市场 小户型供应不足矛盾缓解

　　本次出台的“国九条”，特别强调将切实调整住房供应结构，并提出制定和实施住房建设规划、明确新建住房结构比例等详细规定。业内专家认为，这将刺激下阶段中小户型供应，存在已久的供需结构性矛盾有望得到缓解。

　　“90平方米以下户型占总面积的70%，而且已经审批结束还没有取得施工许可证的项目还要进行户型调整。这对开发商来说影响最大。”梁美娜说，“不过对购房者而言却是好事，如果政策落实，预计一年后中小户型供应量就会迅速释放，长期存在的供需结构矛盾将会缓解。”

　　21世纪不动产天津区域分部副总经理张武认为，前几年，开发商追求大户型，把价格抬上去了。新政出台后，就天津市场而言，今年下半年到明年在居住用地方面将有确实保障。同时，详规出台将根本上解决房地产开发结构不合理问题，如果将90平方米以下户型控制在7成，则非常符合现在市场需求。

　　“对市场供需结构矛盾的调整不会马上实现，而是一个中期概念，预计一到两年后中低价位、中小户型住宅产品就会大量上市。”刘玉录说。

　　不过，很多开发商却表示出不同意见。贺喜认为，这一招对开发商而言比较狠，后期大量中小户型集中上市，很可能又会引发新的结构矛盾，同时抑制改善性需求。静安地产企划总监邵敏认为，新政虽可以缓解市场对小户型的需求，但却很有可能导致户型设计倒退，因为目前市场中流行的短板楼很难把两室户型做到90平方米以下，除非改成塔式高层。

　　一些尚未开工的高档项目对此项政策反响更为强烈。很多开发商表示，这对定位为纯高档楼盘的影响几乎是致命的，因为如果按照新政策，原先规划基本上都要推倒重来。一些一期已开工的高档项目负责人表示，如果后期规划也必须符合“90平方米以下占七成”这一规定，那么他们可能会将二三期工程提前开工。

　　建议 投资应谨慎 自住可观望

　　对于投机性购房人群，业内专家普遍认为，本次“国九条”的抑制力度要远远大过去年。

　　张武认为，全额缴纳营业税的时限由2年转为5年，这条规定非常严格。目前天津市场中房龄5年以内的二手房所占比例并不大，比如2004年天津商品房成交量1200万平方米，2005年就成了存量房，而这部分只占2005年全部存量房不到十分之一比例。因此对正常需要的客户几乎没有影响，而对于投资投机炒房者将是严重打击。

　　梁美娜认为，这次调控政府下了狠心，5年全额缴纳营业税，一套50万元的次新房将缴税2.75万元，投资或者投机的消费者必须要考虑交易成本及资金占压成本了。

　　“目前，楼市正处于变局，以自住为主要目的的普通购房者应该根据个人具体情况再做决策，不妨观望一段时间，看看下阶段天津具体政策如何。”刘玉录对普通购房者提出这样的建议。他说，新政要求各地编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，同时要在今年9月底前向社会公布。同时，下一步银行、国土、规划等各部门肯定还会出台更详细的政策。百姓可以据此制定比较长远的置业计划，那些打算购买中低档住宅的消费者可以等后期供应量加大以后再置业。而对于那些高档房投资者而言，还是谨慎为妙，毕竟5年不是短时间。