此外我们正在成立大钟寺商业研究院，这个目的就是说，到目前为止我不认为中国国内有成功大商业，我也不认为外国人的团队能帮助大钟寺管好。这怎么办呢？我们成立商业研究院，我们牵头，我们把国内、国外的各种专家请过来，我们做课题，比如商业动线的问题，关于营销的问题，所有的我们每个月发课题，我们掏钱，谁领了课题成果拿出来，一个解决我们实际问题，一个向社会发布。战略理想五年内我们变成中国第一个商业管理公司。

　　此外我们准备帮商家解决后顾之忧，现在的商家招的都是年轻孩子，16、17岁，上班好好卖货，下班就不管了，但是实际上现在21世纪的社会不能这样。现在的女孩子都是外地的，一下班十点多，这些人都不敢走了。我们预计6000多个员工，我们第一解决洗澡的地方，我们拿出来成本价，也可能一块钱洗一次澡，两块钱洗一次澡。让这些孩子，在这个地方下班了，我在这个地方洗个澡，尤其家里住的平房洗不起的。再一个我们建食堂，低于盒饭的价格，让内部的员工在这吃，五块钱也能吃的很好。再有成立团组织，还有我们准备搞夜校。帮助这些孩子再进步，取得会计证什么。我们用成本价来补贴。还有妇女组织，我们让他觉得大钟寺广场是很温馨的，有人情味。这些员工他就感觉到，我这么多的好处。现在世界上没有任何一个商家这么考虑问题，中坤做到了，而且最近都在成立。包括有些员工加班很晚，下班走，有的小女孩下班就容易出事。我们有一个小宿舍，加班太晚就住一宿，可能十块钱，这样解决小孩那么晚出危险。这不是雇佣和被雇佣的关系，应该是共同合作的关系，这样的大钟寺大家更喜欢的。

　　龚怡：这些在商业都是创新的模式，我也挺期待的。但是这些又都涉及到我刚才提到的资金问题。这块怎么解决？

　　黄怒波：资金是这样，中坤有一个特点，所有的项目都从头开始，从最难的开始。最难像大钟寺的项目，长河湾的项目最难是拆迁，拆迁的费用我们一开始就解决了，都拆迁完了。第二交土地出让金我们也解决了，都交完了，这个全部是用自有资金。像黄山这样的项目都已经开始回收了，反补了我们这边。这样的项目像长河湾，像大钟寺，地产商也是赶上个好时期，就是价格涨上来了，这个资金就更宽裕了，跟原来设想的又不一样。同时那个时候在招拍挂之前拿的土地还是价格很低，不像到这个时候。另外我们还有一些合作，比如我们空调设备两个亿，这样我们跟远大总裁谈，他来做他收益。我们用类似的做法把大的钱就节约掉。我想资金在目前还是平衡的。长河湾今年结案，我们就会把银行的贷款，施工款全部结清，这个项目就完了，谁也不欠。大钟寺会有一些负债，但是总的负债率不会超过10%，那个时候我们决定到底多卖一点还是少卖一点。多卖我们也心疼，现在持有的物业我们看好。实在不行我们不愿意欠钱，我们可以再卖一些，就可以把帐还了。这几个项目如果赶上现在开始，土地招拍挂开始，不说中坤这样的企业，一般大的企业也承担不起。所以在这个阶段中坤的资金还是赶上幸运的时期，跨过来了。

　　龚怡：融资这块有没有一些创新的渠道？

  黄怒波：大钟寺肯定不会有什么问题，大不了多卖一些。地产我觉得我比较幸运，还理智，跟做诗人特别有关系，不做行业老大。有的人讲卖一千亿做老大，他发疯拼命拿地，现在套在那。我们还是很理智的，我从三年前有个口号，网上有过，从北京突围地产。看到地产会出大问题，什么人都想做地产的时候，这个行业一定有问题。在那个时候我们拿住宅很谨慎，很多地到手了又放掉。我们董事会也觉得惋惜，但是我很坚定。转到旅游地产，旅游地产靠近景区去做，做度假做酒店，那个代价很低。这样的话就为我们下一个十年做好了准备。避开了大量资金会占在土地上。现在我们很庆幸没有赶上疯狂拿地的时代，如果现在拿土地会有很多问题。现在中坤在地产融资方面不会太高。现在我们很侥幸，所有的项目，包括外地的项目都在结尾。

