规模比肩碧桂园记录，商业地产模式成最大卖点

　　今天，SOHO中国有限公司在香港IPO结束招股。上海证券报从招股书获悉，SOHO中国此次全球发售15.4942亿股，每股定价区间为6.30-8.30港元。若以上限定价及行使超额配售权，此次将最多融资147.89亿港元，比肩碧桂园创下的148亿港元纪录。此前市场消息称，SOHO中国IPO计划融资额为10亿美元，计77.8亿港元。“土地储备比较少，没想到市场反应还这么好。”一位接近SOHO中国的人士表示。

　　“目前香港投资者对内地房地产企业的资质考量仍然集中在土地储备上。”分析人士称，而据SOHO中国的介绍，目前公司土地储备总额为120万平方米，即便加上未来已经可以预期的土地储备增加，至2009年时，SOHO中国土地储备也不足400万平方米。

　　对比SOHO中国此次香港IPO的同类对手，中远集团旗下远洋地产几乎与其同期上市，远洋地产土地储备859.04万平方米，以住宅物业开发为主。上周五，远洋地产先于SOHO中国公布最终定价，以区间上限7.7港元定价，以公开发行15.512亿股计，远洋地产不计超额配售权的集资总额为119亿港元。

　　一位密切关注SOHO中国上市的地产分析人士称，SOHO中国受热捧的重要原因之一是主营商业地产的模式，加上紧盯一线城市黄金地段的定位。东方证券报告显示，目前内地房地产市场泡沫虽在扩大，但商用资源型地产仍具战备投资价值。“考虑到地产股的抗风险系数，持有型物业的数量正成为继土地储备之后，又一考量开发企业资质的内容。”分析人士表示，“专注于周转快速的商业地产开发，这是SOHO中国的业务模式定位。“据悉，在寸土寸金的北京楼市，SOHO中国只拿最好地段的商用物业风格，被称为内地“恒隆”，目前SOHO中国住宅项目占开发总面积的21%，写字楼占53%，零售商铺占23%，剩下3%为酒店项目。

　　SOHO中国的商业地产经营模式是以层为单位卖给公司或个人，买主或自用或投资。“目前，有一定经济实力的中小型企业，尤其是法律、金融等服务类企业，也热衷于持有一定商业地产项目作为投资资产。”北京某大型律师事务所相关人士告诉记者，该所购买了SOHO中国在北京开发的商用物业建外SOHO整层楼面。

　　据了解，SOHO中国本次IPO融资用途包括：收购北京前门项目；开发长城脚下公社项目；为光华路SOHO、三里屯SOHO项目提供资金及债务偿还，以及购买新项目。“因为香港会计制度对房地产公司的销售收入是以完工计收入，明年SOHO中国的三里屯项目和光华路等项目会带来70亿销售收入。”知情人士称。

　　研究报告显示，2006年SOHO中国毛利润率达到53%，今年可能降至38%，2008年预计在40%。2006年至2008年，SOHO中国净利润年复合增长率将达179%。2007年的资产周转率预计达到89%，仅次于碧桂园。

　　另据介绍，目前已确定的SOHO中国战略投资者共七家，包括嘉里集团及其掌控人郭鹤年(作为同一主体)、九龙仓集团、中信泰富、华人置业董事长刘銮雄，渣打银行直接投资公司，中国银行直接投资公司及新加坡政府投资集团。