8月30日下午， 北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波做客焦点网“高端访谈”，就中坤集团2007年－2010年发展规划、土地储备、项目拓展、商业地产融资渠道等热点问题，接受了焦点网独家专访。
　　

　　以下为现场实录：

　　龚怡：各位搜狐网、焦点网的网友大家下午好！您现正在关注的是由搜狐网、焦点网独家策划的高端访谈栏目。今天作客高端访谈是来自北京中坤集团董事长黄怒波先生。首先欢迎您的到来。黄这是总退隐地产江湖以来首次接受媒体的专访，我们非常容幸。我想很多我们网友，包括我们媒体的朋友都非常关心黄总这些年来在忙些什么，请黄总先介绍一下。

　　黄怒波：各位网友、业主客户、媒体的朋友，今天很感谢搜狐网给这个机会在高端访谈交流一下。刚才主持人说退隐江湖两年做些什么，退隐江湖有可能把前线第一线的位置腾出来，但是一旦做企业就是不归路，是甜是苦，是酸是辣，最后肯定是自己咽下去。这两年中坤还是在扎扎实实把自己项目完成，第一我们在努力，在宏观调控这么一个大的背景下来克服一些困难，把我们手里一些项目推向高潮。比如说今年长河湾住宅小区今年年底基本上结案了，个别的楼主体封顶。像中坤大厦今年12月底也结案，入住有一些可以开始，还在装修。大钟寺试营业是12月18号，但是现在看来有很多困难要克服。此外我们埋头布局中坤另外一个项目，是旅游地产，我们主要是完成黄山的项目，今年年底基本完成，有五星级酒店，有十万平米的度假区域，再就是新疆南疆的项目，明年全部完成。还有今年的门头沟项目。我们把跟前一阶段跟宏观调控有很大关系的地产项目先做结案。同时启动我们下一个阶段的旅游地产的项目，做一个企业来说要做基业常青的话，可能就得有战略的接替，这两年主要忙这个。业主、客户们也希望我能跟大家见见面。今年还登山了，为登山做了一年的准备，天天在训练。越登山越训练，愿不愿意跟人打交道。

　　龚怡：有点像王石做宏观的层面，多来点时间给自己。那选择大钟寺国际广场签约这个时候复出是什么原因呢？

  黄怒波：登山登完了总得干点事，幸运的是登上去了，要是登不上去还不敢出来。我们项目要结案，总得给业主有一个交代。我们的第二代员工工作能力还行，但是沟通还是不如我。本身就是公众的对象，你不能够说不负责任。另外出来也是希望明年想把企业推向另外一个高峰，想给大家介绍一下。前天刚做完一个节目，东方卫视的波士堂，他们契而不舍的找了我一年多，我也挺感动，就去了。所以最近不小心就说的多了些。

　　龚怡：其实我们知道选择这个时机出来，一方面您说到这个项目出来了，已经快结案了，需要给公众一些信心，特别是给业主一些信心。另外一方面您刚才也提到，在这个团队里面黄总还是最善于应付公共关系的。您这两年淡出江湖的时候，中坤给人的印象是埋头做事，比较低调。这个是您想追求的吗？还是因为团队的原因？

　　黄怒波：这肯定是我追求的。我们绕开公众绕不开媒体，很多把事情做的差不多再说。比如讲下一步中坤旅游拿出一部分资产，要做中坤度假旅游推向市场，现在把这个建设做的差不多了再跟大家讲。我特别不习惯刚开始想就开始高调的说。这样的话会不太负责任，或者很尴尬。再一个你刚才讲这句话很重要，做了那么多产业，尤其像大钟寺那样，有那么多的业主进来。在最后人家的信任感还得要跟他沟通。最近我还没想到，我的诗集没有了，我说为什么没有了，他说放在大钟寺，差不多每个业主来都要。我们销售员要介绍中坤介绍我，人家讲我的问题比他们还了解，所以就说业主非常非常关心，他们想知道你到底是不是个骗子。在美国也是一样，也是要见人，他感觉得到有把握了，这个项目才跟你合作。现在一个是地产企业的名声不太好，再一个行业上有很多的问题。能不能做一个负责任的开发商，尤其商业，你开发了以后是不是一卖了之，或者说蒙着人家进来，租金越高越好，后面是不是自己拿着钱天南海北消费，自己享受，不管这些业主。这可能跟现在经营者的素质都是有直接的关系。所以我想这个时候看这个样子我也只能叹气，也没办法，我也逃不过去，既然是我做的企业，我还得面对问题，面对公众。

