＂变革中的中国房地产：2005博鳌房地产论坛”2005年7月29日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就“变革中的中国房地产”如何自救自强、中国地产业怎样应对这场深刻的变革而在15年前房地产热的发源地之一--海南博鳌进行深度探讨、批判。以下为中华工商联住宅产业商会聂梅生会长主题演讲实录：
　　
　　首先我想说一下，我今天讲的题目是房地产形势与对策建议。在上个星期吧，中央政治局要听取意见之前，我们得到通知，希望我们准备一份材料，关于房地产问题的，所以我们召集了副会长，以及一部分的业界专家、经济学家以及机构的成员一起研究，然后再加上REICO工作室，形成对形势的认识以及对策建议。这个建议不是我一个人的，而是代表了房地产界、市场的认识。 首先三个背景。我国经济、金融安全。和三件事有关系，楼市、股市、汇市。第二个背景是和谐社会的问题，就是住房结构问题。因为住房问题和中低收入家庭有关系，和下岗工人有关系，还和三无农民有关系。第三个背景是关于科学发展观的问题，将我们这样一个产业从资源消耗型转变为资源节约型。房地产新政有三个大背景，而不仅仅是房价的问题。
　　楼市、股市、汇市，实际上冷却楼市、加温股市、调高汇市。根据发改委和国家统计局出的最新数据，二季，全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨8%，与一季度9.8%的涨幅相比，我们说商品住宅回落了1.8%。这正是宏观调控希望的，而且只有短短的一个季度，不能不说成效是显著的。这次是双向调节，供给和需求是双向调节，是组合。投资增幅回落，投机行为得到遏制。1-6月份北京、浙江、上海商品住房新开工面积首次出现了负增长，北京的负增长率高达31.7%。各地退房比例大增，仅成都的退房数就超过200套。在需求方面，二季度定金及预收款增幅快速下降，40个重点城市的定金及预收款同比增幅1-3月份的37%，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为15.58%、17.32%和11.08%。也就是说商品房预售的增长趋缓，这充分说明宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求三个方面都可以看出是有成效的，而且成效是明显的。 从市场企业的角度来说一下当前房地产市场特征是什么。目前几乎在各大城市，都出现了市场交易量下降的情况，供需双方交易出现了冻结效应。5月份北京市新增商品房交易数量锐减48%，多个区县交易量为零，五月份登记交易面积156万平米，在国8条发布前的4月份，是298万平方米。上海4月份的一周，成交面积是40万平米，三个月之后7月份的一周成交面积是15.9万平米，同比一周间交易量下降61%。我说供需双方出现趋缓，交易量下降，这说明市场的需求下降。这次新政出台是要打击投机投资性的需求，但是自用性需求也随之停顿和趋缓了。 二月份的报告已经出来了，我们放在低收入住宅中，根据这个报告，有一些数据我觉得也是比较震撼的。我们可以看一下04年中国中低收入家庭(70%家庭)的人均住房使用面积达到19.74平米，建筑面积大约为26.25平米。98年房改以来，中低收入家庭的住房状况得到改善，与相对收入相比，全社会家庭户均住房情况整体上差别不大，并不是像很多人想象的那样，中国有很多人没有房子可以住，实际上不是这样的，已经超出我们预定的目标，提前完成。在这样的情况下，一旦购房者的预期信心被打击，消费(包括投资)的信心下降，房价下滑就不可避免，想要短时间恢复很困难，稳定房价的政策初衷将难以实现。
　　98年前的情况，中低收入和高收入的人面积都是低于20平米的，到04年都高于20了。在座有很多经济学家，可能我说的不对，但是上次讨论时，大家认为中国经济主要是将投资、消费、出口三架马车。目前主要是靠投资，经济上出现不稳定，是在投资上出现毛病。消费能够在长期发展中起作用，秩序就是稳定的，老百姓当前想在三个方面花钱，住宅、汽车、教育。住宅对于国家经济来说既是固定资产投资，也是拉动消费的重要方面，能几十年拉动一国经济增长，美国经济的常年支柱也是住宅、汽车和医药医疗保障。对于老百姓来说，住房既是消费，也是投资。统计局老是将房子投资到投资方面，当然在CDI这个问题上有一个虚拟房价，我是赞同这样的做法，既是投资又是消费，现在的住宅又人愿意买也有人愿意造，这不是在消费领域很好的事吗，对于长期经济稳定、投资消费方面来说都是非常重要的。 对于房价问题，这次我们整合了很多专家的意见，要区别居住问题和住房买卖问题，这两件事不要混合在一起，住房是人们的安身之处，但是市场经济角度来说，租房自住是纯粹的消费行为，所以在统计局中将这一块统计到消费中也是对的，而购房是储蓄投资行为。严格来说，在全部购房款中，只有相当于现期房租的影子价格的那部分指出才是消费，其余购房款则体现的是储蓄投资行为。与其投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。只要经济增长，房价就会搭车上升。投资购房就是对经济增长的投资，期望分享经济增长的利益。GDP、人均收入、房价三者挂在一起，不能说GDP增长，今年二季度的统计数字还是9.5，为什么房价非要不和GDP挂钩，非要低很多才对，期望分享经济增长的利益，是整个房地产和投资房地产和每个居住者的期望。 中国是全世界储蓄投资倾向最高的一个国家，大家都想存钱，存钱买房是中国人的习惯，中国人注重实惠和眼见为实，中国人大部分从历史上就是这样。中国的固定资产投资增长比在全世界也是非常高的，04年固定资产投资比上年增长25.8%，个人购房实际上也就是家庭的固定资产投资。现在大城市的房价高扬，但是租金并不很高，租金/房价比已经低到似乎住房已经完全没有投资价值但仍然热销。这也表明我国居民总体上对于住房的储蓄倾向和投资愿望偏高，而消费倾向偏低。所以中国的房地产价格并不受租金价格强制性，或者完全能够找到一种数学模型的影响。在这样的情况下，地方政府因为房价下跌而承受的压力，远远高于因目前房价上涨而承受的压力。这就是说整个全国各个地方，买房的情况不是在一两个城市，房价如果长期低迷，就有更现实的社会经济压力，这是地方政府所承受的压力。最近我跑了很多地方，涨价之后宏观经济上涨，而且有很多很多的要求将房价稳定的措施，但是如果房价低迷下滑，承受的压力更大。所以将房价降下来，将面对被房价上涨所“劫持”的成千上万的人质。这是当前的情况，所以我们认为房价稳中有升应该说是最理想的。