主题为“滨海新区开发开放与中国地产新商机”的2006投资天津房地产高峰论坛于2006年4月18日下午14时30分在喜来登大酒店隆重举行，来自美国、澳大利亚、新加坡和中国香港、台湾地区的约300名房地产投资商、开发商和专家学者参加会议。

　　商会会长聂梅生教授应邀请出席论坛并发表了演讲。以下为聂教授在论坛上的演讲实录：

　　聂梅生：我先抛砖引玉，刚才三位的主讲都给我很多启发，希望天津中国经济崛起的第三极和它的第三极当中的最引人注目的滨海新区能够给我们创造更多的经验。刚才秘书长让我讲一下，关于当前一季度整个的房地产宏观形势，和我个人的一些看法，刚好昨天《北京青年报》有一个比较长的采访，我把观点在这里跟大家说一下。一季度的情况，大家从网站上都已经非常清楚了，数据也出来了，而且温家宝总理也已经有了一段话，这个我就不重复了，总的来说，我们还是仍然面临着一个经济增长速度比较快，GDP的增长率，恐怕不亚于去年的三季度，并没有下来，和十一五计划当中的平均增长7.5%，大大高于这个数字，可能接近于10%了。所以还是投资增长过快，投资增长过快，GDP增长过快，超过了原来的预期的目标，就形成了对我们现在本来的产能过剩，这样的局面就更加的促成了产能过剩，经济比较热，总的是这样的情况。我们再看一下房地产在这当中占的比例怎样，我们说房地产在经济领域里面有很重要的作用。从国际上来讲，很多发达国家，房地产占固定资产投资的比重一般在20%，甚至于20%以上，像美国、德国，这样一些国家，我们中国大概是在18%这样一个情况之下，应该说还有一定的余地，总的来说并不算在固定资产投资当中太高，应该说是可以的。所以去年曾经有一个中央或者说是经济界，有一个说法，就是说房地产在固定资产当中的投资，不要大于20%，大于20%就推动了经济的增长过快，推动了产能过剩，因为房地产毕竟产业相关系数很高，达到1.7到2.2它投资多，就引起了其他的都上去了，但是又不希望它低于15%，就是这样的一个数，至于这个数在中国有多大的科学根据，这个要根据多年的运行来看，总之现在占的比例还是比较高的，所以低于15%，对于拉动经济就有问题了，在经济当中比例太低，如果太高又推动经济过热，目前在投资当中我们占的比例数还是不低的，房地产占多少，我还没有得到这个数据，我估计会接近20%，差不多这样的数字，要引起注意了。现在主要的问题是投资增长过快的问题，主要是消费CBI总体上升不快，大家除了买房子，待会儿再说房价的事，不买别的东西，基本上处在这样一个局面，并不是说同步上升的局面，这个事情就引起了一季度经济方面的一些说法，这并不是新的，从去年年底的经济工作会议，就已经放出来，2006年继续巩固宏观调控的成果，把原来的宏观调控的政策继续保持。不过有些新的说法和动向，房价的问题，2005年所有的宏观调控的政策，所有的八部委的几次的文件，都是以房价为最终目标的，都是稳定房价或者是评议房价，都是把房价作为调控的目标来说的。但是实际上房价从某个角度来讲，只是一个标，并不是本质，最终是一个体现，我认为房价是综合因素的最终体现，所有的因素到最后体现到房价上，实际上房价的高与低受什么影响，可能在座的都可以说得清楚，一句话是受供需关系，但是这里有一些仔细的说法，从需求的角度来讲，去年一直希望把自用性的，自己买房子自己住的，自用性的需求和投资性的需求和投机性的需求摘开，仔细的区分，根据三个不同的政策，来确定房价。从房地产终极的不动产的性质来讲，投资需求和自用需求很难有严格的划分，既然买了房子就有投资的性质，所以自用和投资不可能有一条明确的杠杆，甚至于投资和投机也不可能完全分开，比如说股市当中你买股票是投资还是投机，你可以说是投资，但是炒股票也是允许的，就可以说是投机。所以这三个从宏观的角度来讲不可能分得特别清楚，所以不可能放在三个抽屉里面，针对每个抽屉出台一个政策，来解决是不太容易的。最近我研究了一下关于房价的微观问题，在座的有很多地产商，你仔细研究一下，微观的房价组成因素，去年发生了什么变化，我们先不谈房地产的利润，就谈成本，因为房地产到底是不是暴利，我不想在今天的场合下讨论这个问题。全国来讲成本是100%的话，土地占了30%到40%，税费占了15%到20%，财务成本（融资部分的资金）占了8%到15，建安造价占了25%到35%，从北京来讲可能土地占的因素更高，不止30%到40%，这样的范围形成了百分之百的成本组成。你看去年宏观调控之后，那些因素在升，成本升搞土地肯定升高了，这就说明为什么比较有先见着实的一些大的地产商在2004年、2005年大量的拿地，因为预计到土地的价格会涨，第二个税费，去年的宏观调控当中调税，是往上调不是往下调，当时我们给中央写过信，税费的地方应该有增有减，不能一个劲的往上走，比如说对节能省地的问题，对普通住宅的问题应该减不是加。但是去年一直在加。财务成本，121号文件以后，银行放贷有很多很多的门槛，资金这部分成本也在上升，只有建安造价，也在上升，材料在商家，而且房子越盖越好，所以形成成本的四个因素都在上升，房价会降吗？从微观上分析这个房价组成的因素，这四个因素都在上升，房价是综合因素的体现。从企业来讲基本上是受市场规律的控制的，所以在价格当中，如果你按市场经济的这条路去走，是供需关系，这个发育得比较充分，但是你有没有注意到，在房地产两个命门，一个是土地一个是金融，这两件事情上，恰恰在中国是非常不发育的市场经济。因为土地不像资本主义国家是私有的，土地要通过土地管理部门通过招拍挂解决，并不是市场化的事情，我们金融体制改革是非常慢的，这两件事情非市场化的因素非常多，在这种情况之下，你在房价最终的体现当中就非常复杂了，现在目前有几个城市房价涨得很快，大家都读不懂，我也这样认为，因为它不是在一个游戏规则里面做，有的是政府的行为多，有的是市场的行为多。