　　龚怡：刚才黄总谈到关于地产商的责任问题。其实我觉得前两次在签约的时候我问了一个问题是您作商业地产以来最大的感想是什么，您当时也提到负责任，因为这个可能不光是影响到这一个时期，可能会是一个永久的建筑，影响到几代人，做商业地产特别需要责任感。您之前也很坦白的说过做商业地产并不是很有经验，包括做地产您也一直是说入错了行，是文人误做了地产。那现在十年的光景了，特别大钟寺国际广场这么大体量的商业地产也快结案了，您觉得自己的这个评价有什么改变吗？

　　黄怒波：现在严格的讲，做一个地产商我还不是很专业，我做不到对很多建筑数据，节能的数据，很多的东西了如指掌。这个是应该有专门的团队来做。但对我来说，根深蒂固的，实际上诗人、文人的东西逃不过去。尤其好多人也不了解，觉得现在多风光，到处有媒体找着你，约着你谈，话语权在你那，我们这些人想见个名字都不行。但是实际上带来很大很大的压力，当你越获得这些的时候，你压力越大，这个时候你心里上可能会有些问题。做诗人是自由的，可以跟谁不打交道，就跟自己的心里对话。所以商人这个路我不是越走越爱走，但是我有信心把它越做越好，但是这并不是我最终的志向。这是一个。

　　再一个，作为一个好的地产商未必是专家，很少看地产商是学建筑专业毕业的，设计师毕业的，很少。

　　龚怡：大多是半路出家的。

　　黄怒波：对，大量都是别的行转过来的。但地产行业我认为最大的问题，是一个在目前这么一个房价涨疯了的情况下，怎么能够理智一些，能够把自己涨价的冲动压抑住。你涨两千过两天还是能卖。但是最后对这个社会，对行业都是有问题，有冲击。当然能够把这个度掌握好是一个真正的好地产商。你的产品肯定没有十全十美的产品，这个地方非得有专业人士解决。关键是你有没有责任心面对它。比如说出现了问题你是推这别人，推给建筑商，还是推给业主，还是自己先把它积极解决，先扛起来，这可能是真正地产商的区别。最重要的像大钟寺的商业，长河湾这样的物业，你想五年后你还能不能面对它，像有的办法是卖的越快越好，五年之后找不着我了。像中坤这样，起码是我，自己的孩子自己一定要长大，现在质量压力对我的心头压力特别大。前一段时间下大雨我一直担心长河湾漏雨，这个问题我们怎么能够彻底解决，内部扯皮的事之后再说。大钟寺我现在警告他们，不是租金越高越好。每一个铺位两三家竞争，就选让谁来不让谁来，这个选择一定看业态，一定不是价高者得。你把它哄进来了，忽悠进来了，经营不是那么理想，他是把铺面占住了，但是后面一样会出现谈判、压价、减租金的问题。

　　所以在这个问题上我想还是不要失去理智。这些都能意识到的话，作为一个真正的开发商，在这个意义上还是应该能做到的。

　　龚怡：这还是一个责任的问题，有社会责任感才能做好项目。刚才黄总说并不一定是专业出身的才能把这个项目做好。您刚才也一直强调，我们不是这个领域最专业的，但是我们会找专业的人来做。所有的项目下来都是这样的选择标准吗？在这中间有没有一些得失？

　　黄怒波：这个是肯定。有的房地产企业是一条龙，在广州用一家，我也不好说它是谁。从开始到设计，到规划到建设全部是他自己，这个也好，他能负责任把整个过程全部控制。但大部分企业做不到。尤其像我们这样的企业，肯定得找合作。合作第一把住能不能是一流的，设计肯定需要招标，甲级院。施工基本上找的国家特一级、一级企业。当然这个当中有很多的问题，你比如建筑商来说，现在我们国家的体制它可能就有一个建设的资质管理的团队，但大量的分包、外包，这是最大的麻烦，所有的问题都出在这个上面。但是目前所有的人状况都是这样，有个劳动力市场，他去招，干完了走。这个确实是我认为以后的房地产业，这个问题不改，如果得不到有效纠正，质量问题是得不到根本控制的。但是中坤来说，我认为找到的，我们认为都是认为最优秀的，当然最优秀不一定国际最有名，要有团队的配合是最佳的。比如大钟寺设计是澳大利亚DCM，这个在国际上有一定的品牌，确实他们设计的是原创的。但是还得找国家的甲级院，这个一定得找。它可能会有一些问题，但是不会有根本上的缺陷。这个我们是心里有数。

