9月13日，深圳蛇口大众投资有限公司(以下简称蛇口大众)在北京产权交易所挂牌出让深圳招商房地产有限公司(以下简称深圳招商)5%股权，作价4.03亿元。

　　深圳招商系上市公司招商局地产控股股份有限公司(000024.SZ，以下简称招商地产)在深圳的房地产开发业务平台，是分布在各地的子公司中业务规模和利润贡献最大的子公司。

　　知情人士告诉记者，从深圳招商出让要求的条件来看，最有希望购买深圳招商公司5%股权的不是别人，正是招商地产。而深圳招商平台的整合，很可能与招商地产大股东招商局蛇口工业区整体上市有关，然而整体上市一说为招商地产证券事务代表刘宁所否认。

　　招商系“自卖自买”

　　深圳招商的挂牌出让股权资料显示，截至2006年12月31日深圳招商总资产76.60亿元，其中房地产存货51.53亿元、出租性房地产物业14.05亿元；总负债56.17亿元、净资产20.16亿元，近3年分别实现净利润2.94亿元、3.17亿元和4.46亿元。

　　土地储备及在建项目总建筑面积100多万平方米。

　　招商地产和深圳蛇口工业区全资子公司蛇口大众分别拥有深圳招商95%和5%的股权。

　　今年7月，招商地产在关于非公开发行股票募集资金用途的说明中披露，今年非公开发行所募集的23亿元资金中将有4亿元左右资金用于收购蛇口大众持有的深圳招商的5%股权。

　　刘宁表示，收购蛇口大众所持有的深圳招商股权有以下三方面原因：第一，避免关联交易。第二，深圳招商为招商地产最重要的业务平台，以往上市公司利润多数由深圳招商所贡献，加强对深圳招商的控制有利于上市公司的业务发展。第三，兑现大股东在股改时承诺的将优良地产业务注入上市公司的诺言。

　　招商地产对深圳招商的5%股权志在必得，但是由于蛇口大众所持有的5%深圳招商股权转让涉及到国有资产转让，必须走国有资产挂牌途径。

　　北京产权交易所一位经纪人表示，国有资产出让遵循价高者得的规则，既然是挂牌出让，招商地产未必能拿到这5%的股权。但是招商地产为研究如何拿到这5%股权确实下了很大功夫。如将出让价格定到4.03亿元高价。

　　据一家经纪机构透露，招商地产在制定非公开发行募集资金的申报时，曾就募集资金用途接受过监管部门的质询。监管部门询问招商地产为什么要用如此高价去收购自己已经绝对控股的深圳招商5%的股权。招商地产认为，根据深圳招商未来收益的计算得出的4.03亿报价并不高，因为深圳招商确实是“优质资产”，作为招商地产在深圳发展房地产业务的平台，必须将其拿下。

　　证券分析师指出，招商地产业务发展的根据地是深圳，该公司在2006年才开始业务全国化，目前其他城市的业务还在培育期，能对公司利润起到支撑作用的也就是深圳招商。

　　在深圳招商的挂牌条件中，记者也发现了招商地产的“良苦用心”，受让股权企业必须符合4个条件：第一，意向受让方在提出受让申请时，须将全额交易保证金一次性预存入交易所的指定账户。第二，意向受让方须具有良好的资金实力和融资渠道，国有控股的上市公司或其控股子公司优先，经审计的2006年末净资产不低于人民币40亿元。第三，受让方必须以房地产综合开发、销售及物业经营为主营业务。第四，交易完成后，若受让方为非招商局系统内的企业，未经招商局集团同意，标的企业名称不得使用“招商局”或“招商”字号。

　　“从受让条件上来看，简直是在为招商地产量身订做。”上述知情人士说。

　　“国有产权转让要通过产权交易所，但出让方可以规定受让企业条件。”上述北京产权交易所经纪人员介绍，已经有多家企业前来询问情况，如果真有“捣乱企业”出现，对招商地产摘牌会造成影响。

　　否认大股东整体上市

　　有机构预测招商地产全资拥有深圳招商，有利用深圳招商作为深圳业务的整合平台，将来不排除借助深圳招商将大股东蛇口工业区的房地产业务整体上市。

　　上述知情人士透露，招商地产在将收购股权报告上报监管部门时，监管部门对这一问题提出了质疑，并让招商地产提供相关财务资料备查。

　　分析人士指出，招商地产与大股东之间的资产调配动作类似于中粮地产与中粮集团之间的资源调配。中粮地产明确主攻工业地产和住宅地产，中粮集团主攻商业地产。上述招商地产与大股东之间的资产调配是否也意味着上市公司与大股东之间业务开始分工，蛇口工业区今后主做商业地产呢？

　　然而，刘宁对此予以否认。

　　刘宁指出，招商地产大股东蛇口工业区目前进行的业务以土地一级开发和低利润房建设为主，这些项目投资规模大，利润不高，不适合注入上市公司。

　　分析人士指出，从业务分工上看，蛇口工业区有可能将酒店、工业地产、住宅地产业务中的优质资产都给招商地产，但是招商地产毕竟还处于走出深圳、全国化业务发展时期，资金等要素都会对公司发展提出考验。从招商地产最近几次与战略合作伙伴合作拿地、开发的动作来看，招商地产有打算借助更多外界资金力量帮助自身加快发展，在此情况下，减轻包袱、轻装前进是最重要的。过多的资产注入反而会给招商地产发展形成包袱。