在反思、总结，为什么有这种情形？我们怎么办？今天开会讨论对策使商业地产更加健康的发展。地产开发商也在反思，但是更多是反悔，反悔当初那块地应该拿下来，当时不拿下，现在亏的，我不应该把楼盘卖得那么快，越到后面利润肯定越高。

    同样是房地产，我们的处境是不一样的，当然同时搞商业地产，又搞住宅地产的开发商两种心情都有。在这种的前提下讨论商业房地产，从01-06年开始，进入快速发展轨道乃至高速发展轨道的商业地产，我觉得很有意义，今天如何来看待商业地产？

    我最近正思考，我们在总结反思当中，中国的商业地产现在正在面临着，或者正在进行着，或者正在促进以下四个方面的变革。

    所以我的题目就是“中国商业地产的变革与发展”，我认为我们正在面临四大变革，或者迎接四大变革。

    第一，开发流程的变革。

    本世纪初开始，商业地产开始以后，商业地产开发商大多数都住宅开发商，摇身一变就过来了。它的主要模式就是销售，或者是反租销售。最熟悉的一句话就是大家买商铺，商铺可以一铺养三代，一铺富三代，的确不少是一铺养了三代，三代没到，起码收入很高。所以人们感到商业地产和住宅地产一样，拿地、贷款、建房、卖房，卖掉以后就成功了，皆大欢喜。最明显的案例就是万通大楼，图纸还没出来就卖光了，一卖几个开发商就成大富翁了。这是典型的案例。也就是说我们的开发商盖房子的，天经地义的做法就是盖房子卖房子。我们一直遵循这样一种概念，就是先地产后商业，盖了房子再说，盖了房子再卖，卖掉以后有收获了。但是现在看来出现了问题，随着大型的商厦，特别是像SHOPPING MALL这样的业态出现以后，我们继续沿用这样的办法问题比较多。为什么现在销售缓慢？为什么招商困难？背后实际上是经营的困难，导致了这样一种处境。

    所以说，从不懂商业搞地产，要懂得商业搞地产，这是一个转折，需要在开发流程上发生变化，正确的做法应该是先商业后地产，先把商业搞清楚了，然后再搞地产开发，恐怕这个流程一定要搞清楚。

    过去几年参加商业地产论坛的时候，我有一个体会，我们开发商搞开发，相当于在游泳，如果说我们搞住宅地产是在游泳池里游泳的话，搞写字楼地产就是在江河游泳，搞商业运营房地产等于在海洋里游泳。在大海游泳很过瘾，但是风浪很大，游泳池游的很好，到大海说不定会淹死。这样的案例已经很多了，这个和商业地产，住宅地产的区别有关系，住宅地产面向的客户就是直接的使用者，而商业地产面对的消费者远远不是最后的使用者，中间隔了商家，再到最后的消费者，隔了两层。我们采取的是销售模式，这样当中是脱节，这样一种关系很难保证商业地产的成功。所以要获得成功，必须是先商业后地产。

    我听过王建林先生几次演讲，跟他进行过几次交流，他是东北人，非常坦率。善于把自己的经验教训贡献给大家。他第一次在浙江的时候跟我说，他搞了10个SHOPPING MALL，成功的不到一半，其中有一条就是可行性研究没有很好的做。许多开发商在开发之前没有搞可行性研究，所以他提出要一流的科研，包括最后项目得成功。他现在每个项目有130个题目的调查，到一个地方搞项目，有130个问卷，最后再做可行性研究。另外，招商在前，就是先商业后地产。这样的模式，开发流程正在变革当中。

    第二，产品结构的变革。大家都知道总的来说是供应量比较多，说明我们多了，但是我们发现有效的供应不足，真正有效供应的一些产品经营的非常好，价位也很高，但是空置的或者经营不好的就是错位的，无效供应的东西。起码我看到是两个方面，一个是贪大求全，SHOPPING MALL越来越多，面积越来越大，我不是说不需要，中国大城市已经到了SHOPPING MALL的时代了，但是许多地方没到这个时代。额

