近日，万达集团董事长王健林登上了北大经济学院房地产EMBA班的讲台，受邀讲授独具特色的万达企业文化。讲台上的王健林略显疲态，此时的他也许全身心都在考虑如何尽快REITs 上市。

　　课后短短的采访中，王健林坦承：尽管私募已经完成，但在国外发行情况并不太好，目前已经跌破募集价格。对于市场传闻中的受物业租金水平影响，王予以否认。由于要搭乘返回大连的航班，王健林匆匆离去。

　　显然，6个月之前王健林并没有料到REITs上市会发生现在这一戏剧性变化。

　　早在今年3月，就已经传出万达招股文件已获通过，并将于当月路演后择机上市。而更早些时候，王健林则公开表示将于一季度上市。当时，首笔数目为50亿元人民币的融资也已经到位。

　　此后便一直没有下文。7月，市场传闻低租金水平难达香港证监会的要求，万达上市搁浅。本月初，传出万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，成为国内首例商业地产抵押证券。

　　该消息不禁令人有诸多猜测，CMBS 成为REITs 替代品？其资产池组成包括位于长沙、大连、哈尔滨、济南、南京、南宁、沈阳、天津、武汉等地的9处商业物业,正是此前分拆REITs上市计划的物业组合。因为从某种意义上说，正是由于上市不成,CMBS才成为麦格理和万达的次优选择。

　　对此，王健林向《第一财经日报》表示，二者并不矛盾，也不是替代的关系，“发行CMBS不过是多了一条出路”。虽然王没有正面回答具体上市时间，但可以确定的是，万达不会放弃上市。

　　而来自万达集团另一位高层的解释则是，受限外政策“商业存在”原则影响，9处物业就要成立9家合资公司,目前集团正在着手处理这一问题。这位高层同时表示，目前REITs募集到的资金约为80亿元人民币。

　　某证券公司研究人员也表示，发行REITs上市与发行CMBS并不冲突,两者之间不是非此即彼的关系。据纽约大学房地产基金中心主任Lawrence Longua 介绍，CMBS实际上是债务的证券化过程。即把不同物业的抵押贷款放在一起，通过公司把它转换成债券的方式。

　　自去年越秀REITs(0405.HK)成功在港上市后，华银投资、深圳铜锣湾集团、万科、华润等先后传出发行REITs计划，但目前并未有后续消息传出。有业内人士分析认为,香港市场在今年年中遭遇大调整,股市不振拖累整个行情是众多REITs失利的诱因之一。但对内地开发商来说,除市况不佳之外,政策方面的困境也是重要原因。