视频一：分户验房责任像踢足球业主终受害

    视频二：分户验房弥补现有法律缺陷

    视频三：工程担保或成未来保护业主权益模式

    从7月1日起甘肃省将对住宅质量验收方式进行改革，以分户验收制替代以前的整体验收和抽检验收，以保障竣工房屋使用功能。杭州、贵州，成都，山东的莱阳都提出分户验房，保证业主的权利。2007年初，北京市建委再次重申推行“100%分户验房”，旨在减少房屋质量纠纷。所谓100%分户收房，是指开发企业、工程方和监理方在验收项目时，必须进行一户一验，而此前验房则通过“抽查”来把关。

　　分户验房是否能保证房屋质量？分户验房存在哪些弊端以及操作的难度？工程担保是不是最好的解决方式？为此，新浪房产邀请了全国工商联房地产商会会长聂梅生、工程保证担保实践者华远地产董事长任志强以及业主代表舒可心共同探讨此话题。以下为聊天实录：

　　主持人：各位新浪的网友大家好！今天我们讨论的话题是分户验房是否能保证房屋的质量。我是主持人刘相龙。首先我们介绍一下来到新浪演播室的三位嘉宾：第一位是来自全国工商联房地产商会会长聂梅生女士，第二位是华远地产董事长任志强先生。第三位嘉宾是业主代表舒可心先生。

　　主持人：今天的话题是分户验房是否能保证房屋的质量。首先在谈论这个话题之前我们看几个材料，从7月1号起甘肃省对住宅验收进行改革，从以前传统的验收制度变成分户验收制，除此之外杭州、郑州、成都和山东莱阳也相继提出了分户验房。北京06年提出了这个政策，07年又重新开始了这样的分户验房制度。请舒可心先生介绍一下目前北京市收房过程存在的问题。

    舒可心：分户验房后遗症谁来解决

业主代表舒可心

　　舒可心：其实聂会长介绍应该更权威。我从业主角度考虑这个问题，业主实际了这么多钱，一辈子的积蓄买了一个问题，我们买一件衬衣还要看有没有线头，由于房屋是手工产品，不能像汽车一样有这样的一致性。有一部分的房产商房子确实有问题，但是总体来讲一套房子里面几百间房子出了问题是很正常的。在装修上存在问题是更多的。房屋的辅料，门窗越来越高档，越来越复杂，因此门窗的封闭性和颜色都成为了他们投诉的对象。

　　如果是找发展商的话发展商说合同上没写这点，所以没有依据。所以我觉得分户验房也不行，分户验房是对发展商的一个压力。政府准备派人一户验，这样的话成品率可能会高，但是生产解决不了出现次品时候怎么办。拿着分户验房合格表发现了问题，政府能说我验收合格了再出事政府承担责任吗？这是不可能的。所以分户验房不可能在市场情况下解决这个问题。

　　这个纠纷当中有多少是合同约定情况下的有合同依据的房屋质量问题，也不是太多。

　　主持人：这个分户验房可能存在一定的质疑性。

　　舒可心：最后没人对分户验房合格之后出现的问题承担责任。

　　主持人：可能在验收过程中这个问题出现了问题后来再出现问题可能就没法解决了。

　　舒可心：分户验房的人也是普通人，他们认为没问题了，但是业主眼睛尖，最后他们发现了问题解决不了。分户验房说到底是对发展商压力，让他们多做好房子，但是出现了房子的问题解决不了。

  　任志强：我觉得用100%的分户验房的方法是对现有法律缺陷的一种弥补。更严格的说我们现有的法律存在着严重的法律制度上的缺陷。也就是说刚才舒可心先生提到的谁来对质量负责任。现在我们法律上采取的办法是什么呢，是监督和再监督。比如说在整个的开发商建设过程中施工队有自己的监理部分，这个监理相当于我买一个杯子它在工厂生产的时候工厂要有自己的检查部门来证明已经有第一步的检验了，证明我这个东西是合格的才能出品。所以现在我们买其他产品的时候有一个合格证，这样我才可以出厂。

　　商品的第二步检验是商家，买卖商品的商家进货的时候检查你有没有合格证，有没有产品缺陷。第三步就是顾客在购买的时候再检查一遍看看产品有没有缺陷，这是监督、监督再监督。现在的生产也是一样，施工队有自己的监督，甲方监督施工队是否合格，同时又有有监理再监督，还要有分户验房。为什么这么多监督还不行？因为它的东西不一定可靠。

