90平方米能否做出精致实用的户型？目前已不再是一个悬疑问题。业内人士已经给出了一致且肯定的回答。但是90平方米以下的户型占70%以上之后，对目前的住宅楼建筑形式会产生什么样的影响呢？各大公司都在为此进行着产品研发。目前市场上存在着的主要两种建筑形式都将因此而变身，板塔或塔板将成为今后的流行趋势。

　　“板楼”是否迎来“稀缺”

　　与其他行业有所不同，房地产行业应对每一次政策收紧，都表现出很从容的“适应性”。拿此前国家对别墅用地的严控来说，很多获批的别墅项目借政策出台狠狠炒作一把，“市场稀缺”变身成为别墅销售的有利卖点。正是由于如此，“90平方米占70%”的用地政策一露头，坊间便传出“板楼”将成稀缺产品的声音。

　　业内人士认为，如果严格执行“90平方米占70%”的规定，开发企业就不得不去大规模开发建造以塔楼为主的住宅产品。在一次北京的住宅建筑类型受欢迎程度调查中显示：高达59.08%的购房者选择多层板楼，有17.46%的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的仅为14.9%。可见，板楼较受买房人欢迎。

　　板楼之所以受喜欢，主要是因为通气和采光较塔楼好。实现这两个优势取决于两个因素：“进深”和“面宽”。目前，最合理的进深和面宽比是11：9，在这个比例下规划的户型，房形方正，空间分配合理，采光和通透性能做到最佳化。参照北京市规划委员会的规定，板楼的建筑间距应该是楼高的1.7倍，如果执行“90平方米占70%”的用地指标，还要符合这个硬规定，并维持不变的销售面积，房子只好盖得很狭长，通过缩小进深和拉长面宽来实现。比例失调后的板楼，很有可能做到一层4-6户，正常情况下板楼大多是一层2-3户设计。

　　“新塔楼”时代将来临

　　所谓的塔楼和板楼，国家住宅工程中心曾对其有过一个定义。“板楼”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；最明显的特征是相对较长，相对较矮，进深和面宽的比最好在11：9。“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

　　对购房人来说，板楼好还是塔楼好的问题，恐怕在准备买房之前都是一个首先要考虑的问题。通常情况下，塔楼因为相对节约土地资源，房价较低。板楼由于规划的住户少，价格相对要高。理论上讲，塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。空间结构灵活，宜于改造且视野开阔，居住起来比较时尚。

　　“8·31”之后，开发商土地的获得主要有赖于土地市场的“招、拍、挂”，多数企业拍得的土地都是价格不菲。土地成本在开发过程中比重的增加，自然会影响到开发策略和建筑形式。

　　据了解，很多开发企业已将原来的板楼规划改为塔楼规划，但并非传统观念中的塔楼。有人说，“新塔楼”时代即将来临。

　　“新塔楼”时代的户型更新

　　事实上，塔楼在消费者的印象中没有留下多少好印象。传统塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住品质自然不如板楼优越。尤其在北方，塔楼最大的弊端恐怕就是很难做到户户朝南。尤其是户型内部的厨房、餐厅与洗手间，往往不能直接采光、通风。2003年“非典”以来，日渐成熟的北京房地产市场没有将“塔楼”纳入开发重点。

　　目前，能活跃在市面上的塔楼，大多是因为地处城市黄金地段或占据某种特别城市资源。能够让人感到安慰的是，这些塔楼住宅经过多年的市场洗礼，在户型设计和居住品质上都有了“质”的飞跃。有些塔楼不但可以做到像板楼一样南北通透，个别户型还能设计成居室的室室朝阳。一层4个户型均有良好的采光、通风，能够与板楼不相上下。

　　原国家住宅与居住环境工程技术研究中心副总建筑师开彦曾对塔楼户型做了客观详尽的点评。他认为，塔楼中最好的形式是板式塔楼，这种塔楼每层4户，是塔楼比较“奢侈”的形式，楼中4个户型均有良好的采光、通风。其次是“倒品字型”塔楼，也能够做到楼中4个户型均有良好的采光和通风，还有蝶形塔楼等。

　　无论是采用什么形式，这些高品质塔楼的共同之处在于规划之初，就结合采光和通透性做了科学的研究和大胆的创新，他们更多地考虑了楼座的朝向、摆放和楼体长和宽的比例等。当人们正为塔楼时代的姗姗而来，判断它是“进步了”还是“倒退了”的时候，新塔楼的户型创新将带领市场走出迷茫！