图为北京一售楼处众多购房者在看房

漫画：国六条调控

　　新老国八条出台后，不少消费者对房价下行充满希望，但市场走势却令人失望。但愿这一轮房地产调控能让楼市降降温。

　　仅仅一周多的时间，房地产调控的另一只“靴子”就落了下来。

　　当“国六条”刚出台时，有的开发商还觉得这次调控说不上严厉，但当更细化与量化的“九部委十五条”出来后，开发商们不禁倒抽一口冷气。或许刚刚高价买地的开发商会感到有些后悔，例如前几天北京新拍出的一块地，楼面价每平米足足比不久前相邻地块的拍卖价低1000多元。虽说市场行情未来趋势还不很确定，但随着各项调控举措的到位，一些房地产热点城市的市场降温应是意料之中的。

　　新政策吓阻投资客

　　对比去年3月26日和5月9日国务院下发的两个“通知”(《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，也称为新老国八条)，今年5月24日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，好像没有增加更多的新内容。有所变化的一是住房转让环节征收营业税的时间，从原来的2年增至5年；二是自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　另外，个人按揭首付提至三成(90平方米以下的住房可维持两成首付)的规定，中国银监会早在去年就下达通知，热点城市可以将首付提高到三成，而不少城市已经执行了首付三成的政策。

　　从这些内容看，新购商品房5年内准转让征收营业税，会对抑制投机与投资有一定作用。早在去年初，长三角地区以上海为代表的大城市房地产市场炒房之风甚炽。在房产交易流转环节加征营业税以及银行叫停转按揭，给投机者以致命一击，房价企稳。在投机和投资者暂时看不到未来投资的“成长性”时，炒房运动也就画上了句号。

　　然而在另一些城市，随着房价快速上涨，让不少投资者看到了房产投资的获利空间，许多民间资本大举入市。这些投资需求使得市场供求失衡价格扭曲。在一些投资者看来，尽管房产投资的租金收益不高，但房价上涨所带来的帐面盈利已足以对冲掉按揭供楼与租金之比的负收益损失。客观地说，将住房转让环节征收营业税的时间，从原来的2年增至5年，可大大抑制房地产二级市场的流动性。这是投资者必须认真考虑的一个问题。因为，市场流动性下降及交易成本的提高，都会给房产投资带来一些不确定性。

　　据北京“我爱我家”房产中介公司市场人士分析，北京市场目前出售二手房的投机性业主所占比例较少，多数业主是出于“置业升级”、或“有其他用途的目的性套现”。因此，将营业税限定时间从2年调整为5年，对这部分业主的出售动机不会产生太大影响。

　　尽管如此，许多二手房业主都尽可能地要赶在新政策执行前完成交易。北京伟嘉安捷投资担保公司总经理康胜告诉记者，在6月1日以前北京各区房产交易所登记过户人数大增，像朝阳、海淀等热点区域房地产交易所5月31日都加班加点工作到凌晨。“房地产调控新政策对于想投资房产的人能起到吓阻作用，而对已经在‘里面’的投资客的影响则相对小些，”康胜这样认为。

　　“三限制”惊着了开发商

　　在房地产调控中一项最有力度的规则刷新是“三限制”的规定。即与套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上的规定相适应，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。简称限面积、限套型、限房价。

　　这个十分量化的新规定，无疑是调整房地产市场结构最有力的利器。