    有一次在江苏某一个地方，中心城市搞了一个SHOPPING MALL，可以辐射到南京，大家都想往外辐射，到底有多大的消费力？有多大消费水平、消费总量？

    我们所有的沿街都开了商铺，我到这样一个城市，房子盖的很好，下面是空的，为什么地上出租不了，因为太多了，有很大的盲目性。这就是在产品结构上，大量的低业态的底铺，一个是干脆非常高的业态的SHOPPING MALL量太大。

    还有一个问题从规划设计方面，上次我看了是商业方面的报告，全国有十几条比较好的商业街都总结了经验，我看到许多商业街都是不成功的。我一直在讲SHOPPING MALL，外国是大广场的形式，中国喜欢商业街道的形式，把街和MALL结合起来，大家知道中国清明上河图那条街多热闹。我发现现在中国的街面越来越宽，其实真正的商业街是很窄的，超过十几米、二十几米以上商业气氛就形不成了，弄到最后商业街成了商业街道。我们对商业业态和规划都要认真地分析，现在要总结出我们的经验。我们的产品结构如何调整？如何定位？怎么样规模？怎么样的形态？改变现在这种又多又少的局面，归根到底要把产品结构进行变革，在不同的城市经济水平不一样，不同的地区人群不一样，爱好不一样，不同的消费水平决定各种业态。

    其实中国的发展空间很大，大家知道我们正在城市化的过程当中，哪个国家没有像我们这样城市化的水平，为什么中国房地产有如此好的需求，如此好的市场？城市人口不断地增加，GDP不断地增长，城市在改造，这几方面的利好消息都导致房地产业的前景。

    住宅地产是这样，商业地产业是这样，关键我们要很好的总结，很好的分析。

    第三，盈利模式的变革。我们靠什么盈利？地产开基本上都要靠卖房盈利，但是卖房盈利是住宅，商业地产应该靠经营盈利。许多专家告诉我说，商业地产开发是手段，商业才是灵活的。我们要抓住这个灵活，所以盈利意味着商业的经营。过去不了解为什么有许多开发商把商铺作为盈利的手段，在前几年房价提的很块的时候，住宅多少钱，靠盖商铺赚钱，有的开发商说住宅是保本，靠商业盈利，好像是这么回事儿。为什么住宅的价格比商业地产模式高呢？住宅得成功是成本加在一起跟市场一比较我盈利了，其实我们商业地产商铺的评估绝对不是  成本价。

    为什么商业地产价格要比住宅高几倍？什么原因？它的评估实际上是收益还原法，并不是按照成本来评估，是按照收益还原，收益是纯租金的收益，还原到现在的价格。所以老百姓不知道，开发商可能知道，评估人可能知道，这个城市10、15年已经的纯收益，返还到今天价格定多少。所以他跟老百姓说我一铺养三代，但是问题是你评估未来的收益确定不确定，可不可以还原，如果收益很高，还原出的价格很高，两种不同的评估办法价格是不一样的。所以，这当中很清楚，住宅价格可以用决定。所以盈利模式产生了变化。

    国外一些发达国家的商业经营就是持有，持有商业，等盈利以后再卖。现在卖不出好价钱，除非是骗人家，对未来不知道的情况下，瞎说一个价格。所以我们经营模式，盈利模式一定要变革。我发现今年年初有一个调查，现在整个持有性的物业占到总量的将近40%，原来大概只有20%多一点，说明我们进入了一个持有型的时代，这是我们一个变革。我相信这种持有型变革当中肯定会大大进步，这里需要一个资金的问题。我也看到有这样的做法，先自己经营，经营到一定的时候再卖给小业主，一方面减少小业主的风险，一方面作为开发商来说，经营到一定的时候，这是一个过渡的形式，以公司持有为主要方向。世界各国走过的路子，我们也可能朝着这个向走。

