“2008年房地产企业之间的优胜劣汰会非常激烈。在市场与金融的压力等当前各方面压力之下，企业的重组变化会很激烈。”近日，在一房产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生就 2008房地产趋势进行了分析判断。聂梅生认为，2008年房地产企业将面临不同与以往的市场与政策压力，在这种情况下，企业应该研究新的模式和新的增长点。

    提醒：并购将是大势所趋

    聂梅生认为，回顾2007，有两个点最值得关注。一是土地购置价格上升幅度大都在10%以上。去年买的地，今年必须开发，今年不开发，明年政府收回。“也就是说即使是你高价买的地，你也必须得开发。”再次是生产资料成本，“油价在上升，已经突破了100美元。中国股市也是震荡下跌，雪灾以后，电价，煤价，水价都面临提高。材料成本、土地成本以及农民工工资等都要上升，也就是意味着房地产开发的成本不可避免的将要上升。在高价土地之上，你的成本在不断增加。国家在宏观调控，而市场又是如此。受这些环节所影响的，当然就是开发商的利润空间。”

    关键还是个资金问题。但在聂梅生看来，2008年开发商不仅赚钱的空间相比于2007年将大幅度削减，想要获得贷款额度也将被大大压缩。她分析说，开发商目前的融资渠道主要是三大块：银行贷款、外资、股市。银行贷款方面，不论是政府层面还是央行目前都在坚持从紧。2007年第一季度贷款额度就占了全年的59%，由于第一季度放贷过猛，2007年第四季度，央行对地方银行基本停贷。即使是信贷重新开闸的2008年第一季度，由于面临3月份的全国人大会议，信贷紧缩肯定严格执行，开发商日子不会太好过。

    对此聂梅生提醒说，“这种情况下，房地产企业之间的优胜劣汰会非常激烈。有钱的做长线就可以过去了。但对于实力较弱的，假如今年房价上不去，银行又不给贷款，那就亏了。这样就被并购，被出让，就会被淘汰出局。在各方面的压力之下，今年企业的重组变化会非常激烈。”

    对策：房企应研究新的增长点

    对于可能严峻的2008年房地产形势，聂梅生建议说，房企应该尽量研究一些新的模式和新的增长点。原来既有的一套盈利模式未必再适应新的市场形势，新形势下的楼市必须要有新的发展模式，产业也惟有如此才能真正实现升级。

    聂梅生同时举例说，她最近在美国参加一场论坛，就发现虽然美国房地产当前遇到了危机，但他们谈论更多的不是悲观发泄，而是住宅中新的增长模式，并且推出了一个“50+”的市场模式。所谓“50+”，就是50岁以上的人购房。因为原来的次级贷的购者主要是低收入群，那么他们现在就不仅关注35岁以上的白领群更注重50岁以上的中老年群。白领购房是一般是35到45岁，到了50岁以上就是50+。“这部分群体非常有购房实力，起动这块50+的市场，我感觉就是在挽救整个次级贷的危机。这对我们中国房地产市场应该有启发。现在有很多中国人也在研究养老房问题，这就是新形势下房地产市场的新增长点之一。”聂梅生最后提醒说，无论市场怎样，我们都不应该怨天尤人，今天说拐点，明天就甩卖，这对行业没有什么好处。更加理性一些，多些思考，重点研究些新的增长点，这可能才是当前房产企业最应该去做的事情。

    预测：2008是自住者的春天

    聂梅生认为，2007年的房价上涨确实是过分了，因此当前局部房价上涨过快的地区房价回归理性是正常的。从2000-2007年看来，除了2004和2007年以外，其他年份房价上涨比较平稳。房地产行业与GDP、人均可持续收入相比涨幅仍低。2008年如果中国经济运行无大的变化，中国房地产发展总的趋势是没有变化的。

    按照国家统计局预测，2008年中国GDP增长有望达10.5%，这是第十个五年计划的平均值。在此基础上，全国楼市仍会继续平稳增长。整个固定资产投资规模和增速不会有太大变化。如果有太大变化，国民经济将会出现其他问题，这些问题可能比房地产的问题更大一些。但聂梅生同时认为，2008年宏观调控房地产可能受累于通货膨胀。由于CPI指数太高，需要采取一系列措施将其降低，而房地产也在一系列宏观调控的影响之列。

    对于近段时间万科董事长王石的拐点论，聂梅生并不认同。在她看来，企业的拐点不等同于行业的拐点，楼市当前并没有出现所谓的“拐点”。“但我们并不排除某些区域房价出现下降的可能性。有些地方，尤其像深圳、广州等透支了2008年的市场，到去年第四季度房价就开始回落。因此，买房者对于‘拐点’的观望是可以理解的，因为廉租房、经济适用房，以及限价房等政策都正在实实在在发挥作用。2008年或许将是自住者的春天。 ”聂梅生说。