本文根据全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授在“新闻中国”六月论坛上的发言整理。
　　
　　[提要] 改革开放到现阶段，整个社会出现三大张力。其一是经济的张力，其二是和谐社会的张力，其三是科学发展观的张力。房地产业和三大张力都有关联，甚至处在张力矛盾的焦点，所以，房地产业成为宏观调控的重要对象。经济整体发展速度是否要放慢？楼市、股市、汇市三者之间存在密切的关系。房地产业内部在第一股张力上无能为力。但在第二和第三股张力中，在政策调控合理的情况下，房地产业是可以有所作为的。
　　
　　现在房地产成了经济界和社会各方面的焦点，成了矛盾的交汇，这是怎么回事儿？怎么国家宏观调控，一而再、再而三在房地产领域里发生？我想，这可能折射出，中国经济发展当前到了一个台阶，或者叫做爬坡阶段，或拐点。在拐点时期有几大矛盾，有几个张力。房地产业就在这个张力点上，所以宏观调空肯定会调你，不会调别人。改革开放这么多年，现在集中在我国经济社会各方面的有三件事情，确实是形成张力的，有一定的矛盾。概括起来，有三大张力。
　　
　　第一，经济的张力
　　
　　目前房地产的开发，是放在房地产业中的；房地产投资是放在房地产业中的；房屋中介，二手房交易也是放在房地产业中的。产业、金融、交易都放在一起，房地产业的产业链太长了，根本就不合理，房地产业的改革就应该从这儿改。房地产业的产业链如此之长，经济的方方面面都和它有关，当然张力就集中在房地产了。调房地产业主要是调经济，现在觉得到了经济的增长周期，GDP的增长应该放缓，经济过热应该降温，就数房地产和经济的关联度太大，所以就调你。是不是要熨平经济周期，GDP是不是应该适当放缓了？这是经济界的问题。
　　但是，由于房地产与金融是密切相连的，而我们国家的金融改革又相当慢。到现在商业银行的事情还没弄完，压力非常大，防范金融风险的压力就压到房地产上了。金融市场中，股市、楼市、汇市三者一定是紧密相结合的，我们不能光说楼市，一定要综合起来说。这边调房地产，房价再怎么调，房地产业大不了不卖房，也不降价，上海就是这样。要把楼市和股市结合起来看。楼市这边，增加抵押贷款的利率，增加二手房转让过程中的税率，调得非常厉害。再看股市这边，最近减税减得厉害，我们特别注意到，一个是公司企业买股票，免所得税，这太厉害了。而与此同时，房地产业的所得税却在猛增。
　　把楼市和汇市结合起来看，就会明白之所以这么调控的原因。想一想，你会不会在楼价那么高的情况下，使人民币升值？可能吗？如果人民币升值，就算升10%，美元进来就干赚10%，利润很厉害，然后它再炒一把房，这样赚多少？不可能在楼价不稳定的情况下这样做。总理讲我们中国的时间表不受外国的限制，我理解这是一个信号，人民币不可能降，有可能升。所以，我觉得第一股张力就集中在这儿。人民币升值又有这么大的风险，所以现在钱都在楼市这边，所以这股张力是比较大的。这股张力如果不缓和，其他那两件事儿都弄不了。所以，经济方面、金融方面的压力应该是看得到的。很多人说今后还出台不出台房地产调控政策了，还调不调了，这还要看经济的走势，而不仅仅是房地产业内的事。如果宏观调控走得开始平稳，甚至于像刚才讲的，要大量下滑了，那时候肯定不调房地产了。
　　
　　第二，和谐社会的张力
　　
　　和谐社会这件事儿和房地产业有两点重要的联系。一个是经济适用房的问题，我也认为这是结构性的罪魁祸首。还有一点就是三农的问题、土地的问题、下岗工人问题。国有企业改革，对下岗工人没有好好解决，现在又出现了“三无农民”，既没有土地、又没有工作、又没有社保，这个压力是非常之大的。这种情况之下，构建和谐社会，房地产业又站在核心位置上，所以低收入的城市人口、三无的农民又和房地产业密切相关。