    第四，融资模式的变革。拿地、贷款、开发、销售，这当中因为商铺，特别是大型的商场需要很大的投资，光靠制度的投入和银行贷款是远远不够的，在这样的融资情况下，我只有采取销售的方法。快速的回收资金是我们一种想法。现在带来一个短期性，高风险的问题，所以现在看来，融资模式的变革也势在必行。特别是海外基金收购中国的商业物业，和我们现在正在倡导的融资模式，比如大连万达的融资模式跟海外的一些基金作为战略同盟，我想华东MALL恐怕也有这样的战略伙伴。我相信这样的情况下，对商业地产的融资模式提出了更高的要求，也就是说，我们住宅的融资模式要改变，商业地产的融资模式更要改变。

    海外的基金、中国的基金，刚才聂会长谈到了，据我了解也在紧锣密鼓的展开，房地产的发展投资基金，还有房地产信托投资基金，特别现在我们出台了一个《合作企业法》，有限合作制这样的形式都有利于我们的融资。这些一切有赖于金融改革的推进，金融产品的创新，我相信中国的房地产金融将会突破，对商业地产融资开辟一个好的渠道，我们期待这一天早日到来。

    我觉得未来中国商业地产市场，人均收入提高，恩格尔系数下降，在增长速度加快的势头下肯定有大好的前景，而且越来越看到，商业与地产的合作会加深会加强，今天这个会就是标志。我们又看到大城市商业不产的不需要我们更好的布局，更好的发展。我们也看到鞍山市的于是势头很猛，希望我们去开发。我们也看到外资进一步进入，在资金方面可以给我们支撑，更在理念方面产品方面更加丰富。我想商业地产的前景是美好的，关键在于加快改革、加快变革、加快发展。谢谢大家！

主持人：

    感谢顾会长的精彩演讲！

    在此次高峰论坛的活动中，我们有两个专业协会也联合搞了一个评选，从全国各地评选出10个地产项目以表彰对商业地产行业发展的带头作用。下面我们进入颁奖程序：

    由北京国华置业有限公司开发的华贸中心荣获“2007年中国十大商业地产”之“中国最具贡献力商业地产项目”奖。

    由江苏红太阳集团开发的“华东MALL”项目荣获“2007中国十大商业地产”之“中国最具影响力商业地产项目”，下面我们隆重有请重量级嘉宾颁奖。

    由北京中弘构兴房地产开发有限公司开发的“六佰本”项目荣获本次论坛“2007中国十大商业地产”之“中国最具商业经营价值项目”奖。

    由福建冠亚房地产开发有限公司开发的“冠亚广场”项目荣获“2007年中国十大商业地产”之中国最具影响力商业地产项目”。下面隆重有请重量嘉宾，全国工商联房地产商会会长聂梅生女生！

    由北京天安天地房地产开发有限公司倾心打造的“天安国汇”项目荣获“2007中国十大商业地产”之“中国国际品牌时尚中心”荣誉称号。

    由太原市昌通房地产开发有限公司开发建造的“豪声生纪广场”项目荣获“2007中国（太原）最具国际投资价值商业地产十强”称号。

    下面我们隆重有请重要级嘉宾中国商务部市场建设司胡剑萍女生颁奖！  

    由北京融鼎投资有限公司投资开发的“荣祥广场”项目荣获“2007中国十大商业地产的之“中国最具特色商业中心”奖。

    由呼和浩特松江置业有限公司开发的“阳光诺卡”项目荣获“2007中国十商业地产”之“中国最经典商业街”。

    下面我们隆重有请中国商业联合会副会长姜明！

    北京盈通物业管理有限公司全力打造的“九龙苑项”获“2007中国十大商业地产”之“中国最具特色商业改造项目”奖。

    由太原市昌通房地产开发有限公司开发建造的“豪生国际”项目荣获了2007中国十大商业地产之“中国（太原）市最具国际投资价值地表标建筑”奖。

    下面我们隆重有请颁奖嘉宾中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌先生！

    感谢我们的颁奖嘉宾，恭喜获奖的项目。下面休息十分钟！。