　　黄山整个投资项目年底会结束，形成20万平米度假的物业，现在很多人找要买别墅，我一栋都不卖，但是有一些新加坡、马来西亚的商家来租，一租20年，一租20栋、30栋，干什么呢？他做他的高端会所，这个我答应。他们用来再投资，因为他拿不到这个地，主要我的环境配合的好，这样又回拢很多钱，目前还用不着这么多资金。再有我们两个上市计划，一个是中坤度假的股份，公司基本完成，按照上市公司的操作方式，如果想拿到香港上市，明年可能就拿到了。在内地上市的话我们计划三年内。这个上市是这样的，明年起我们大概有1万个度假的产品，横跨北京门头沟、太原、新疆，我们组成俱乐部性质，我们准备三到五年发展30万到50万会员。又是美术馆，又是画廊的系列。这个产品做起来非常非常棒。现在很多私募基金都看好中坤，还有很多合作伙伴，看中坤吸纳不吸纳了，明年是整个中坤的回收期。大钟寺，在十年内我希望能达到70个亿到80个亿，前面低一些，但是后面租金会很棒的。我们如果目前不投入新产业的话，我们还是很富裕的。黄山、门头沟、新疆都形成自己的循环能力了。我们做的项目都看能不能很快形成回收。能形成就做，不能形成就坚决枪毙掉。这样不会背上负债压力。再一个旅游地产有一个好处，可快可慢，不像大钟寺再慢就不行了，旅游地产是我的企业，我可以今年完成，可以明年完成，还可以后年，这个根据我资金的量来掌握。总之一句话，明年会有一些推到市场的手段，上市，不排除有私募进来，在北京肯定守着物业不放弃。

　　龚怡：刚才说到融资方面，您谈到可能会是旅游产品比较多，在北京住宅这块是不会有的。我觉得刚才谈到有一点我特别感兴趣。您谈到放弃了不少现在想起来可能会有升值机会的住宅产业。我不知道是您的性格方面对取舍有一个度的衡量，还是这个集团本身是这样的风格？

　　黄怒波：企业做商人来说要有一个战略，这个战略一开始判断进入一个项目，先看能不能退出来，退出来的意思就是不能赌。我拿大钟寺都考虑过，拿长河湾都考虑过，我拿的项目所有人都没看好，都预料说肯定完蛋。但是都做下来了。我当时有一个判断，我把这个拆完了，甚至拆一半拆不下去了，但是我规划批完了，我不做了我引进一个合作伙伴，或者卖给别人，我也不赔，把银行钱还掉，把前面做的钱还掉还能赚一些，这样的项目才做。如果拿一个项目退不出来我就不做。比如景区，这个项目能做稀有的，万一做不了我能退出来，也不亏欠银行，也不亏欠业主。我到现在不碰金融证券，对股票我压根不感兴趣，我就觉得那个不是我们能把握的。为什么叫中坤呢？坤是大地的意思，站在大地的中间这是我睡得着觉的。做事跟这个有关系。各地都请中坤，招商会什么都有，但是我就不去。我认为现在就能捂住几个企业，现在到五年之后再说别的，这个是企业战略。

　　反过来看这个方式对的，我没有拼命的薄利多销，我是把最大增值的拿出来。中坤的地产增值很快。黄山今年完成我们资产肯定超过200个亿，企业做最后要看资产规模，很多人只看重市场份额，市场份额是毒药，饮鸩解渴，你之后要拿更多的地，要投更多的钱，最后只要有一个链条断了就死掉。所有死掉的企业都是大企业。国内也好，国外也好房地产泡沫死的最早的就是大企业。

　　一个市场到了疯狂让人恐慌的阶段，这个企业还是要小一点。现在中坤我们还是活的踏踏实实，五年之后把所有的项目都完成，我认为我们是很强，很大的企业。

　　龚怡：拿到第一张中坤名片印的是一团和气，跟您刚才说的非常符合。您一直说不做最大的，我们是二流企业跟一流合作伙伴合作。同时您刚才提到五年之后有更大的实力，现在已经到200亿规模了，那我们还是坚持做二流企业吗？

　　黄怒波：假如明年旅游地产推出来，那是跨地域很丰富的。但是这个时候我也不认为是最大的，比如南非有一个太阳集团，他做的也很棒。再一个很多国内企业介入到旅游地产，像华侨城的，我们都不能去比。但是最重要的是不要当老大，现在国家提的也挺好不要当老大，美国建国两百年都不做老大，到这届政府有点昏头做老大，引起很多麻烦。做企业最关键是什么？还是踏实，一个企业活的越久你还是活的越好，有的昙花一现要做第一，三年不到就死了，现在已经快被人遗忘了。这个带来的社会冲击太大。这一条我要时时告诫自己别昏头，别觉得环顾四周天下我最棒，这个时候在决策上会出问题。我想这还是个企业的经营理念。像有一些不做第二一定要做第一，这也是一种理念，也不反对。但是像中坤来说，我们就做第二，这样不是也很好吗？这样的话你可能生存的很踏实。

