对于河南建业住宅集团（建业住宅，0832.HK）创始人胡葆森而言，过往一周应是一段充满悬念之美的时光。在这一周里，建业住宅辗转赴中国香港、新加坡以及欧洲、美国等多个城市展开路演，而本周一，建业住宅将启动公开招股程序。

    据香港市场消息，建业集团计划以每股2.75港元至3.80港元的价格，发售5亿股股票（或25%的股份），最终募集19亿港元（合2.44亿美元）。

    这一数字相较早些时候披露的80亿港元募资额，已大幅缩水。尽管如此，由于此前受香港市况影响，昌盛中国与恒大地产在最后一刻曾先后折戟，外部人士不乏态度谨慎。舆论层面普遍将建业住宅的上市能否最终成行，视为内地房企在港IPO的破冰之旅。

    成功希望很大

    5月20日，建业住宅在香港为路演首站饯行。据到场捧场的SOHO中国董事长潘石屹称，多位地产界的重量级人物及投资家莅临助场。

    这其中包括：新加坡嘉德置地总裁廖文良、富力地产董事长李思廉、万通地产董事长冯仑、华远地产董事长任志强、重庆龙湖地产董事长吴亚君夫妇以及高盛高华董事局主席方风雷。

    据称，在首日的香港推介会上，胡葆森的人脉资源袒露无遗，其业内的多位地产好友均出资认购新股，首日的认购已达国际配售总额的一半。曾投资蒙牛集团的鼎晖投资，其执行总裁焦震将以私人公司名义出资8000万元入股建业约5%至6%股权。

    此前早在2006年年中，作为一项战略投资，新加坡最大地产上市公司嘉德置地即成为建业住宅的第二大股东。在经过两轮投资后，前者现控制建业住宅36%的股份，建业住宅IPO成功后，前者持股量将被稀释至27%。

    “不过，从募资80亿港元到19亿港元，在募集资金额度下降的同时，装入公司项目资产的数量可能也会下调。”中信证券一位高层对本报表示。

    由于没有更进一步关于建业集团招股信息，他无法置评更多。但是他认为，此次融资额度并不高，成功希望应该很大。“与一线地产公司相比，区域性房企获得的市盈率会低一些。”

    建业住宅的上市之旅会令海内外的机构投资者不得不思考这样一个问题：在当前中国地产业频遭宏观政策调控之时，哪种类型的地产公司才是投资的安全区？是有志于在全国扩张的一线地产公司，还是偏安一隅在一省辖区内坐享市场份额的地产公司？

    追求市场份额

    事实上，建业住宅此次能否成功变身公众公司，不仅取决于市场对地产股情绪的变化，还取决于建业住宅成立10余年来一直引以为豪的省域化战略能否获得来自机构投资者的信任。

    据5月20日后公布的初步招股文件，截至今年3月底，建业住宅拥有480万平方米的楼面土地储备，足够未来三至四年发展需要。成立10余年来，建业住宅的地产业务进入了河南省19个城市，拥有43个开发项目。

    担任董事长的胡葆森亦是内地地产界中城联盟的第三任轮值主席，身为十一届全国人大代表的他旗下拥有一个足球俱乐部，后者在经历多年战绩不佳的命运后，终于在2006年进入中超足球行列——在河南这个人口大省，这一声名更加巩固了建业住宅作为河南本地龙头房企的地位。

    冯仑在一次受访时，曾对建业住宅的省域化战略赞赏有加。他建议说，全国化扩张的地产公司，应学万科；而区域性的地产公司，应学建业住宅。

    “专注于中小城市的住宅供应商”也是外部研究机构对建业住宅的最直观评定。中银国际在一份研究报告中称，2006年，河南住房平均销售价格低于全国平均水平约43%。

    报告认为，这对其或许反而是一个好消息，这将让其在政府寻求收紧信贷的大环境下，受到的影响相对较小。

    潘石屹受邀见证了建业住宅路演的启动，他在北京接受访问时表示，建业住宅是一个卖点很明显的地产公司：在河南本地发展，从城市最终会扩大到农村。由于河南是一个近一亿人的大省，最终建业住宅将从河南地产市场老大的角色中受益。

    “由于发展区域多是二三线城市，房价水平还比不上一线的大城市，因此，建业住宅的强项不是利润率，而是市场份额。”潘石屹说。

    据建业住宅初步招股文件披露，公司预计本财年撇除物业重估前净利润不少于人民币6.44亿元，计入重估后净利润将不少于6.5亿元，建业住宅2007年度净利润为1.65亿元。

    保荐人摩根士丹利则在研究报告中预测，建业住宅2008年及2009年净利润分别为6.87亿元及10.04亿元。