到目前为止，房地产调控政策的结果不甚理想。当前房地产领域最突出的问题是什么，如何着手解决，成为社会关注的焦点。

　　房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题

　　本轮房价的快速上涨是长、短期因素共同作用的结果，短期因素起关键作用。

　　由于决定房价的长期性因素，如由城市化、消费结构升级等引起的需求变化在短期内是比较稳定的，不会发生剧烈变动。与此相反，一些短期因素是导致房价剧烈波动的主要原因。

　　前7个月房价持续快速上涨，部分城市涨幅超过两位数

　　与国家稳定房价的政策趋向相背，上半年内地房地产价格出现加速上涨趋势。2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，呈现逐步加快趋势；深圳、北京、呼和浩特、成都、广州和大连等城市涨幅较大。

　　当前房价剧烈波动的主要原因包括：一是开发商和地方政府共同推动。受利益集团以及被捕获结果的影响，开发商和部分地方政府在房地产市场合演了一场“炒房游戏”，共同导致房价虚高。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。

　　需要强调的是，土地出让导致房地产开发成本上升，但绝不可以认为土地价格上涨是房价上涨的主要原因。从房价与土地成本比较来看，土地成本在房价中所占的比重还是比较低的。根据国土资源部对全国32个城市地价的调查，全国平均土地价格在商品房成本中约占26%。像北京、上海、广州等房价居全国前列的城市这一比例并不高。在北京，土地价格占商品房成本的比重为22.98%，上海16.5%，广州只有11.4%。在海口，土地价格仅为1000元左右的别墅每平方米卖到1万元以上。

　　二是收入差距扩大导致房地产过度投机。房地产既是消费品又具有资产的性质，很容易成为剩余资本追逐和炒作的对象。由于近年来收入差距的进一步扩大：一方面，由于国内资本市场不发达，投资渠道有限，一些通过各种途径先富起来的阶层通过利用低利率贷款买房，再以出租房屋“以房养房”或者等待房子升值后倒卖出去牟取利润；另一方面，购房需求短期内过快增大抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。最后的结果是越涨越买、越买越涨，使房地产市场过度投机风气日益浓厚。

　　三是国际游资的推波助澜。在人民币升值预期和对国内经济发展前景看好的情况下，国际游资纷纷登陆中国房地产市场。据报道，海外基金近年频繁在上海、北京等城市购买物业。今年前5个月，海外基金购入上海市高档居住物业达18万平方米。

　　四是钢材、水泥等主要建筑原材料价格上涨，加上行业准入标准提高，使房地产企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。

　　当前我国房地产是否存在泡沫

　　要确定有无泡沫，首先得弄清什么是房地产泡沫。一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。判断房地产有无泡沫的指标也很多，但主要的有：实际价格与理论价格的吻合度，空置率，房价收入比，商品房价增长率/GDP增长率，房地产贷款增长率/贷款总额增长率。

　　理论上，实际价格与理论价格的吻合度是最理想的衡量指标，价格与理论价格偏离越大房地产存在泡沫的可能性也越大；但该指标理论价格核算比较困难。从科学性、可行性和可比性几个方面考虑，我们选取房价收入比、房价房租比作为衡量我国房地产有无泡沫主要指标。