　　所以我们监督的程序拉的很长，分户验房无非就是把监督的程序又加了一层监督程序。就是说在原来有监理有质监站，有合格产品的验证情况下又加了一个分户验房监督。但是为什么还没有解决问题。

　　主持人：这个也是我想问的问题。这一过程不能解决所有的问题。

　　任志强：一到监督出现的时候，第一道监督人会把责任交给第二个监督人，之后又转移成第三个、第四个人，但是在所有的缺陷中最后这个人检查合格之后谁负责任？仍然没有人负责。这就是法律制度的缺陷只增加了监督的程序，但是没有增加监督人。我们采取的办法是国际上通行的办法，用担保制度保证它。

　　担保制度要解决的是，第一它的手段不是靠监督监督再监督，我们可以不监督了， 我们委托的是市场的监督方法，完全用的是市场化的监督方式。之后用的是监督手段，你要给担保公司付钱。

　　主持人：开发商付给担保商钱？

　　任志强：开发商和担保公司各有各的责任义务。我们请了担保公司来监督你，用担保费促进你的内在机制，施工单位要提高质量保证。如果出了问题，最后有人看着你，要让你付钱，所以最后内在机制做了转换。如果仅靠我们一系列的监督机制，每个人都往后推，我尽可能做的好，希望你监察不出来，这样是依赖机制，依赖到下一个监督人，所以所有人信赖的都是一个个个连续监督人。我们要做到的是担保是要不赔，监督是你发现了问题之后来维修是为了赔。我们现在做的是不赔，就是因为你压了一大堆钱，你自己要努力为了你拿回这个押金努力去保证质量。

　　我不敢说最后不出质量，但是我们的担保起到了什么作用，最后有人负责任了。担保单位要对这个担保书负责任。我们在所有的交房过程中，不管是毛坯房交房还是精装修交房都是有担保公司开据的，把所有的质量问题打了捆，把所有的合同简化成担保合同。我在买卖合同中并不需要写这么多的质量问题。

　　比如说买卖波音飞机，你只能说一个型号，买多大的量和多少座位的，剩余的部分你不可能写出里面有多少的二级管和芯片，就是因为工业生产很多东西很复杂，建筑里面有很多的隐蔽过程，你是看不见的，既是客户分户验房也是看不见的，因为它有很多的隐蔽工程。看分户验房只能看到外面的东西。我做一个夹壁墙你只能看到外面有一层壁纸或者是加了一个装饰板，或者是贴了一个瓷砖，但是里面是什么你不知道。隔音不隔音在于里面有没有材料，这些隐秘工程你是看不见的。

　　因此我们有担保的方式就把它解决了。担保其实比较长，有的一年，有的两年，有的三年。在这么短的时间内发现的问题都要负责任。这个够解决了最终责任人的转移。

　　比如说小业主担心开发商跑了怎么办，卖完房子我取消了这个公司，我不要了。但是这个担保书是在延续的，所以开发商跑不掉了，或者说我跑了也没关系，我开发商已经花钱把这个责任交给了另外一个人替我承担责任。

　　最终是要落实的谁来对出现质量问题的责任负责任。这个是最终的核心。而不是分户验房之后没有质量问题了，其实要业主就像舒可心说的小业主看到这还有问题，或者是墙里面出了问题了，或者是里面养了老鼠了，老鼠把线咬断了，我们现在要做的是最终要有人负责。美国所有的公共工程一律要实现担保。

　　美国政府要花纳税人的钱不能随便来花，要保证不会出现豆腐渣工程。日本是很严格的，出了任何质量的问题都是施工单位负责任。我们现在对施工单位采取的是保护措施，因为施工单位赔不起，我们在建筑标准和质量上标准水平是比较低的。比如现在我们应该到O4的汽车排放标准，但是建筑业现在只有O1。

　　大量的农民工来盖楼，但是你要要求在短时间内把它的技术水平提高到很高这是有困难的。我们现在的法律制度保护的是这些农民工。

　　没有保护业主，只保护了农民工。因此我们采取担保的方式保护业主，要求把这个责任的转移权转移到了甲方身上，谁生产谁负责任。比如说门坏了可能是供应商的事，而不是施工单位的事。但是门没安好是施工单位的事。这样的话担保把所有的合同关系简化为一个担保合同，这个担保合同证明我开发商可以跑掉，但是我给你这张担保书告诉你有人替你负责任。