　　龚怡：还是坚持有理有力有节的发展。刚才黄总谈到十年计划的一部分了，现在请黄总详细解释一下05年提出的十年计划和这两年的进展，另外下一步有什么样的计划？

　　黄怒波：中坤原来讲的战略是这样的，两个，在地产界不做大，做一个中等规模的，美誉度很强的企业。现在还往这个规模走，但是现在品牌还没有到这个地步，因为确实我们的产品要经过考验，像我们的长河湾全部交付以后，到底有多少问题，我们要看，要解决。大钟寺开业以后，究竟能不能像我们所讲的人气那么旺，养两年，三年、五年都是一个考验。到那个时候我们才有权力回顾。在旅游地产方面，我们希望做全球旅游企业受尊敬品牌的，这个战略目标也在往那边走。三年或者几年，有望把这个产品推出来以后受尊敬做得到。美国有个华美协进社已经做了很久了，就挑旅游，挑中坤。我们慢慢慢慢往这个方面走。当然在这个方面，中坤现在定的这么一个目标，原来想着下一个十年我们要持有200万左右的物业，现在看我们今年年底，加上我们现在项目完成，到明年我们能持有差不多100万平方米，我们现在的项目。包括大钟寺，还有门头沟，像黄山，像新疆喀什这些地方我们都在持有，这样加起来的话，从商业到五星级酒店，到度假村，到驿站系列我们能持有超过100万平米，全部持有。这个目标还比较顺利。

　　但是现在我们还有一些规划，我觉得再有七、八年的时间我们持有这个目标也不是个大问题。比如在美国今年持有2万平米，在五年内我们能持有10万平米。这样加起来中坤的战略原来定的都还是没有问题。当然我们庆幸的是没有在住宅地产上昏头走那么远，所以现在才能够比较轻松。因为没有一个国家会对旅游业、度假业进行宏观调控。

　　龚怡：当时就预见到了？

　　黄怒波：是，尤其我们在几年前就开始。做每一个资源就花很长时间，每一个企业想学都学不了，现在所有的代价都上去了，从《物权法》出来，《土地法》出来，所有的都提高了。中坤我们像个“牛”。今年年底之后，我们可以把胃里的东西吐出来再咀嚼它，我觉得是很棒的企业，我想十年战略实现是没有问题的，很自信。

　　龚怡：十年战略里可以看得出来，旅游地产是占了很大的份额，好象有一点战略转型，从之前的住宅转到持有型的商业物业上来说。我不知道这一点我判断的对吗？

　　黄怒波：这个你判断的很对。实际上住宅走到这么一个地步，我觉得迟早有一点出问题。第一，现在拿地不计代价，有地就抢走。而且第二大量的国有企业、上市公司有外资进来，以大资金来拿地。实际最近拿的地楼面地价就超过了现有项目的售价，这是一个疯狂的行为。所有的大企业都做地产，这是更麻烦的。最近宣布有的企业拿200个亿进来，原来做电器的。这样市场肯定就发热。很简单，像股市，全民做股的时候一定就有问题了。这个地产住宅产业也是这样，在中国因为住宅的价格过快和疯狂的上涨，没有理由，说不出理论依据的上涨。

　　这个时候带来的是社会问题，政治问题。你比如说贫富之间的差距，你到了中产阶级、白领阶层也为买房骂人的时候，这个社会是会有问题。政府再解决经济用房，限价房，不可能把成为中产阶级的商业房全部解决。中国城市化人口会急速的膨胀，那个时候有多少人买房，政府能不能把资源供上来？所以我判断住宅的市场已经是一个灾难性的，能逃赶快逃。尤其有的企业一拿地，上市公司一宣布，我手里的地够开发十年、二十年，地拿在你手里你又不拿出来，光是地涨价就够。那么多的老百姓在那没有房住，这个社会是不是出问题了？所以这个行业现在是非常非常危险和麻烦的行业。

　　我们四年前就调整往商业走，比如我们现在黄山做的旅游地产，我们一下把当地的经济从农业经济转到旅游经济。南疆做的，胡总书记讲新疆要做的好首先开发南疆。我们把旅游地产做好，对当地的经济又是个拉动，在门头沟要做好，这都是政府需求的，需要的，大企业不屑做又做不了的。我们现在都形成自己资金小循环系统。作为一个地产企业要提前预料到这种风险，我们还等着，五年后，比如一年有十个亿，二十个亿租金收入的时候，那个时候地产走的最低潮的时候，我们不是不可以回到住宅产业来。