　　从目前看，我们的监理公司也好，我们建筑单位，设计单位，我们的项目当中，我认为都还是一流的。你像中坤大厦，他们现在已经拿到一个建筑商的长城结构奖。像大龙建设公司，这个就很棒。当然了再一方面，像进来的商家，我们现在也希望像大钟寺这样的大商家，现在选定也是一些品牌带头的企业。比如说家乐福这是早定了，前一段是王府井百货，我们经过跟很多家比较，我们觉得王府井百货，现在重新提出时尚板，理念和集团的可靠性。比如影院系统，我们选择后劲较足的新华。在我们接触的他们的领域都比较强，他们的知识，他们的贡献，按我们的层次能够找到，我认为到目前为止这个方式还是对的。

　　龚怡：还没觉得有特别大的遗憾出现。说到签约这两家，王府井百货，作为我个人来件是有点意外的。年初的时候说到几个有力的竞争者都是响当当的名牌，最后签约了王府井百货，我们觉得有点意外，因为它给我们的印象会年长一点，跟整个大钟寺营造的气氛感觉有点不合，这一点我特别想问黄总当时为什么会选择他们？

  黄怒波：你问的问题也是对的，大家都认为王府井百货国有企业这么老了。但是它有一个问题要注意，第一它底下的双安商场靠近我，它去年的业绩非常好，它跟我在一个商圈，这是第一。第二它在改变这个问题，它提出时尚百货，它的人群是35岁以下的，这个我特别满意，我的观点还是比较保守，做一件事，这么大商业，不要去冒险，好多新的品牌我们不是很了解它，它也在尝试阶段，我就不敢。王府井百货这样它这次力度很大，跟它竞争也不少，开的条件有的比它高得多。选它，后来我接触董事长和总经理确实在商界很优秀。我有一个观点要声明一下，我不认为中国有成熟商业的业态和经营者，但这个前提就是我们商业发展起步的晚，但是发展的迅猛，人才大大的跟不上。但是像王府井百货的，它有很多很多年商业的经验积累。你可能认为它旧，但是不要忘了，商业实际上是一种地域文化，北京的商业到上海就不行，所以地域文化是他们的常项。再一个它因为有旧的东西，它就拼命想突破，想做新的，这个是有后发优势。我们讲先走的人有先走的优势，后发优势力量也很大，它来了不怕明天出问题，不怕明天就倒了，四万平米商在那。第二我们可以共同克服，帮助他五年、十年一块来调整。所以基于这个想法选择了它，当然这是我。如果换个30多岁总裁，有可能选更时尚，更年轻一点的，这个我觉得是挺棒的选择。

　　龚怡：这是一个比较稳妥的选择。跟新华影院有些相近，都是后劲比较强的。说到商业地产，黄总一直提到体量特别大，对整个中坤集团都是比较大的考验。这里面有一点做的特别好，就是我们持有大部分，没有推掉，把责任推给小业主们。这一点对资金的考验特别大，我不知道融资方面是已经找到融资的道路，还是主要是自有资金？

　　黄怒波：第一个观点，前十年内我是百分之百持有，原来我们想卖五万平米解决资金平衡问题，那个时候需要十个亿左右。但是现在看我们不卖那么多，我们就卖两万平米，顶多三万就够了，资金就解决了，就平衡了。卖有一个条件，十年内我们委托了另外一家商业公司来带为经营。这样一个规避掉国家不允许反租，再一个主要的目的是业态不换。40万平米我们自己控制，我们这个也是自己控制。

　　龚怡：当时买这个必须签这个？

　　黄怒波：必须签这个，不答应就卖。花三年把业态调整，五年调整差不多，十年整个大钟寺商圈应该达到最青春的时期，生命力最旺盛的时期。目前来看招商的情况相当不错。但我就担心招了这么多商进来，我们是不是能保证开业后不断的人气，我们正在想各种办法。你比如有的商家，我卖完了我就不管了，我也不给你投广告，我也不做任何策划。

　　龚怡：因为这样的开发商认为法律上来讲你已经跟我没有任何关系了，产权是你的。

　　黄怒波：但是我现在的观点，那么多中国商业业态之所以不行，实际上是开发商没负责任。为什么呢？因为中国做商业有个特点，不是大商家来做，都是像我们房地产商，歪打正着，给你一块地，不让盖住宅，只能盖商业，就这么投了，投完就不管。对中坤来说，像大钟寺不是把商家招来就不管了，我大批量投广告，我们不断投，在北京一年投将近两千万，大钟寺形象广告，全北京没有一家这么投。我们策划一系列的活动，天天用活动，我们策划摇滚节、诗歌节、中国民俗文化节、酒吧文化节，我们还准备搞街头艺术文化节。让年轻人看的玩的乐的，滑板节都来，帮助商家形成气氛。我们的理想是休闲时尚的地方，中坤带头组织大量的文化活动，大量群众参与的活动。真正形成新的北京文化旅游的地方，用这么多措施保证商家的气氛。