　　主持人：是不是可以这样理解，通过法律的形式把它明确化了。

　　任志强：官方监督可以不负责任，它可以说这个是建委的责任。

　　主持人：就像是踢足球一样，任总提出了责任担保这个概念。聂会长在这个行业里面也是专家，您是怎么看待分户验房能否保证房屋质量的？或者是在这个行业内一般还采取了什么其他的方式确保房屋的质量？

　　聂梅生：我是这样看的，其实这里面是三个问题，关于房屋质量保证：第一个是按什么东西来验。这个是标准问题。咱们中国最先解决的应该是标准的问题，这个到是政府部门和管理部门制定的各种各样的标准达到验收标准的。这个问题现在来说不是一个最大的问题。谁来验？这个是主体问题。

　　这个是有一个过程的，工程监理这个过程就是解决谁来说得算的问题。原来没有监理，质监站是官方的，它来验，但是没有监理。这个监理就已经是进步的一部分了。

　　第三个，现在标准有了，监理有了，怎么验？是一个方式的问题。分户验房还是像任总说的采用工程担保的方式。这个是怎么验的问题？我同意刚才任总说的。分户验房仍然是在渐进过程中的一个过渡形式，不是一个最终的形式，它是没有办法的办法。因为现在尤其是《物权法》出来以后这个问题还会更我。原来大家对自己的权益保护，现在花钱买的是自己的东西，要修也得收钱，不是单位就可以给你收的。随着物权法出现以后这个东西是私有财产了，私有财产就特别的金贵，有任何的破损都是属于我买了一个有残次的产品。

　　这样就不是物有所值了，所以非常非常重视这个问题。所以就逼着甘肃、贵州、杭州、北京百分之百分户验房。这是为了保证每一个有产权的权益问题，和产权联系在一起了，为什么分户验房，因为你房子是分户卖的？你就需要保证每个产权证的房子是合格的。所以这个事情分户验房是一个过渡过程。但是分户验房和产权是联系到一起的，但是它能不能解决问题，刚才舒老师和任总说了这个事情未必能解决问题。我在琢磨他们两个说的挺有道理的。

　　一般来说圈内的监督圈内的永远是不成功的。一般来说圈内的人监督有各种各样的内部的、灰色的利益关系。你想这个工程监理一开始出的时候很好，因为我在建设部有很多工程监理单位，他们说现在这个问题根本不管用，他们自己都说不管用。他们自己也很痛苦，这个圈内主体和客体要分开，不能把自己的头发从地球上拎起来一样，必须要有外力来做到的。所以主客体得分开。

　　主持人：分户验房的主体是施工设计和监理单位，他们是开发商的利益共同体。

　　聂梅生：我没说是利益共同体，但是是圈内的事。

　　舒可心：怎么能保证监理公司和发展商不是一家，回头我也给大家解释一下这个问题。

　　聂梅生：比如说为什么出现保险公司，保险公司不会像着肇事的哪一方，保险公司就是第三方，你交了保险费就应该由他们出面解决这个问题。

　　主持人：用市场化来解决问题。

　　聂梅生：我觉得刚才讲的问题的关键是你的法治还不完善，你怎么完善验收的过程，保证质量的法治。你需要上升到一个更高的阶段，现在工程担保是由担保单位把钱拍进去，最后它得说话。不是说我给你画圈验收合格了就签字了，之后就给监理费了，这样监理公司当然画圈了。但是你担保先得把钱放进去再说这个事。所以这个事情就不一样了。走向担保制度是保证整个房屋质量更高层次的、更法制化的阶段。

　　主持人：这个也是未来的发展方向。

　　任志强：在国外这已经是很先进的、很成熟的方法了。在国内要逐步变成法律。

　　聂梅生：像保险公司一样，你要买车就必须要买保险，否则这个上路资质的牌子就不给你挂，所以还需要把主客体分开来进行怎么验的问题。

　　主持人：6月30号上午200多名北京通州梨园的业主来到了现场，他们发现工程的进度根本没有达到预期，有100多名业主爬上了13层的高扬言要跳楼维权，这就是因为担保制度引发的问题。27号上午房山区有一个楼盘，百名业主赶到了售楼中心要求开发商出示相关的验收批准文件，结果没有达成协议双方引发了冲突。这样的问题应该是屡见不鲜的。舒老师认为这些问题的存在是不是因为制度不健全？